Giá nhà tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh bỏ xa thu nhập của người dân

Khả năng người dân sở hữu nhà tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh

Việc sở hữu một ngôi nhà là mong muốn chính đáng của người dân ở mỗi quốc gia và được Chính phủ chú trọng đưa ra nhiều giải pháp để có thể giải quyết bài toán nhà ở. Trên thực tế, ở các đô thị lớn tại Việt Nam như Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, khả năng chi trả cho nhà ở, dù là thuê hay mua vẫn là một thách thức lớn đòi hỏi sự can thiệp của Chính phủ ở nhiều khía cạnh.

Tỷ lệ đô thị hóa của Việt Nam hiện ở mức 28%, vẽ nên một bức tranh sống động về sự dịch chuyển đang diễn ra ở các thành phố lớn và các tỉnh thành lân cận. Sự chuyển đổi này sẽ thúc đẩy nhu cầu về nhà ở, đặc biệt là các thành phố lớn như Hà Nội, Đà Nẵng, TP. Hồ Chí Minh. Tuy nhiên, sự gia tăng nhu cầu thường đi cùng với xung đột thực tế về khả năng chi trả, tạo ra một bức tranh nhà ở phức tạp.

Trong bối cảnh thị trường hiện nay, các sản phẩm nhà ở vừa túi tiền trên thị trường có thể kể đến căn hộ hạng C, đất nền bình dân, thậm chí là nhà ở công nhân gần các khu công nghiệp.

Báo cáo của Savills Việt Nam về thị trường trong những năm gần đây cho thấy, nguồn cung nhà ở giá phải chăng tiếp tục khan hiếm. mặc dù sức hấp dẫn và sức hút mạnh mẽ. Trong 6 tháng đầu năm nay, căn hộ hạng C chiếm 62% thị phần tiêu thụ tại TP. Hồ Chí Minh với 42% nguồn cung. Dự kiến trong nửa cuối năm, lượng căn hộ hạng C mới cung cấp cho thị trường này là khoảng 3.295 căn, tương đương 39% tổng nguồn cung.

Báo cáo Chỉ số về Khả năng Chi trả Nhà ở tại Châu Á Thái Bình Dương 2023 của ULI cho biết, TP. Hồ Chí Minh và Hà Nội là 2 thành phố có giá nhà ở mức độ trung bình trong khu vực, nhưng lại chênh lệch khá lớn so với mức thu nhập của người dân.

TP. Hồ Chí Minh được biết đến là trung tâm kinh tế của Việt Nam, nổi bật với giá nhà trung bình là 296.000 USD (khoảng hơn 7 tỷ USD) với thu nhập trung bình của một hộ gia đình ở mức 9.120 USD/năm. Theo tính toán của ULI, chỉ số chênh lệch giữa giá nhà và thu nhập tại TP. Hồ Chí Minh đang ở mức 32.5, đứng thứ 2 trong khu vực, chỉ sau Thâm Quyến (35.0), thậm chí còn cao hơn Bắc Kinh (29.3), Thượng Hải (24.1) và Hong Kong (26.5).

Chỉ số này tại Hà Nội là 18.3 với mức thu nhập trung bình năm của hộ gia đình là 9.967 USD, cao hơn Seoul (17.3), Tokyo (16.1), nhà ở thương mại Singapore (13.7).

Với thị trường cho thuê TP. Hồ Chí Minh, giá thuê trung bình hàng tháng trên mỗi căn hộ là 592 USD (tương đương khoảng hơn 14 triệu đồng). Đây là thị trường phù hợp với nhóm lao động trẻ có thu nhập cao hoặc nhóm người nước ngoài làm việc tại Việt Nam.

Theo các chuyên gia của Savills đánh giá, giá thuê nhà chỉ được xem là ở mức phải chăng khi chi phí dành cho nhà ở chiếm khoảng 30% tổng thu nhập hàng tháng của mỗi người dân. 

Trong khi lợi nhuận cho thuê đối với sản phẩm nhà ở giá rẻ như nhà ở công nhân tương đối thấp thì nhu cầu và công suất sử dụng lại ở mức cao.

Một nghiên cứu của Savills Việt Nam về nhà ở công nhân cho thấy, tại Hải Phòng, giá thuê nhà ở cho công nhân dao động từ 3,2 USD - 4,2 USD/m2/tháng, tỷ lệ lấp đầy ở mức 95%. Có thể thấy, các doanh nghiệp sản xuất và công nghiệp đang tạo ra cơ hội việc làm lớn, sẽ có nhiều cơ hội cho các nhà đầu tư tham gia vào phân khúc này theo quy mô lớn để tạo lợi nhuận.

Cơ hội nhà ở giá phải chăng

Phân tích về khả năng chi trả cho nhà ở của người dân tại TP. Hồ Chí Minh, bà Giang Huỳnh, Phó Giám đốc, Trưởng Bộ phận Nghiên cứu và S22M Savills TP.HCM cho rằng, phần lớn người dân chỉ có thể chi trả cho phân khúc nhà ở vừa túi tiền, căn hộ hạng C.

“Hiện tại, những căn hộ vừa túi tiền có giá từ 2-4 tỷ có nguồn cung khá thấp, phù hợp với khả năng chi trả của người dân tại TP. HCM. Trước đây, dòng sản phẩm từ 2-4 tỷ đồng chiếm tỷ lệ khoảng 60% trong nguồn cung của thị trường nhưng đến 2023 chỉ chiếm khoảng 25%, hạn chế nguồn cung cũng như cơ hội sở hữu nhà của người dân”, vị chuyên gia lấy dẫn chứng.

Vị chuyên gia Savills nhận định, chính sách hỗ trợ của Nhà nước chính là mấu chốt trong việc thiết lập khả năng chi trả cho người dân trong vấn đề nhà ở. Kinh nghiệm thực tiễn ở nhiều quốc gia cho thấy những tác động tích cực của các giải pháp nhà ở đối với sự phát triển kinh tế - xã hội.

Bà Giang Huỳnh cho rằng, nếu có thể tạo ra một môi trường thuận lợi hỗ trợ nhà đầu tư cũng như người mua, thì Việt Nam có thể hướng đến một thị trường nhà ở giá phải chăng và dễ tiếp cận hơn.

Riêng với phân khúc nhà ở xã hội, bà Gianh Huỳnh cho rằng đây là vấn đề cần ưu tiên bởi điều này giúp giải quyết các vấn đề nhà ở cho người có thu nhập thấp, phần nào kích thích kinh tế - xã hội, tăng tốc độ giãn dân, mở rộng đô thị ra các khu vực ngoại thành, tăng tính bền vững cho quy hoạch đô thị.

Tuy nhiên, vị chuyên gia nhận định khó khăn lớn nhất thời điểm này là quỹ đất cho nhà ở xã hội, thứ 2 là vấn đề nguồn vốn hiện đang dựa vào nguồn vốn công là chính, cần có thêm sự hỗ trợ của khu vực tư nhân. Đồng thời, cần có chính sách hiệu quả về thủ tục pháp lý dành riêng và đơn giản hóa cho các doanh nghiệp tham gia vào lĩnh vực này.