Giá nhà khó giảm nếu không hạ nhiệt giá vật liệu xây dựng, lãi suất cho vay

Theo Thanh niên Việt, tại một tọa đàm mới đây, Chủ tịch BHS Group - Ông Nguyễn Thọ Tuyển cho rằng, giá bất động sản trong tương lai rất khó giảm, ít nhất là ở nguồn cung sơ cấp. Bởi những yếu tố cấu thành giá bán sản phẩm như tiền sử dụng đất, tiền giải phóng mặt bằng; Chi phí xây dựng/hạ tầng; Vốn; Lợi nhuận gộp của chủ đầu tư hiện tại vẫn khó hạ xuống. 

Xét về yếu tố tiền sử dụng đất và giải phóng mặt bằng, khả năng cao loại chi phí này tăng là rất lớn vì tới đây, khung giá đất được tính theo giá thị trường và sẽ cao hơn mức hiện tại. Những chi phí về xây dựng, hạ tầng cũng trên đà tăng và dự báo sẽ tiếp tục tăng thêm do lạm phát và nguyên vật liệu đầu vào có giá cao. 

Ngoài ra, chi phí để triển khai dự án cũng bị đội lên vì những vấn đề về pháp lý còn nhiều vướng mắc làm thời gian triển khai dự án kéo dài. Cuối cùng, lãi suất ngân hàng neo cao khiến cho chi phí phát triển dự án cũng tăng theo. Thậm chí, kể cả khi các chủ đầu tư chấp nhận giảm lợi nhuận nhiều hơn thì giá nhà sơ cấp cũng khó có thể giảm nhiều. 

Trên thực tế, vấn đề về lạm phát khiến cho nguyên vật liệu xây dựng có xu hướng tăng giá. Thông tin từ Hiệp hội thép Việt Nam cho biết, trong vài ngày qua, giá thép xây dựng của các nhà máy sản xuất đã bắt đầu nhích lên mức 17,6 - 17,8 triệu đồng/tấn. 

Ở các tỉnh miền Nam, giá thép Pomina đang ở mức 17,08 - 17,49 triệu đồng/tấn tùy loại, tăng 810.000 đồng/tấn. Giá bán lẻ thép tại cửa hàng vượt mốc 18,2 triệu đồng/tấn, riêng với thép của Pomina có giá gần 19 triệu đồng/tấn. Không riêng gì thép tăng giá, các loại vật liệu xây dựng khác như xi măng cũng có xu hướng tăng thêm giá từ 5.000 - 10.000 đồng/bao; cát, đá điều chỉnh lên mức 350.000 - 450.000 đồng/m3 tùy loại; Giá bán gạch xây dựng cũng tăng lên 1.400 - 1.600 đồng/viên…

Nguyên nhân chính khiến cho giá bán các loại vật liệu xây dựng tăng liên tục kể từ đầu năm nay là vì nhiều loại chi phí đầu vào đều tăng, trong đó giá nguyên liệu đã điều chỉnh tăng khoảng 20%. Theo dự báo, giá bán vật liệu xây dựng sẽ còn tăng trong thời gian tới khi giá điện có khả năng sẽ tăng trong những tháng sau, điều này khiến cho chi phí sản xuất của nhiều ngành nghề bị đội lên. 

Thêm một yếu tố khác tác động lên bất động sản là lãi suất cho vay. Chuyên gia kinh tế Cấn Văn Lực nhận định, tuy lạm phát tại Việt Nam trong năm nay có thể sẽ thấp hơn thế giới, tuy nhiên tỷ lệ này vẫn còn khá cao. Cùng với đó, chi phí giao dịch toàn bộ nền kinh tế của Việt Nam là rất cao, điều này khiến cho giá thành bị đội lên, lãi suất tiền gửi cũng đang cao, kéo theo lãi vay liên tục tăng. 

Nếu muốn giảm lãi vay xuống thì cần phải có một lộ trình cụ thể. Trong khi Ngân hàng Nhà nước vẫn muốn người dân nhận mức lãi suất dương, tức là mức lãi gửi ngân hàng luôn trên mức kỳ vọng lạm phát tại Việt Nam. 

Các ngân hàng thương mại sẽ khó giảm lãi suất huy động thấp hơn vì cần lưu giữ dòng tiền và tránh để xảy ra tình trạng khách hàng tới rút tiền ồ ạt như thời gian trước. Với những ngân hàng quốc doanh có thể điều chỉnh lãi suất vay giảm, tuy nhiên động thái này sẽ khó xảy ra trên diện rộng. 

Tổng Thư ký Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam - Ông Nguyễn Quốc Hùng cho biết, việc các ngân hàng thương mại áp dụng giảm lãi suất tiết kiệm sẽ tạo ra dư địa để giảm lãi suất cho vay. Nhưng mức giảm bao nhiêu thì cần tính toán kỹ lưỡng trong bối cảnh Fed tiếp tục tăng lãi suất cơ bản thêm 0,25%. Nhiều khả năng sẽ còn tăng thêm trong thời gian tới.

Trước áp lực lạm phát tăng trong khi giá xăng, điện cùng nhiều chi phí tiêu dùng khác đều đi lên khiến cho câu chuyện hạ lãi suất cho vay mua nhà, về mức trên dưới 10% dự kiến sẽ cần thêm thời gian. Nếu sớm nhất cũng phải tới nửa cuối năm 2023. 

Theo Giám đốc Cấp cao Savills Việt Nam - Tiến sĩ Sử Ngọc Khương cho rằng, tháo gỡ vấn đề pháp lý là yếu tố quan trọng và lâu dài nhằm giảm thiểu chi phí phát triển, tăng thêm nguồn cung dự án bất động sản cũng như kìm hãm sự tăng giá nhà. 

Thời gian để thẩm định pháp lý và hoàn thiện hồ sơ cấp phép dự án bị kéo dài khiến cho ngân sách dự án bị đội lên. Điều này làm các dự án mở bán sau khó có thể đưa ra mức giá thấp hơn những dự án cùng phân khúc đã mở bán trước đó. Khi nguồn cung nhà đất còn tắc nghẽn, dòng vốn tín dụng chưa khơi thông thì giá bán nhà sơ cấp vẫn sẽ tăng, thậm chí vượt khởi khả năng chi trả của phần lớn người dân có nhu cầu ở thực. 

Trong giai đoạn tới, tuy Ngân hàng Nhà nước đã cố kiềm chế những lãi suất vẫn sẽ ở mức cao so với giai đoạn 2016 - 2021. Nguồn tín dụng vẫn được ưu tiên chảy vào lĩnh vực sản xuất kinh doanh, còn các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro như bất động sản tiếp tục bị kiểm soát chặt chẽ. 

Chuyên gia Savills khuyến cáo, nhà đầu tư và người mua ở thực cần cân nhắc kỹ về tỷ trọng vốn vay. Tỷ lệ an toàn là những khoản thanh toán không vượt quá 30 - 40% thu nhập hàng tháng. Riêng với các nhà đầu tư, đây là thời điểm phù hợp để tham gia cuộc đua đường dài, tuyệt đối không phụ thuộc đòn bẩy tài chính khi tham gia đầu tư, mua bán bất động sản.