Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi): HoREA kiến nghị trích tiền trúng đấu giá, đấu thầu cho quỹ phát triển đất 

Nguồn thu cho quỹ phát triển đất còn ít 

Theo Diễn đàn doanh nghiệp, HoREA đã có văn bản gửi Ủy ban Thường vụ Quốc hội đề xuất nhiều giải pháp để tăng nguồn thu cho “Quỹ phát triển đất” và đề ra các giải pháp kiểm soát nguồn thu sao cho hợp lý. Theo HoREA, so với Luật Đất đai 2013 (chỉ có 02 điều gồm "Điều 68. Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng; quản lý đất đã thu hồi" và "Điều 111. Quỹ phát triển đất") thì Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã nâng lên thành "Chương VIII. Phát triển quỹ đất" với 05 điều, từ Điều 111 đến Điều 115 cùng với "Chương XI. Tài chính về đất đai, giá đất" nhằm khai thác hiệu quả nguồn lực đất đai.

Tại Điều 113 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định quỹ phát triển đất có chức năng, nhiệm vụ “tiếp nhận và ứng vốn cho việc bồi thường, giải phóng mặt bằng và tạo quỹ đất”, điều này có nghĩa là quỹ phát triển đất sẽ ứng vốn cho “Tổ chức phát triển quỹ đất” nhằm thực hiện “việc bồi thường, giải phóng mặt bằng và tạo quỹ đất”. 

Hiện Điều 113 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định nguồn thu tài chính của “Quỹ phát triển đất” từ 3 nguồn. Một là được phân bổ từ ngân sách nhà nước. Hai là được huy động các nguồn khác theo quy định của pháp luật. Ba là được phân bổ tối thiểu 10% nguồn thu từ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất hàng năm của địa phương cho quỹ phát triển đất. 

Tuy nhiên, trong thực tế nguồn thu từ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất hàng năm của các địa phương không nhiều, đặc biệt đối với các tỉnh vùng sâu, vùng xa. Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA nhận định: “Ngay cả TP Hồ Chí Minh nguồn thu từ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất năm 2021 cũng chỉ có 11.229 tỷ đồng, nếu trích 10% cũng chỉ được 1.122 tỷ đồng, không đáp ứng được yêu cầu về vốn để thực hiện nhiệm vụ của quỹ phát triển đất và "Tổ chức phát triển quỹ đất".

HoREA cho rằng, có một số khoản chi tài chính của quỹ phát triển đất không trực tiếp tái tạo nguồn thu tài chính cho quỹ như thực hiện các dự án “đầu tư công”. Sau đó, Nhà nước sẽ thu lại hiệu quả về kinh tế xã hội, trong đó có thu ngân sách nhà nước sau khi các dự án đầu tư công được đưa vào khai thác và sử dụng. 

Bên cạnh đó, một số khoản chi tài chính của quỹ phát triển đất hoàn toàn có thể được thu hồi hoặc hoàn trả lại cho quỹ phát triển đất. Có thể kể đến như chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng để tạo quỹ phát triển đất nhà ở xã hội. Đây là chi phí sẽ được tính vào chi phí đầu tư dự án nhà ở xã hội, sau khi đấu thầu để lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội thì sẽ có nguồn tài chính để hoàn trả lại chi phí này cho quỹ phát triển đất. 

Chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng để “phát triển quỹ đất để đáp ứng nhu cầu sử dụng đất của các dự án đầu tư” của các thành phần kinh tế. Thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư, do đó sẽ có nguồn tài chính để hoàn trả lại chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng cho quỹ phát triển đất. 

Ngoài ra, việc này còn tạo thêm được nguồn tài chính từ “chênh lệch địa tô” cho quỹ phát triển đất do “Nhà nước đầu tư phát triển quỹ đất để đáp ứng cho nhu cầu sử dụng đất của các dự án đầu tư”. 

HoREA cho rằng: "Với quy định của Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) thì nguồn tài chính của quỹ phát triển đất sẽ tăng trưởng lớn mạnh và theo thời gian Nhà nước có thể trở thành người cung ứng quỹ đất lớn nhất, tin cậy nhất trên "thị trường sơ cấp" về đất đai của "thị trường bất động sản".  

Chủ tịch HoREA phân tích, song hành với cơ chế “Quỹ phát triển đất” ứng vốn cho “Tổ chức phát triển quỹ đất” nhằm thực hiện “việc bồi thường, giải phóng mặt bằng” hỗ trợ, tái định cư thỏa đáng. “Sau đó thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư thì hoàn toàn có thể hạn chế tối đa việc xảy ra khiếu kiện của người dân", ông Châu phân tích. 

Đề xuất bổ sung nguồn thu cho quỹ phát triển đất 

HoREA cho rằng thực trạng nguồn thu của “quỹ phát triển đất” còn ít và chưa đáp ứng nhu cầu, do đó đề nghị sửa đổi, bổ sung khoản 3 Điều 113 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) nhằm tăng nguồn thu thêm cho quỹ đất. 

Trong nội dung khoản 3 Điều 113 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) có nội dung: “UBND cấp tỉnh có trách nhiệm trình Hội đồng nhân dân cùng cấp quyết định phân bổ tối thiểu 10% nguồn thu từ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, dành một tỷ lệ nhất định nguồn thu từ hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất, lợi nhuận xổ số kiến thiết hàng năm của địa phương cho quỹ phát triển đất".

Hiệp hội kiến nghị, tổ chức phát triển quỹ đất là đơn vị sự nghiệp công hoặc doanh nghiệp cung ứng sản phẩm, dịch vụ công ích của Nhà nước muốn hoạt động hiệu quả thì cần có nguồn vốn tài chính ban đầu đủ lớn để hoạt động cũng như phải xây dựng được cơ cấu, tổ chức, chức năng nhiệm vụ và cơ chế hoạt động chủ động, năng động. 

Tuy nhiên, tổ chức này phải có cơ chế kiểm soát chặt chẽ để phòng, chống tham nhũng tiêu cực, nên cơ chế, tổ chức hoạt động của "Tổ chức phát triển quỹ đất" cần được Chính phủ quy định chi tiết.