Nhận định của chuyên gia về “kịch bản” thị trường bất động sản 6 tháng cuối năm 2022

Ngăn chặn đầu nậu, “ôm đất” theo dự án

Tại Kỳ họp thứ 3 – Quốc hội khóa XV đang diễn ra, nhiều Đại biểu Quốc hội nhất trí chủ trương đầu tư dự án Vành đai 4 vùng Thủ đô Hà Nội và vành đai 3 TP HCM. Việc hình thành các tuyến đường này thì nó không chỉ mở rộng không gian phát triển đô thị, giảm đi áp lực về giao thông mà còn thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội cho cả vùng.

Theo các Đại biểu Quốc hội, từ nay đến năm 2025, tổng vốn đầu tư công lên đến gần 2,9 triệu tỉ đồng, đặc biệt Chính phủ sẽ có nhiều chính sách hỗ trợ phát triển các dự án công. Khi các dự án về hạ tầng được triển khai sẽ thúc đẩy thị trường bất động sản phục hồi trong nửa cuối năm 2022 và những năm sau.

Cùng với đó, để loại bỏ việc đầu nậu, ôm đất ăn theo dự án cũng như kê khai thuế thấp hơn so với giá giao dịch thực tế, Tổng cục Thuế đã có chỉ đạo Cục thuế các tỉnh thành cần thực hiện “tiền phòng, hậu kiểm” đối với các hồ sơ chuyển nhượng bất động sản.

Theo ghi nhận, tại các thành phố lớn như Hà Nội, Hồ Chí Minh và các tỉnh Bắc Ninh, Bắc Giang, Khánh Khoà, Lâm Đồng, Bình Phước… tình trạng “sốt đất” trong thời gian qua khá phức tạp, đặc biệt là khu vực sắp có dự án triển khai.

Để ngăn chặn việc tạo sóng, thổi giá đất, nhiều địa phương đã có văn bản chỉ đạo tạm dừng cấp quyền sử dụng đất đối với phân lô, bán nền cũng như cảnh báo việc mua đất vườn, đất ruộng không thể chuyển đổi mục đích sử dụng. Ngay sau đó, nhiều nhà đầu tư đã tìm cách cắt lỗ, thoát hàng để tránh giới vào vòng xoáy hạ nhiệt giá của thị trường bất động sản. Tuy nhiên, cũng có không biết nhà đầu tư mới bị “giam vốn” do mua đất ở thời điểm giá quá cao.

Về phía Ngân hàng nhà nước cũng như một số ngân hàng thương mại cũng có động thái siết chặt vốn vay đối với kinh doanh bất động sản nhằm hạn chế đầu cơ. Đơn cử như ở các tỉnh miền Trung, giá đất quanh dự án cao tốc Bắc – Nam đã hạ nhiệt sau thời điểm “tăng lên từng giờ”. Trong khi đó, ở một số huyện của tỉnh Nghệ An có tình trạng bỏ cọc sau các phiến đấu giá đất.

Trả lời chất vấn của Đại biểu Quốc hội về giải pháp chống thất thu thuế trong lĩnh vực bất động sản, Bộ trưởng Bộ Tài chính Hồ Đức Phớc cũng chỉ ra nhiều hạn chế như các chính sách liên quan đến đất đai còn thiếu đồng bộ. Từ đó, việc xác định giá thị trường đối với bất động sản vẫn gặp nhiều vướng mắc.

Bộ trưởng Hồ Đức Phớc lấy ví dụ có trường hợp giao dịch kê khai 500 triệu đồng nhưng qua rà soát, kiểm tra của cơ quan thuế thì thực tế tăng lên 10 tỷ đồng (gấp 20 lần). Để chấn chỉnh tình trạng trên, Bộ Tài chính sẽ rà soát lại các văn bản quy phạm pháp luật để sửa đổi, bổ sung, đảm bảo thống nhất và đồng bộ trong các hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản.

Thị trường bất động sản cuối năm 2022 diễn biến thế nào?

