Thu nhập của người dân Hà Nội “ì ạch”, khó đuổi theo giá nhà 

Giá nhà ở tại Hà Nội vẫn đang ở mức cao

Theo báo cáo mới nhất của Savills, thị trường nhà ở tại TP Hà Nội tiếp tục chìm nghỉm trong giai đoạn trầm lắng, không có nhiều diễn biến mới của quý II. Đáng chú ý, khoảng cách về sự tăng trưởng giữa mức thu nhập trung bình và giá nhà ở thực tế đang trở thành chướng ngại vật cản trở sự an cư của người dân thành phố này.

Trong thời điểm 6 tháng đầu năm 2023, nguồn cung căn hộ chung cư mới đạt tổng số là 3.596 căn, tăng tỷ lệ 76% theo quý và tăng lên 125% theo năm. Trong đó, thị trường bất động sản sơ cấp chào đón tổng số 20.412 căn, tăng tỷ lệ 5% theo quý và cũng ghi nhận tăng 14% theo năm.

Đáng chú ý, trong thời điểm quý II, giá bán căn hộ sơ cấp tại TP Hà Nội trung bình rơi vào khoảng 53 triệu đồng/m2, tăng tỷ lệ 1% theo quý và tăng tỷ lệ 17% theo năm. Mức giá này ghi nhận đã tăng cao liên tiếp trong 18 quý và cao hơn đến gần 73% so với thời điểm quý I/2019.

Theo bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu, Savills Hà Nội, mức giá đất và chi phí vật tư, nhân công xây dựng tăng cao đã trở thành nguyên nhân chính khiến cho giá căn hộ chung cư tăng cao “phi mã”, dường như không có điểm dừng. Ngoài ra, việc các đơn vị chủ đầu tư phải đẩy mạnh đầu tư nâng cao về chất lượng sản phẩm, dịch vụ và việc hoàn thiện hệ thống cơ sở hạ tầng xung quanh cũng đã khiến giá cho các sản phẩm nhà ở căn hộ mới luôn duy trì ở mức cao so với mức mặt bằng giá chung thị trường.

Ngược lại, thị trường bất động sản cao cấp hơn như biệt thự và nhà liền kề đều không ghi nhận có thêm dự án mới trong quý. Toàn bộ nguồn cung sản phẩm mới đến từ 126 căn thuộc vào những dự án cũ đã hiện hữu, tăng 334% theo quý nhưng ghi nhận giảm tỷ lệ 14% theo năm.

Trái với đà tăng của giá loại hình căn hộ chung cư, giá bán của loại hình biệt thự và nhà phố lại ghi nhận có chiều hướng giảm mạnh trong thời điểm quý II. Cụ thể, mức giá sơ cấp loại hình biệt thự đã ghi nhận giảm tỷ lệ 10% theo quý, xuống chỉ còn đạt ở mức 100 triệu đồng/m2. Giá của loại hình nhà phố liền kề shophouse cũng ghi nhận giảm tỷ lệ 7% so với thời điểm quý trước. Mặt khác, giá loại hình nhà liền kề lại ghi nhận mức tăng đạt vào khoảng 4% theo quý, đạt mức giá là 173 triệu đồng/m2.

“Cần phải hết sức lưu ý rằng, việc giảm giá của thị trường biệt thự và nhà liền kề trong bối cảnh hiện nay là do đã có những dự án bất động sản ở khu vực xa trung tâm được tung ra thị trường với giá bán hợp lý. Điều đó khiến cho mặt bằng giá sản phẩm trên thị trường bắt đầu giảm xuống. Thực tế cho thấy giá bán của phân khúc nhà ở thấp tầng hiện nay vẫn đang neo ở mức cao, đặc biệt là tại những khu vực cận kề đường Vành đai 2, đường Vành đai 3 của Hà Nội và những khu vực đã phát triển”, bà Hằng nhận xét.

Nguồn cung không thể đáp ứng được cầu

Báo cáo mới nhất của Savills cho biết thời điểm hiện tại nguồn cầu nhà ở dài hạn vẫn đang được duy trì ở mức cao bởi tỷ lệ di cư thuần dương, chỉ số tăng trưởng dân số và tỷ lệ đô thị hóa vẫn đang đạt ở mức khá cao. Trong giai đoạn từ năm 2023 - 2025, TP Hà Nội dự kiến sẽ có thêm khoảng hơn 157.000 hộ gia đình sinh sống.

Tuy nhiên, nguồn cung trong tương lai cũng sẽ vẫn còn rất nhiều vấn đề hết sức hạn chế. Báo cáo cho biết thị trường bất động sản có thể sẽ bị thiếu hụt số lượng khoảng 70.300 căn nhà ở trong thời gian 2 năm tới.

Ở một diễn biến khác, Hà Nội đang nỗ lực phấn đấu có mức thu nhập bình quân đầu người trong năm 2023 đạt được mức 150 triệu đồng/người/năm. Xét về mức tương quan so với thời điểm năm 2019, hiện nay mức tăng trưởng trung bình thu nhập của người dân TP Hà Nội đang ở ngưỡng trung bình 6%/năm. Trong khi đó, mức tăng trưởng giá của loại hình căn hộ chung cư từ thời điểm năm 2019 đến khoảng thời gian nửa đầu năm 2023 lại lên đến ngưỡng 13%/năm.

“Rõ ràng thực tế là sự tăng trưởng về mức thu nhập bình quân đầu người tại TP Hà Nội hiện nay đang đạt được ở mức thấp hơn so với bình quân mức tăng trưởng giá sản phẩm căn hộ. Nếu hai con số này không rút ngắn khoảng cách lại gần nhau, việc sở hữu nhà ở của người dân sẽ ngày càng trở nên phức tạp và khó khăn hơn”, bà Hằng đưa ra bình luận.

Tuy nhiên, với thị trường bất động sản biệt thự và nhà liền kề, bà Hằng cho rằng, sản phẩm này vẫn tiếp tục duy trì giá ở ngưỡng hợp lý. Các dự án có yếu tố pháp lý rõ ràng, quy hoạch bài bản tiếp tục duy trì được sức hút đối với đông đảo người mua. Điều này được thể hiện một cách rõ ràng thông qua việc phân khúc thấp tầng trong thời điểm quý II vẫn ghi nhận số lượng là 106 giao dịch thành công, tăng tỷ lệ 20% theo quý.

Dẫu cho nguồn cung sơ cấp còn hạn chế, người mua nhà tại Hà Nội vẫn có thể tìm được cơ hội an cư trên trên thị trường thứ cấp. Đây đều là các sản phẩm được phát triển từ trước, có giá bán hợp lý và tính pháp lý được được đảm bảo.

Ngoài ra, với việc đường Vành đai 4 vừa được khởi công xây dựng, công trình được kỳ vọng sẽ thúc đẩy thị trường bất động sản ở các khu vực ngoại thành như Mê Linh, Hoài Đức, Đan Phượng, Sóc Sơn, Thanh Oai, Hà Đông và Thanh Trì. Khi tuyến đường Vành đai 4 hoàn thành được chính thức thông xe vào năm 2027, nguồn cung nhà ở tại các khu vực này được dự báo sẽ tăng 36% so với hiện tại.