Giá nhà ở Việt Nam như “con ngựa bất kham”, càng ghìm cương càng phi nước đại

Khó ngăn đà tăng của giá nhà 

Theo báo cáo thị trường nhà ở Hà Nội quý I/2022 của CBRE Việt Nam đã chỉ ra rằng, giá bán nhà trung bình trên thị trường sơ cấp đạt 1.655 USD/m2 (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì), theo đó tăng 13% theo năm và tăng 4% theo quý. Trong đó, phân khúc nhà ở trung cấp ghi nhận mức tăng mạnh nhất theo năm, đạt mức 16% do nguyên nhân từ việc nâng cấp định vị các dự án khu đô thị. 

Riêng đối với thị trường thứ cấp, giá bán trung bình đạt 1.278 USD/m2, tăng 9% theo năm. Mức tăng này cao nhất trong vòng 5 năm vừa qua. Các dự án cao cấp nằm tại khu vực các quận trung tâm như quận Đống Đa, Tây Hồ, Hai Bà Trưng và Ba Đình đã ghi nhận sự tăng cao cao hơn nhiều so với mức tăng trung bình thị trường, từ 10% trở lên theo năm. 

Trong những năm qua, giá nhà ở tại Việt Nam không ngừng tăng cao. Tại Hà Nội, chỉ số GRDP bình quân đầu người vào năm 2021 đạt trung bình 5.420 USD, tương đương với 123 triệu đồng. Nếu tuân thủ nguyên tắc mỗi cá nhân hoặc mỗi cặp vợ chồng không dành ra quá 1/3 tổng thu nhập dành cho việc mua nhà thì một đôi vợ chồng sống ở Hà Nội sẽ phải tiết kiệm trong vòng 37 năm mới có thể mua được một căn hộ chung cư có giá 3 tỷ đồng. 

Theo nhận định của ông Giáp Văn Kiểm, Chủ tịch AVLand Group, việc giá bất động sản sản tăng liên tục trong thời gian qua đến từ nhiều yếu tố, trong đó văn hóa đầu tư là nguyên nhân rất lớn khi nhiều người giữ tâm lý chọn bất động sản là kênh trú ẩn tài sản, nhất là khi lạm phát ngày càng gia tăng. Ngoài ra, việc dân số tăng nhanh theo từng năm cũng khiến nhiều nhà đầu tư hối hả “đổ tiền” vào bất động sản, kể cả những người có nhu cầu ở thực cũng muốn tích lũy thêm bất động sản do lo sợ nguồn cung khan hiếm sẽ đẩy giá nhà lên cao. Vì thế khách hàng càng mua sớm sẽ càng có lợi. Thêm vào đó, việc đẩy mạnh đầu tư công, đặc biệt là các dự án cơ sở hạ tầng giao thông, đã tạo ra hiệu ứng tăng giá tích cực cho thị trường bất động sản nơi các dự án hạ tầng được triển khai. 

Nhiều chuyên gia kinh tế dự báo, bất động sản sẽ không có đỉnh giá và sẽ còn có thể tăng giá hơn nữa trong thời gian tới, nên dù chính quyền đã đưa ra nhiều chính sách để bình ổn thị trường thì việc tăng giá vẫn khó tránh. Chính phủ đang thực hiện rất tốt công tác điều tiết thị trường thông qua việc siết chặt tín dụng địa ốc, kiểm soát nguồn tiền, ngăn chặn hạn chế việc phân lô bán nền…Điều này góp phần làm cho thị trường phát triển ổn định, minh bạch và bền vững hơn. Bởi vậy, thay vì lo về việc giá nhà tăng, nhà đầu tư nên nhìn nhận vào khía cạnh tích cực khi thị trường sẽ xuất hiện nhiều sản phẩm an toàn, hiệu quả và có giá trị sinh lời cao. 

Các nhà đầu tư vẫn “say mê” đất

Đại diện của một công ty bất động sản - xây dựng ở Hà Nội nhận định, các giải pháp quản lý giúp làm bình ổn, lành mạnh thị trường là điều cần thiết. Tuy nhiên, kể cả đạt được mục đích này thì khi ban hành, thực hiện cũng cũng cần phải được cân nhắc rất kỹ. Ví dụ, việc đánh thuế tài sản đối với ngôi nhà thứ 2 ở thời điểm hiện tại thực sự không khả thi, thậm chí mục đích giảm giá nhà có thể không đạt được mà ngược lại còn khiến cho thị trường bất động sản chịu nhiều tác động tiêu cực. 