Từ những dẫn chứng về chính sách và thực tế thị trường bất động sản nêu trên, ông Lê Xuân Tuấn, Giám đốc công ty đầu tư và phát triển nhà đất Thịnh Vượng cho biết: Ở thời điểm này vẫn đang có những chênh lệch về nguồn cung và nguồn cầu. Cụ thể, nguồn cung phân khúc nhà riêng, nhà phố không thay đổi nhưng nhu cầu đầu tư, sử dụng của người dân có dấu hiệu giảm xuống. Duy nhất có phân khúc đất nền vẫn có những tăng trưởng, đặc biệt ở khu vực có quy hoạch hoặc các dự án đầu tư công đang được triển khai.

Ông Tuấn nhận định, sau khi dịch bệnh cơ bản được kiểm soát, các dự án được tái khởi động xây dựng tạo nhà nhiều nguồn cung mới thì thị trường bất động sản sẽ có những cải thiện trong 6 tháng cuối năm. Đặc biệt với những dự án có hạ tầng tốt, vị trí giao thông thuận lợi, pháp lý rõ ràng hoàn toàn có thể tạo ra những cú hích về tăng trưởng sau 2 năm trầm lắng do Covid-19.

“Trong bối cảnh nhiều người đã “đu đỉnh” thời điểm đầu tư bất động sản thì vẫn nên bình tĩnh, chờ dấu hiệu phục hồi của thị trường. Bởi lẽ ai cũng thấy rằng hiện tại nhà đất đang có độ trễ lớn, giá cả giảm rõ rệt nên việc kiếm lời từ lĩnh vực này rất khó. Tuy nhiên, trong thời gian tới khi bước vào trạng thái bình thường mới, các công trình trọng điểm về hạ tầng giao thông tiếp tục triển khai cùng với đó là các dự án lớn khắp nơi được xây dựng thì giá bất động sản rõ ràng sẽ tăng trưởng trở lại”, ông Tuấn nói và nhấn mạnh, thị trường bất động sản vẫn được coi là may mắn hơn các kênh tích trữ tài sản khác hay hoạt động đầu tư sản xuất, kinh doanh trong bối cảnh đại dịch kéo dài suốt 2 năm qua.

Cùng bàn về câu chuyện trên, bà Hoàng Thị Lan, Phó Tổng Giám đốc công ty địa ốc An Dương Vương cho biết, 6 tháng đầu năm 2022, các giao dịch bất động sản đã giảm rất nhiều so với cùng kỳ năm 2021. Nguồn cung đất nền trên thị trường chủ yếu ở các dự án đấu giá đất và những dự án tự phát từ các nhà đầu tư. Tuy nhiên, giá đất ở thời điểm hiện tại không phản ánh đúng giá trị thực tế. Nhiều nhà đầu tư mua bán qua tay nhau ở thời điểm “sốt đất” dẫn đến tình trạng hấp thụ kém, nhu cầu sử dụng thực rất ít.

Bên cạnh đó, nhiều dự án bị chậm tiến độ khi Ngân hàng nhà nước siết chặt dòng vốn vay trong chi phí vật liệu xây dựng, nhân công đều tăng vọt. Mặt khác, những nút thắt về hồ sơ pháp lý, cấp phép dự án ở một số nơi vẫn chưa được tháo gỡ làm tăng chi phí triển khai dự án. Điều này dẫn đến nguồn cung của thị trường bất động sản khan hiếm, giá thành đẩy lên cao khiến một bộ phận công viên chức, người dân có thu nhập trung bình không thể tiếp cận được nơi ở (nhất là nhà ở xã hội và nhà ở thương mại bình dân).

Theo bà Hoàng Thị Lan, từ những dấu hiệu bất ổn của thị trường bất động sản, lợi dụng đấu giá đất để trực lợi và công tác an sinh xã hội về nhà ở cho thấy còn nhiều bất cập từ các quy định của văn bản luật và văn bản dưới luật. Bên cạnh đó, vẫn còn tình trạng doanh nghiệp, nhà đầu tư chưa chấp hành nghiêm túc các quy định của pháp luật khi tham gia thị trường bất động sản.