Luật Đất đai sửa đổi được thông qua: Bất động sản sẽ có biến động giá thế nào? 

Bỏ khung giá đất có lợi hơn có hại

Trong trường hợp Luật Đất đai (sửa đổi) được thông qua và có hiệu lực, GS Đặng Hùng Võ - Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, sau mỗi lần sửa đổi Luật Đất đai, giá bất động sản trong vài năm đầu sẽ tăng chậm hoặc đi ngang, thị trường giá cũng ổn định hơn. Sau đó giá sẽ có khoảng thời gian “bùng nổ” trên thị trường. 

GS Đặng Hùng Võ dẫn chứng: Khi Luật Đất đai ra đời lần đầu vào năm 1993, thì từ năm 1995 đến 1997 thị trường đã xảy ra các đợt “sốt” đất rất mạnh. Tới năm 2003, Luật Đất đai được sửa đổi từ giai đoạn 2005 - 2008 thị trường tiếp tục “nóng” lên. Năm 2013, Luật Đất đai tiếp tục được sửa đổi thì từ năm 2015 - 2019 lại xảy ra “sốt” đất, giá tăng nóng, nhất là đất nền, chung cư, BĐS nghỉ dưỡng. Từ năm 2019 tới nay, đại dịch Covid khiến thị trường BĐS trầm lắng và ít biến động hơn, chỉ xảy ra sốt cục bộ ở vài địa phương. 

Vì vậy, nếu Luật Đất đai sửa đổi thành lần này, nhiều khả năng trong 2 năm tới thị trường dự báo có ít biến động, giá bán cũng chỉ đi ngang hoặc tăng nhẹ, thậm chí có phân khúc giảm giá. “Trong bối cảnh nguồn cung BĐS ít, vay vốn tín dụng để xây dựng BĐS khó khăn, lãi suất cao thì thị trường sẽ tiếp tục trầm lắng trong 2 năm tiếp theo. Sau đó, thị trường có thể bùng nổ trở lại” - Ông Võ nhìn nhận. 

Tuy nhiên. theo ông Võ, luật Đất đai sửa đổi có thể khiến giá BĐS tăng khi thuế đất cao hơn, nhưng điều kiện này được điều chỉnh bằng quy luật cung - cầu, nếu không có người mua thì giá nhà ắt phải hạ. “Thuế đất lên thì giá cũng lên, nhưng chỉ ở thời điểm nhất định. Quan trọng vẫn là định nghĩa thế nào là thị trường, chúng ta cần đưa Luật Đất đai định nghĩa giá thị trường chuẩn quốc tế, còn không sẽ dễ xảy ra nhiều vấn đề trong việc công bố giá đất của địa phương” - Vị chuyên gia đề xuất. 

Còn theo Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam - Ông Nguyễn Văn Đính nhận định, khung giá đất vốn đã không tính toán đúng thực chất giá trị đất đai, vì vậy tiền đền bù cho người dân khi Nhà Nước thu hồi đất chưa sát với giá thị trường. Hậu quả xảy ra là việc khiếu nại, thời gian giải phóng mặt bằng bị kéo dài, nhiều dự án đình trệ cả chục năm, phải điều chỉnh vốn đầu tư. 

Ông Đính cho hay: “Bỏ khung giá đất thực chất có lợi hơn có hại. Có thể là giá nhà sẽ cao hơn, tuy nhiên chỉ cao hơn ở mức độ nhất định mà thị trường chấp nhận được. Thậm chí thị trường BĐS có thể tự điều tiết giá, ta hoàn toàn yên tâm vào câu chuyện này. Bên cạnh đó, khi giá đền bù đã thỏa đáng, hiện tượng khiếu kiện cũng giảm đi giúp việc triển khai dự án được thúc đẩy nhanh hơn. Từ đó, chủ đầu tư chủ động hơn với việc tính toán đưa ra những phương án từ đầu, hiệu quả kinh tế mang về rất lớn dù có thể là chi phí đầu vào cao hơn”. 

Sẽ khó giải phóng mặt bằng?

Theo chia sẻ từ một lãnh đạo doanh nghiệp bất động sản tại Hà Nội, công ty này hiện nay đang có hai dự án bị chậm tiến độ từ 10 năm nay vì không thể giải phóng mặt bằng. Trong đó, một dự án đã gần như hoàn tất đền bù giải phóng, chỉ có khoảng 7 hộ dân chưa xong vì họ đưa ra mức giá quá cao. 

