"Sóng gió" thị trường bất động sản và cơ hội cho sự phân hóa doanh nghiệp

Doanh nghiệp than khó

Cho đến lúc này, có thể nói, các kênh huy động vốn của doanh nghiệp bất động sản đều gặp nhiều khó khăn, đặc biệt là các doanh nghiệp yếu kém, CV không mấy sáng sủa. Các doanh nghiệp này đã khó nay còn khó hơn.

Các doanh nghiệp bất động sản thường huy động vốn qua 4 kênh chủ yếu: từ khách hàng, từ trái phiếu cổ phiếu, từ các quỹ đầu tư trong và ngoài nước và từ nguồn tín dụng ngân hàng. Tuy nhiên, hiện nay, theo phản ánh của các doanh nghiệp thì các nguồn vốn này đều khó tiếp cận.

Theo báo cáo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nan, đến hết quý 1 năm 2022, dư nợ tín dụng bất động sản chỉ đạt 2,23 triệu tỉ đồng, tăng 2,24% so với thời điểm đầu năm, thấp hơn nhiều mức tăng trên 5% dư nợ tín dụng chung của nền kinh tế. Trong số đó, nguồn vốn cho hoạt động kinh doanh bất động sản chỉ chiếm khoảng 35%. Như vậy, nguồn vốn tín dụng dành cho kinh doanh bất động sản không chỉ giảm tốc, mà còn giảm cả về tỷ trọng.

Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM cho biết, khó khăn lớn nhất của các doanh nghiệp bất động sản hiện nay là nguồn vốn. Việc khó tiếp cận các nguồn vốn tín dụng ảnh hưởng rất lớn tới "sức khỏe" của các doanh nghiệp. Ngoài ra, Thông tư 20 cũng không cho cá nhân, hộ gia đình vay mua nhà ở xã hội, họ chỉ còn kênh duy nhất là vay ở ngân hàng chính sách.

Từ góc độ doanh nghiệp, ông Nguyễn Minh Nhật, Tổng Giám đốc Vạn Xuân Group chia sẻ, khó khăn lớn nhất của doanh nghiệp là về vốn và hành lang pháp lý. Để bán được hàng thì doanh nghiệp phải hoàn thành phần nền móng và hồ sơ pháp lý. Mà để triển khai được tới khâu này thì vấn đề vốn phải nhờ vào nguồn tín dụng từ ngân hàng. Doanh nghiệp của ông hiện có khoản vay hơn 2.000 tỉ đồng đang chờ ngân hàng giải ngân. Nhưng các ngân hàng từ tháng 3 đến nay đều báo “hết room” nên chưa chịu giải ngân và cho biết từ tháng 6 sẽ giải ngân lại với mức độ hạn chế. Thậm chí, một số ngân hàng ngưng giải ngân cho khách hàng mua nhà hình thành trong tương lai. Như vậy, các dự án chưa triển khai hoặc đang triển khai dở chừng mà không tiếp cận được nguồn vốn thì coi như “xong”.

Ngoài ra, hiện nay còn rất nhiều dự án “treo” chậm triển khai, cá biệt có dự án chậm triển khai tới hàng 2 thập kỷ. Theo thống kê, riêng Tp. Hà Nội đã có tới 400 dự án “treo” chậm triển khai được kiến nghị phải thu hồi, chưa tính các dự án nhỏ lẻ ở huyện. Vậy, cả nước có tới bao nhiêu dự án “treo” như vậy. Theo kiến nghị của nhiều đại biểu Quốc hội cũng như các chuyên gia, cần phải thu hồi những dự án treo này và giao cho các doanh nghiệp có tiềm lực và chuyên nghiệp nhằm khai thác tối đa tiềm năng của đất đai.

Theo GS Đặng Hùng Võ – nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường, phần lớn dự án bị chậm triển khai là do chủ đầu tư không đủ năng lực về tài chính và kinh nghiệm. Mục đích của các chủ đầu tư này chủ yếu là nhằm ôm đất đề chờ thời hoặc chuyển nhượng dự án kiếm lời.

Cơ hội dành cho những doanh nghiệp mạnh và chuyên nghiệp

Theo lộ trình giảm dần tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn của Ngân hàng Nhà nước từ 45% năm 2017 xuống 30% năm 2022 nhằm đảm bảo an toàn hệ thống. Vấn đề này càng làm cho các doanh nghiệp có tiềm lực yếu khó tiếp cận với nguồn vốn vay từ ngân hàng.