Bất động sản là lĩnh vực có liên quan với rất nhiều ngành nghề khác nhau, tạo ra số lượng lớn công ăn việc làm, đồng thời cũng tạo nhiều nguồn lực cho xã hội. Nếu đánh thuế không cân nhắc sẽ gây ra khó khăn rất lớn cho cộng đồng doanh nghiệp, điều này làm người dân lo lắng hoang mang, tạo ra ảnh hưởng tiêu cực đối với nguồn thu các địa phương, đến hệ thống tài chính và cả nền kinh tế. 

Theo bà Nguyễn Thị Bích Ngọc, Tổng giám đốc Sen Vàng Group, nhận định thì thị trường bất động sản vẫn đang ở trong giai đoạn phát triển nóng, những quy định pháp lý, thông tin đưa ra như siết chặt tín dụng bất động sản chủ yếu nhắm vào các nhà đầu tư lớn, những người có dòng tiền lớn, còn tại thời điểm hiện tại, nhóm đối tượng nhà đầu tư nhỏ lẻ có tiền nhàn rỗi trong tay vẫn đang không ngừng tìm kiếm các thị trường mới. Vì thế, trong thời gian tới giá bất động sản vẫn sẽ tăng do lực cầu từ thị trường tăng, đặc biệt là từ nhóm nhà đầu tư cá nhân. Điều này cũng có thể khiến cho thị trường bất động sản nóng sốt cục bộ ở một số thời điểm. 

Các chính sách kích cầu của Nhà nước sẽ khiến cho dòng tiền lớn được bơm vào thị trường, do đó việc siết chặt tín dụng để tránh cho dòng tiền đổ vào bất động sản là điều hết sức cần thiết, dù rằng điều này không hề dễ dàng. Dự báo, trong tháng 5/2022, thị trường sẽ có nhiều biến động, nhưng các sản phẩm sẽ đi theo mô hình có giá trị, có dòng tiền thực và mang lại lợi nhuận lớn cho nhà đầu tư. Hơn nữa, sự khó khăn cũng sẽ không kéo dài và năm 2023 sẽ là thời điểm thị trường bắt đầu tăng trưởng bền vững, tạo điều kiện thuận để phát triển các dòng sản phẩm có giá trị thực. Khi đó, các sản phẩm đất nền vùng ven, bất động sản nghỉ dưỡng, đất nền gần các khu vực quy hoạch bài bản và nhà chung cư sẽ đón nhận những chuyển biến tích cực cả về nguồn cung lẫn nguồn cầu. 

Lời khuyên của chuyên gia bất động sản dành cho các nhà đầu tư F0 là hãy tránh xa các sản phẩm pháp lý chưa đầy đủ, không có khả năng đem lại giá trị thật, không gắn với quy hoạch của địa phương. Đặc biệt, nên hạn chế sử dụng đòn bẩy tài chính quá 30% khi đầu tư tất cả các dòng sản phẩm. 

Quy mô thị trường giai đoạn 2022 - 2025 sẽ gấp 4 lần so với giai đoạn 2010- 2015 nhưng nguồn cung hiện nay chưa thể đáp ứng được nhu cầu của thị trường. Theo đó, dòng tiền sẽ xảy ra 2 chiều hướng: Thứ nhất, các nhà đầu tư có tâm lý lạc quan sẽ ưu tiên chọn các dự án bất động sản ở các địa phương sở hữu tiềm năng tăng trưởng tốt, các dự án có vị trí đẹp và giá bán hợp lý. Ngoài ra, các dự án nghỉ dưỡng có tính sở hữu lâu dài về mặt pháp lý cũng sẽ là lựa chọn được nhóm nhà đầu tư này quan tâm. 

Thứ hai, các nhà đầu tư có xu hướng lựa chọn an toàn sẽ hướng đến các sản phẩm nội đô hoặc vùng ven các thành phố lớn, có tính thanh khoản cao như Hà Nội, TP. HCM…Tuy nhiên, tiềm năng tăng trưởng của các sản phẩm này không quá cao, chỉ đạt mức trung bình do đã tăng trưởng mạnh từ trước đó.