“Có hộ dân đòi tăng giá gấp 10 lần so với thời điểm làm đền bù cách đây 10 năm. Có nhà thì thấy giá đất đang cao nên từ chối thương lượng với doanh nghiệp. Chúng tôi đã đưa nhiều phương án cho người dân lựa chọn như chấp nhận đền bù giá cao hơn. Tuy nhiên không thể nào ở mức gấp 10 lần như họ muốn, hoặc đổi đất ở vị trí tương đương… nhưng họ biết mình khó khăn nên vẫn cố ép giá” - Vị này chia sẻ. 

Vị lãnh đạo cho rằng, việc đền bù có khung giá đất đã rất khó khăn, nếu hiện nay còn bỏ cả khung giá đất thì việc giải phóng mặt bằng có thể sẽ kéo dài và khiến doanh nghiệp khó khăn hơn nữa. 

Để tính giá đất sát với thị trường, Giám đốc Công ty Luật TNHH TGS - Luật sư Nguyễn Văn Tuấn cho rằng, khái niệm về hệ số biến động giá thị trường trong dự thảo không hề dễ hiểu, do đó cần có quy định cụ thể hơn để địa phương thực hiện. Bởi thực tế là giá đất thị trường biến động từng ngày, tình trạng cố tình “thổi” giá vẫn diễn ra, nếu chỉ căn cứ vào biến động giá đất trên thị trường làm căn cứ điều chỉnh bảng giá đất trong năm thì phải điều chỉnh liên tục. Như vậy làm thiếu tính ổn định, không đồng nhất và gây ra nhiều tranh cãi hơn.

“Bảng giá này phải phù hợp với giá trị trên thị trường chưa không phải phù hợp giá cả thị trường. Bởi giá cả thị trường luôn biến động, rất khó nắm bắt. Ngược lại, giá trị thị trường thì khá ổn định và có thể xác định được, đây là giá trị mang lại của đất. Theo tôi, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) nên đề cập tới việc xây dựng bảng giá đất sao cho phù hợp với giá trị thị trường, để tránh các khúc mắc trong khi triển khai thực tế” - Luật Sư Tuấn góp ý. 

Đã có những ý kiến bày tỏ sự đồng thuận cao đối với Dự thảo Luật Đất đai khi quyết định bỏ khung giá đất và xác định giá đất dựa vào giá trị thị trường khi thu hồi, giải phóng mặt bằng. 

Về những góp ý cho Dự thảo Luật Đất đai lần này, không ít người quan tâm tới những nội dung quy định về vấn đề quy hoạch sử dụng đất và công khai quy hoạch. Nhất là đối với những dự án mang tính xã hội cao cần lấy ý kiến của người dân trước khi triển khai, không gian công cộng, các khu đất vàng. 

Về việc quyết định rõ ràng việc đẩy mạnh phân cấp, phân quyền, giám sát thực hiện, thiết lập công cụ kiểm soát quyền lực, khắc phục ách tắc, tiêu cực, tham nhũng và lãng phí trong quản lý, sử dụng đất trong Dự thảo Luật Đất đai lần này cũng được người dân bày tỏ sự đồng thuận cao. 

“Kiểm soát chặt quyền lực của những cán bộ trong việc quản lý, sử dụng đất đai sẽ là vấn đề hàng đầu để giúp chúng ta quản lý tài nguyên quốc gia, lấy lại niềm tin của người dân và đảm bảo cho sự phát triển của đất nước. Không được vì bất kỳ động cơ nào mà làm trái với quy định của Nhà nước, vì vậy phải có luật, luật điều chỉnh thật chặt chẽ” - Ông Nguyễn Quang Nga - TP. Đà Nẵng nhìn nhận. 

Luật Đất đai là dự án luật quan trọng và phúc tạp, đóng vai trò căn bản trong hệ thống pháp luật về đất đai. Luật Đất đai cũng tác động tới hầu hết các lĩnh vực kinh tế - xã hội khác và toàn bộ người dân. Vì thế, việc tổ chức lấy ý kiến nhân dân về dự thảo luật là việc vô cùng cần thiết. 

Công việc này hiện đã đi vào giai đoạn nước rút. Do đó, việc tham gia đóng góp vào dự thảo luật lúc này cần tập trung một cách cao độ. Từ việc tổ chức những hình thức góp ý, chất lượng về ý kiến hay lắng  nghe, tiếp thu thì tất cả đều yêu cầu phải được thực hiện một cách nghiêm túc và thực chất.