Góp ý Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi): Làm sao để xác định giá thị trường khi bỏ khung giá đất?

Kỳ vọng hạn chế tình trạng 2 giá

Một trong những điểm mới trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đó là quy định bỏ khung giá đất, xác định giá đất cụ thể theo giá thị trường của từng địa phương. Quyết sách này nhằm khắc phục và hoàn thiện cơ chế xác định giá đất trong giai đoạn tới.

Nghị quyết 18 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII cũng đã đặt ra giải pháp bỏ khung giá đất, xác định giá theo thị trường. Trong đó, bỏ quy định khung giá đất của Chính phủ, chuyển sang xác định giá đất phù hợp với giá phổ biến trên thị trường.

Luật Đất đai năm 2013 có quy định khung giá đất là giá đất mà Nhà nước quy định, xác định từ mức tối thiểu đến mức tối đa với từng loại đất cụ thể, theo vùng và ban hành định kỳ 5 năm một lần. Căn cứ vào khung giá đất, các UBND tỉnh xây dựng và công bố bảng giá đất và áp dụng tại địa phương. Khung giá đất được lập ra nhằm quản lý giá đất trên thị trường và làm căn cứ để khống chế bảng giá đất của các địa phương, xác định nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai. Trong đó, khung giá đất sẽ có mức giá tối thiểu và tối đa, tức giá sàn và giá trần. Điều này buộc các địa phương không được quy định giá đất ngoài khung.

Tuy nhiên, thực tế thị trường đất đai vừa qua đã và đang tồn tại cơ chế 2 giá đất. Một giá đất theo khung Nhà nước làm cơ sở để tính tiền đóng thuế hoặc tính giá đất đền bù giải phóng mặt bằng. Một giá đất gọi là giá trên thị trường, thường cao hơn gấp nhiều lần so với khung giá do Nhà nước quy định.

Việc bỏ khung giá đất, xác định giá đất cụ thể theo giá thị trường của từng địa phương được đánh giá sẽ giúp thị trường xác định được giá đất phù hợp hơn. Tuy nhiên, việc xác định giá thị trường như thế nào để đảm bảo tính minh bạch, công bằng là thách thức không nhỏ và có nhiều ý kiến trái chiều.

Như thế nào là giá đất theo thị trường

 Theo các chuyên gia đánh giá, việc bỏ khung giá đất sẽ không làm tăng giá đất trên thị trường. Nếu khung giá đất sát với thị trường thì thuế, phí bất động sản chuyển nhượng cao hơn và giảm đi tính hấp dẫn của việc đầu tư vào đất đai. Từ đó, thúc đẩy thị trường phát triển lành mạnh, minh bạch và giảm đầu cơ, sốt ảo.

Theo Chuyên gia kinh tế Vũ Đình Ánh, một trong những lỗ hổng trong quản lý và sử dụng đất là giá đất do Nhà nước xác định. Đơn cử là khung giá đất, bảng giá đất và cách các định giá đất có khoảng cách khá xa và không phản anh kịp biến động về giá trên thị trường quyền sử dụng đất. Ông Ánh nêu vấn đề, nguyên tắc xác định giá đất sát giá thị trường nhưng giá thị trường là gì thì cần phải làm rõ và có căn cứ khoa học và thực tiễn.

Về sự lệch pha giữa giá đất theo quy định nhà nước với giá thị trường, ông Ánh cho rằng phương pháp định giá đất hiện nay chưa đầy đủ, cụ thể và khả thi. Có thể kể đến việc giao thẩm quyền định giá đất giao cho Chủ tịch UBND cấp tỉnh và cơ chế Hội đồng thẩm định giá đất chưa phù hợp và thiếu khách quan trong khi cơ sở và điều kiện cần và đủ để người ra quyết định về giá đất một cách chính xác lại còn rất hạn chế. Ngoài ra, vai trò, trách nhiệm của các tổ chức cung cấp dịch vụ định giá đất chưa được quy định rõ ràng, đầy đủ.

Bên cạnh đó, hệ thống thông tin về đất đai, giá đất còn nhiều bất cập nên chưa tạo đủ điều kiện để định giá đất cũng như áp dụng các phương pháp định giá đất của cơ quan quản lý và tổ chức cung cấp dịch vụ định giá đất.

Cùng đưa ra ý kiến về những bất cập trong xác định giá đất dẫn đến phát sinh trong công tác thu hồi, đền bù, giải phóng mặt bằng, Luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SBLaw thông tin, vì vẫn tồn tại tình trạng hai giá, dẫn tới khiếu kiện.

Bên cạnh đó, v iệc xác định giá đất khi thu hồi và bồi thường làm sao cho sát thị trường là vấn đề rất khó do giá đất có thể thay đổi trong thời gian ngắn. Vì vậy, việc quy định xác định giá đất theo giá thị trường như thế nào hợp lý là điều quan trọng.

Đề xuất ý kiến để hạn chế lỗ hổng liên quan tới định giá đất, ông Hà khuyến nghị, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cần xem xét, sửa đổi quy định về cơ chế xác định giá đất theo hướng đó là: giảm tối đa sự can thiệp của Nhà nước vào quá trình xác định giá đất.

Ông Hà lý giải, đất đai do Nhà nước đại diện quản lý nên Nhà nước không thể trực tiếp thực hiện việc định giá đất nên cần chuyển giao việc xác định giá đất từ UBND cấp tỉnh sang hệ thống các tổ chức tư vấn xác định giá đất độc lập, chuyên nghiệp để đảm bảo việc định giá đất thực sự khách quan, chính xác, phù hợp với các quy luật của thị trường. Các cơ quan này sẽ phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về hoạt động định giá.

Còn việc xây dựng bảng giá đất, ông Hà cho rằng bảng giá cần đảm bảo nguyên tắc phù hợp với thị trường và được cập nhật thường xuyên hơn thay vì mỗi 5 năm một lần như hiện nay. Bên cạnh đó, cần xây dựng hệ thống pháp luật về xây dựng và hoàn thiện hệ thống thông tin dữ liệu đất đai. Thông tin đó cũng phải được cập nhật thường xuyên và các cơ quan tại địa phương cũng cần theo dõi sát diễn biến thị trường bất động sản tại địa phương mình.