Đầu tư bất động sản là lĩnh vực đầu tư dài hạn, những doanh nghiệp có tiềm lực tài chính yếu, sử dụng nhiều nguồn vốn vay ngắn hạn, chắc chắn sẽ gặp khó khăn và rủi ro rất lớn. Trong giai đoạn nguồn vốn khó khăn, các dự án có rủi ro lớn sẽ không thuộc nhóm đối tượng xem xét duyệt cho vay của các ngân hàng.

Ts. Nguyễn Quốc Hùng – Tổng thư ký Hiệp hội Ngân hàng đánh giá: “Thị trường bất động sản là thị trường đầu tư dài hạn. Thị trường tiền tệ chỉ là bổ sung vốn cho hoạt động và chỉ phục vụ vốn ngắn hạn và trung hạn, còn dài hạn phải là thị trường vốn. Tất cả những doanh nghiệp nào muốn đầu tư dài hạn phải quan tâm đến thị trường vốn như trái phiếu, chứng khoán, quỹ đầu tư nước ngoài và tất cả các nguồn vốn. Phải như thế mới phát triển ổn định được".

Cả ngân hàng nhà nước và các ngân hàng thương mại đều khẳng định, không có vấn đề siết hay chặn dòng vốn. Mà với tình hình hiện nay, các ngân hàng và tổ chức tín dụng chỉ xét duyệt và cho vay đối với những doanh nghiệp đủ tiềm lực, làm chuyên nghiệp, uy tín và các dự án có mức rủi ro thấp. Còn những doanh nghiệp yếu kém và các dự án tiềm ẩn nhiều rủi ro, chắc chắn các ngân hàng sẽ không thể cho vay.

Ông Nguyễn Đình Vinh – Phó Giám đốc Ngân hàng Công thương Việt Nam chia sẻ, “Về phía các ngân hàng thương mại, chúng tôi không thấy có chỉ đạo nào từ phía Ngân hàng nhà nước về việc siết hay là hạn chế mà yêu cầu lựa chọn những chủ đầu tư uy tín, dự án khả thi và có vị trí tốt là những điều kiện đảm bảo dự án hiệu quả, có khả năng trả nợ đều thuộc đối tượng ưu tiên cho vay của ngân hàng”.

Đối với nguồn vốn huy động từ khách hàng, trong giai đoạn hiện nay, sau nhiều vụ việc bàn giao nhà chậm, không giữ lời hứa với khách hàng hay bàn giao nhà cho khách hàng xong nhưng không ra được sổ hồng … của nhiều doanh nghiệp bất động sản có năng lực kém. Sân chơi giờ đây chỉ dành cho cá doanh nghiệp bất động sản chuyên nghiệp, có tiềm lực và uy tín với khách hàng mới có thể huy động được nguồn vốn quý báu này.

Ông Lê Hoàng Châu nêu, nguồn vốn huy động từ khách hàng là nguồn vốn rẻ nhất do không phải trả lãi vay và không phải chịu áp lực trả nợ. Nhưng muốn huy động nguồn vốn này, các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải đáp ứng được chuẩn theo quy định của luật kinh doanh bất động sản. Đồng thời, doanh nghiệp phải tạo được lòng tin với khách hàng bằng sự chuyên nghiệp và uy tín của mình.

Đối với nguồn vốn từ phát hành cổ phiếu, trái phiếu hay từ các quỹ đầu tư trong và ngoài nước. Sau những lùm xùm liên quan đến 2 doanh nghiệp bất động sản FLC và Tân Hoàng Minh, niềm tin của các nhà đầu tư đã mất đi nhiều, thị trường chứng khoán không còn hấp dẫn. Các doanh nghiệp có “hồ sơ” đẹp cũng khó huy động vốn từ các kênh này, nói gì đến các doanh nghiệp “hồ sơ đã có vết”.

Khi các doanh nghiệp bất động sản đói vốn và không thể xoay được vốn để triển khai các dự án của mình. Các dự án không thể hoặc triển khai cầm chừng sẽ chịu áp lực bị thu hồi dự án và ghi thêm điểm trừ vào “hồ sơ”. Với vòng tròn luẩn quẩn này cộng với áp lực của các khoản lãi vay từ trước, chắc chắn những doanh nghiệp yếu kém này sẽ phải thoái lui, dành cơ hội và thị trường cho các doanh nghiệp mạnh, chuyên nghiệp và uy tín.