Giá căn hộ không ngừng lập đỉnh, bao giờ cơ hội đến tay người thu nhập thấp?

Theo dự báo mới nhất đến từ Cushman & Wakefield cho thấy nguồn cung căn hộ trong năm 2022 ước tính có thể sẽ đạt 10.000 căn, với sự phổ biến của mô hình các khu đô thị phức hợp có quy mô lớn và những căn hộ hạng sang và siêu sang xuất hiện trên thị trường.

Thiếu cung trầm trọng trong khi tổng cầu vẫn rất lớn

Nhu cầu mua căn hộ chung cư được đánh giá là sẽ vẫn tiếp tục duy trì được sự ổn định từ nay cho đến cuối năm nay. Trong trong bối cảnh giá đất không ngừng tăng cao và quỹ đất trở nên khan hiếm, hạn chế, theo dự nhận định của Cushman & Wakefield, giá bán thị trường của loại hình căn hộ chung cư đã không ngừng đạt đỉnh trong vòng 10 năm qua.

Điều đáng nói ở đây là các dự án chung cư cao tầng đang phải chen chúc cùng với mật độ xây dựng dày đặc của các dự án tòa nhà cao ốc văn phòng, trên một quỹ đất ngày càng bị co hẹp, nhất là ở những đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM…

Tại thị trường Tp.HCM, những căn hộ chung cư có mức dưới 2 tỷ đồng (tương đương dưới với 40 triệu/m2 cho căn hộ diện tích 60m2) gần như đã “tuyệt chủng”. Thậm chí dự báo trong thời gian tới những căn hộ có giá 50 triệu đồng/m2 sẽ cũng dần trở nên khan hiếm hơn. Còn tại thành phố Hà Nội, giá căn hộ vẫn đang tiếp tục tăng cao do khan hàng trầm trọng về nguồn cung căn hộ có giá vừa túi tiền khan hàng vì giá nguyên vật liệu xây dựng tăng cao, quỹ đất ngày càng khan hiếm hơn.

Theo nhận định của bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam, trong giai đoạn từ năm 2017 cho đến quý I/2022, khẩu vị của giới đầu tư chủ yếu vẫn nhắm vào các loại hình tài sản truyền thống, bao gồm thị trường đất nền, nhà ở. Trong đó, có đến 76% các giao dịch nhà ở chủ yếu tập trung ở Tp.HCM.

Bà Trang cho biết thêm, trong quá trình làm việc với các nhà đầu tư trong và ngoài nước, bà nhận thấy rằng việc phát triển những dự án căn hộ chung cư là một trong những mối quan tâm hàng đầu của họ. 

Tuy vậy, rào cản lớn nhất hiện nay là việc quỹ đất phù hợp trong các thành phố lớn như Tp.HCM và Hà Nội ngày càng eo hẹp để có thể phát triển các dự án căn hộ. Một trong những yếu tố quan trọng nhất đối với các nhà đầu tư nước ngoài là tính minh bạch, rõ ràng. Thị trường càng minh bạch, phát triển bền vững thì nhà đầu tư quốc tế càng dành nhiều sự quan tâm. 

Nếu như thị trường không có đủ sự minh bạch, không có đầy đủ các thông tin và dữ liệu cần thiết, giao dịch chậm chạp và quyền sở hữu đất đai không rõ ràng thì sẽ những thách thức rất lớn cho các nhà đầu tư nước ngoài. Các nhà đầu tư quốc tế có nhiều vốn, đang chờ đợi để được đầu tư vào bất động sản. Họ muốn nhanh chóng hợp tác với các nhà đầu tư địa phương, tuy nhiên cần giao dịch phải được diễn ra nhanh chóng.

Còn theo nhận định từ phía Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM (HoREA), thị trường địa ốc đang thiếu nghiêm trọng nguồn cung nhà ở, đặc biệt là loại hình nhà ở thương mại bình dân (nhà ở có giá rẻ, vừa túi tiền) và nhà ở xã hội, đây là 2 loại nhà ở có khả năng đáp ứng được nhu cầu thực của đông đảo tầng lớp người có thu nhập trung bình và người có thu nhập thấp tại đô thị. 

Theo nhận định của Lê Hoàng Châu, Chủ tịch của HoREA, do thiếu hụt nguồn cung trong khi tổng cầu rất lớn, đã dẫn đến tình trạng giá nhà đất tăng cao liên tục trong vòng 5 năm qua. Biểu hiện là chỉ số giá nhà hiện nay đang cao gấp hơn 20 lần so với mức thu nhập trung bình của toàn xã hội, đã làm cho nhiều cá nhân và hộ gia đình rất khó trong việc tạo lập được nhà ở (tại các nước công nghiệp phát triển thì chỉ số giá nhà chỉ cao hơn gấp 6-7 lần so với thu nhập). 

