Chuyên gia nhận định gì về tương lai của thị trường bất động sản?

Theo Nhịp sống kinh tế, 6 tháng đầu năm 2022, một số khu vực như Đồng Nai, Long An, Bình Phước, Bình Dương, Hà Tĩnh, vùng ven Hà Nội,... ghi nhận biên độ tăng “nóng” về giá bán. Lợi dụng thông tin về quy hoạch tại các địa phương, “đầu nậu”, “cò đất” thi nhau thổi giá các khu đất lên cao, thậm chí đẩy cả giá đất nông nghiệp, đất thuộc diện quy hoạch,... Việc tăng giá bất động sản đến nay vẫn chưa dừng lại.

Thực tế, thị trường biến động theo hướng trầm lắng còn vì ảnh hưởng bởi động thái siết tín dụng bất động sản, kiểm soát chặt phân lô bán nền tại nhiều địa phương. Các môi giới tiết lộ tình hình đang trở nên rất khó thanh khoản ở nhiều địa phương. Nhiều nhà đầu tư hiện vẫn chưa thể thoát hàng nhưng giá bán thì liên tục leo thang.

Ông Matthew Powell - Giám đốc Savills Hà Nội nhận định, trước bối cảnh tỷ lệ lạm phát tăng cao, áp lực tăng giá trong khi tín dụng bị siết có thể khiến cho hoạt động trên thị trường bị chậm lại trong một thời gian. Tuy nhiên, giá bất động sản vẫn được dự báo sẽ khó giảm vì nhiều nguyên nhân như chi phí phát triển leo thang, nhu cầu đầu tư nhà đất bùng nổ tại nhiều khu vực.

Theo các chuyên gia, giá bất động sản tăng cao là xu hướng tất yếu. Thực tế, những khu vực được đầu tư hạ tầng, có quy hoạch bài bản thì sẽ giúp tăng giá trị của bất động sản. Tuy nhiên nếu tăng nóng “ăn” theo quy hoạch hạ tầng thì lại là dấu hiệu bất thường và là biểu hiện của hoạt động đầu cơ.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP. HCM (HoREA) phân tích, nhiều khu vực hiện nay đã có mặt bằng giá mới khá cao do yếu tố đầu cơ, điều này làm hại tới sự phát triển lành mạnh, bền vững của thị trường và làm người có nhu cầu thực khó tiếp cận được với các sản phẩm nhà ở.

Đồng thời, ông Châu cho rằng vướng mắc lớn nhất cần nhanh chóng tháo gỡ là tình trạng lệch pha cung cầu. Thị trường đang thiếu trầm trọng các sản phẩm có giá vừa túi tiền nhưng lại dư thừa sản phẩm phân khúc cao cấp, căn hộ nghỉ dưỡng. Theo đó, khi nguồn vốn cho bất động sản bị bóp chặt, các doanh nghiệp và nhà đầu tư phải chú tâm hơn vào các dự án chất lượng, khả thi. Khi đó, việc đầu tư sẽ không còn dàn trải và thị trường bất động sản chắc chắn hạ nhiệt.

Chuyên gia kinh tế, PGS.TS Đinh Trọng Thịnh cho biết, Nhà nước cung cấp gói hỗ trợ kinh tế 300.000 tỷ đồng đã tác động mạnh mẽ tới nền kinh tế nói chung và thị trường bất động sản nói riêng. Nhưng cần phân bổ nguồn vốn phù hợp để tránh dồn hết vào bất động sản, chứng khoán như bài học của một số quốc gia khác. 

Trong năm 2021, nền kinh tế rơi vào khó khăn, nhưng cả thị trường chứng khoán và bất động sản lại sốt nóng một cách không bình thường. Do đó, việc kiểm soát tín dụng, đưa dòng vốn chảy vào kinh doanh, sản xuất thay vì đổ dồn vào bất động sản, chứng khoán là rất cấp thiết.

T.S Kinh tế Vũ Đình Ánh cho rằng, để có giải pháp cốt lõi cần phải ban hành các luật đánh thuế tài sản, đánh thuế lũy tiến với những người sở hữu nhiều bất động sản. Từ đó quản lý chặt các hoạt động đầu cơ bất động sản, hướng dòng tiền chảy vào hoạt động sản xuất kinh doanh. “Đầu tư vào bất động sản cần nguồn vốn lớn và có thể tìm được từ các ngân hàng thương mại. Tuy nhiên, với những yêu cầu về kiểm soát tăng trưởng tín dụng thù các ngân hàng đang có động thái siết tín dụng vào bất động sản nhằm kiểm soát rủi ro trong lĩnh vực này” - Ông Ánh nói.  

Với những giải pháp trên đang được kỳ vọng sẽ quản lý và kiểm soát được tình trạng bát nháo, sốt nóng trên thị trường bất động sản hiện nay. Như vậy, những đối tượng có nhu cầu sử dụng đất ở thực mới có thể tìm được sản phẩm phù hợp với tài chính của mình thay vì phải chạy đua với mức giá trên trời được cò đất đưa ra .

Ông Neil MacGregor - Tổng Giám đốc Savills Việt Nam cho rằng, thị trường nhà ở tại Việt Nam đang chứng kiến tốc độ đô thị hóa rất nhanh, tỷ lệ dân số vàng và nhu cầu ngày một tăng cao. Tuy nhiên, ông cho biết nguồn cung mới từ các dự án còn hạn chế. Đơn cử như tại TP. Hồ Chí Minh là thị trường có sự lệch pha rất rõ ràng, vì vậy cần nhanh chóng có giải pháp thiết thực để giải quyết tình trạng này.

Báo cáo của Savills cho thấy, trong quý I/2022, toàn thị trường TP. Hồ Chí Minh chỉ có 2.150 căn hộ chung cư mở bán mới. Với nguồn cung này là chưa đủ để phục vụ lượng dân số hơn 10 triệu người, nên khi những sản phẩm này mở bán đã ghi nhận thanh khoản rất tốt. “Chúng ta sẽ chứng kiến giá bất động sản liên tục tăng cho đến khi cải thiện được nguồn cung” - Ông Neil MacGregor nói.

Cũng theo vị chuyên gia này, lượng cầu nhà ở trong nước đang rất lớn và có động lực tăng trưởng mạnh mẽ đến từ tốc độ đô thị hóa nhanh cùng tỷ lệ dân số vàng. Tuy nhiên, khó khăn đặt ra trên thị trường là quỹ đất dần hạn hẹp, thủ tục pháp lý dàn trải, nguồn vốn đầu tư bị thắt chặt đã dẫn tới tình trạng lệch pha cung cầu nghiêm trọng hơn. 

Ông Neil MacGregor nhận xét, để khắc phục những khó khăn trên thì phải sắp xếp hợp lý quy trình phê duyệt quy hoạch tổng thể tốt hơn so với hiện tại. Như vậy, các bộ luật cần phải sắp xếp, tổ chức một cách phù hợp và hiệu quả, tránh gây chồng chéo giữa các quy định khác nhau của khung pháp lý. Qua đó sẽ hỗ trợ được chính quyền các địa phương trong quá trình phê duyệt dự án cũng như cải thiện được tình trạng thiếu quỹ đất phát triển nhà ở. 

Chuyên gia cũng nhận định, nếu thị trường không hướng đến người mua cuối cùng thì chắc chắn không thể phát triển bền vững. Vì vậy, cần thực hiện những giải pháp giúp tăng quỹ đất, nhất là hỗ trợ các dự án bình dân, xây dựng quy trình đấu giá đất minh bạch, hạn chế đầu cơ, giúp người mua có nhu cầu thực tiếp cận tốt sản phẩm.

“Những cơ quan quản lý có thẩm quyền phải xây dựng được các giải pháp tăng quỹ đất sạch để tránh tình trạng đầu cơ, sốt đất, bong bóng và tăng thêm nguồn cung phân khúc bình dân, giải quyết vấn đề thiếu nhà ở. Đồng thời, khu trung tâm cần bổ sung quỹ đất cho việc phát triển dự án nhà ở và triển khai đúng hạn các dự án hạ tầng để hỗ trợ quá trình phát triển đô thị” - Ông Neil MacGregor khuyến nghị