Cần tạo điều kiện để đẩy nhanh quá trình phát triển nhà ở giá phù hợp

Giới chuyên gia kinh tế cho rằng, việc chậm chạp trong quá trình xác định tiền sử dụng đất hoặc xác định các nghĩa vụ tài chính bổ sung cũng là một trong các nguyên nhân dẫn đến tình trạng sụt giảm nguồn cung căn hộ chung cư do chủ đầu tư chưa thể hoàn thành đầy đủ nghĩa vụ tài chính nên chưa đủ điều kiện để có thể bán sản phẩm nhà ở ra thị trường.

Nhất là quy trình thủ tục trong đầu tư xây dựng dự án nhà ở thương mại hiện nay đã vô cùng phức tạp, thế nhưng quy trình thủ tục để đầu tư triển khai xây dựng loại hình dự án nhà ở xã hội lại càng “phức tạp và bất hợp lý” hơn.

Cho nên trong giai đoạn từ năm 2011- 2020, cả nước chỉ thực hiện được tổng cộng là 248 dự án nhà ở xã hội tương đương với khoảng 100.000 căn hộ, chỉ đạt được 41,4% so với kế hoạch đề ra. Riêng tại Tp.HCM trong giai đoạn 2016-2020 dù đã hết sức nỗ lực nhưng cũng chỉ có thể thực hiện được gần 15.000 căn hộ nhà ở xã hội, đạt được 75% so với kế hoạch phát triển nhà ở xã hội đặt ra.

Phía HoREA có nhận định rằng hiện nay Luật Nhà ở 2014 chưa có quy định về cơ chế, chính sách hỗ trợ (với các mức độ ưu đãi phù hợp) để khuyến khích và tạo điều kiện cho các doanh nghiệp tham gia vào việc phát triển nhà ở có mức giá phù hợp với thu nhập của những người lao động có thu nhập trung bình và người có thu nhập thấp tại các đô thị.

“Nhà ở có giá phù hợp với thu nhập” được hiểu là loại hình nhà ở không hoàn toàn là nhà ở thương mại, nhưng cũng không hẳn là mô hình nhà ở xã hội vì thế để có thể phát triển loại nhà này thì cũng cần phải có những cơ chế, chính sách hỗ trợ đặc biệt với những mức độ ưu đãi phù hợp, bằng khoảng 50% so với mức ưu đãi hỗ trợ phát triển loại hình nhà ở xã hội.

Trong khi đó, các quy định pháp luật hiện hành vẫn chưa có những quy định về cơ chế, chính sách hỗ trợ để có thể thúc đẩy việc phát triển “nhà ở giá phù hợp với thu nhập”.

Không chỉ vậy, những quy định pháp luật cũng chưa có quy định chính sách ưu đãi về các loại chi phí như tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền thuế, về tín dụng đối với “nhà ở thương mại phù hợp với mức thu nhập của đối tượng có thu nhập trung bình thấp và những người có thu nhập thấp tại đô thị.

Cho nên có rất nhiều người dù có mức thu nhập thấp đô thị và những người có thu nhập ở ngưỡng trung bình thấp (có thể chiếm tới khoảng 1/4 dân số người trưởng thành) đang thuộc vào diện chịu thuế thu nhập cá nhân nhưng lại không được hưởng các chính sách ưu đãi mua nhà ở xã hội, nhưng cũng không có đủ khả năng tài chính, hoặc không có trong tay tài sản đủ để có thể thế chấp để vay tín dụng ngân hàng với lãi suất thương mại để mua được các căn nhà ở thương mại.

Do vậy, giới chuyên gia nhấn mạnh rằng cần phải xây dựng một chính sách hỗ trợ về khoản tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, về thuế, về tín dụng (ở một mức độ phù hợp, có thể bằng khoảng 50% so với chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội) để khuyến khích và tạo điều kiện phát triển loại hình nhà ở phù hợp với những người có thu nhập trung bình thấp và thấp tại các đô thị.

Theo đó, mức giá bán của loại hình nhà ở này có thể vào rơi khoảng không quá 25 triệu đồng/m2 tại những đô thị đặc biệt. Giá bán sẽ không quá ngưỡng 23 triệu đồng/m2 tại khu vực các đô thị loại 1 và không vượt quá ngưỡng 20 triệu đồng/m2 tại những khu vực đô thị còn lại. 

Điều này nhằm đáp ứng tối đa nhu cầu về nhà ở có mức giá vừa túi tiền và cũng sẽ đảm bảo được vấn đề an sinh xã hội về nhà ở dành cho đông đảo người có thu nhập trung bình thấp và người có thu nhập thấp tại đô thị, đồng thời cũng có thể thu hút được thêm nhiều nhà đầu tư địa ốc lớn tham gia vào phát triển nhà ở và giảm bớt một phần gánh nặng cho ngân sách nhà nước. Đây sẽ là cơ hội để người dân có thể sở hữu được ngôi nhà của riêng mình trong bối cảnh giá nhà đất không ngừng tăng cao trong những năm gần đây.

(Nguồn: Vnbusiness)