Góp ý Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi): Loay hoay câu chuyện giá đất

Tính thuế thu nhập cá nhân từ mua bán nhà đất theo giá thị trường

Chia sẻ các nội dung liên quan đến Luật Đất đai (sửa đổi) mới đây, Bộ trưởng Bộ TN-MT cho biết hiện nay đang sử dụng khung giá đất do Nhà nước và các địa phương ban hành, còn các trường hợp đền bù đất đai cụ thể được xác định theo giá thị trường. Tuy nhiên, khung giá đất rất khó theo kịp biến động giá trên thị trường, trong khi bảng giá đất cũng không thể sát giá thị trường vì luôn phải đảm bảo dưới 30% so với khung giá, gây nhiều bất cập.

Theo đó, Bộ TN-MT cho hay sắp tới sẽ bỏ khung giá và xây dựng bảng giá đất hàng năm. Cụ thể, bảng giá đất sẽ sát giá thị trường hơn và giải quyết những bất cập do sự chênh lệch lớn giữa khung giá và giá thị trường.

Đặc biệt, sẽ không tính tiền chuyển nhượng sử dụng đất theo giá kê khai trong hợp đồng, bởi việc kê khai giá trên hợp đồng là một trong những căn cứ để thu thuế nên người bán, người mua thường có tâm lý kê khai giá thấp nhất. Do đó, trong dự thảo Luật Đất đai sẽ không căn cứ vào giá kê khai trong hợp đồng mà sẽ căn cứ vào bảng giá đất.

Ngoài ra, trong tương lai sẽ không tính thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo giá trị ghi trên hợp đồng công chứng. Thay vào đó, Nhà nước sẽ tiến hành thu thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản dựa trên bảng giá đất hàng năm, giá thị trường. Đồng thời, UBND cấp tỉnh sẽ xây dựng bảng giá đất hàng năm để HĐND cấp tỉnh phê duyệt.

Song song với đó, nghĩa vụ của người sử dụng đất là phải công bố giá đất, đăng ký công khai, minh bạch và chính xác. Đăng ký không chính xác giá đất ghi trong hợp đồng là vi phạm pháp luật.

Trao đổi với phóng viên về vấn đề này, Luật sư Trần Minh Hùng, Đoàn Luật sư TP.HCM cho rằng hiện nay, xuất phát từ những bất cập trong việc xác định bảng giá đất nên việc định giá đất tại một số địa phương thường không cụ thể và khác biệt.

Trong khi đó, giá chuyển nhượng bất động sản thường dựa trên tinh thần tự thỏa thuận giữa tự quyết định giá của các bên, tuy nhiên mức giá chuyển nhượng vẫn phải tuân thủ theo quy định của nhà nước để vừa đảm bảo hài hòa giữa khung giá đất hàng năm và giá thị trường.

Việc quy định về khung giá đất, bảng giá đất, giá đất cụ thể dẫn đến tình trạng tồn tại nhiều loại giá đất (giá đất do Nhà nước quy định và giá đất do thị trường quyết định) và tồn tại 2 thị trường quyền sử dụng đất. Điều này dẫn đến không có sự thống nhất và không bảo đảm cho thị trường quyền sử dụng đất hoạt động lành mạnh, an toàn, bảo đảm đúng nguyên tắc thị trường, tiềm ẩn nguy cơ lợi dụng để tham nhũng.

Ngoài ra, việc quy định nhiều phương pháp định giá đất, dẫn đến tình trạng có thể áp dụng các phương pháp định giá đất khác nhau; giá đất khác nhau, có sự chênh lệch lớn về giá trị. Phương pháp xác định giá đất cũng còn nhiều hạn chế, chưa thực sự khoa học, nên giá đất của Nhà nước thường thấp hơn giá thị trường (thực tế hầu như giá đất do Nhà nước xác định chỉ bằng khoảng 40% tới 60% giá thị trường).

Do đó, ông Hùng cho rằng trước hết Luật Đất đai cần phải đổi mới phương pháp xác định giá đất, bảo đảm khi xác định giá đất theo phương pháp nào thì cũng phù hợp với giá thị trường.

“Phương pháp xác định giá đất không nên dàn trải, mang tính tùy nghi. Đồng thời, bám sát biến động của thị trường và nhận định nguyên nhân tăng, giảm để xây dựng bảng giá đất cho phù hợp với giá thị trường”, ông Hùng nói.

Theo luật sư Hùng, điều này sẽ tạo cơ sở pháp lý đầy đủ và rộng hơn cho việc quản lý đất đai theo phương thức kinh tế. Đây cũng là sự bổ sung, tích hợp giữa Luật Đất đai và Luật Thuế thu nhập cá nhân.

“Khi đó, nhà nước sẽ tiến hành thu thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản dựa trên bảng giá đất hằng năm, giá thị trường sẽ phù hợp với tình hình thực tiễn hơn đồng thời tạo ra hành lang pháp lý ổn định”, ông Hùng nói.

Xác định giá thị trường thế nào?

Tuy nhiên, ông Trần Minh Hùng cũng cho rằng, việc xác định đâu là giá thị trường đang là điểm nghẽn trong thời gian qua để việc tính thuế sát với thực tế giao dịch. Trong khi đó, giá thị trường thì có lúc lên, lúc xuống, nhưng lâu nay định giá đất cụ thể thường năm sau cao hơn năm trước.

Về giải pháp cho vấn đề này, luật sư Trần Minh Hùng cho rằng trước đây Nhà nước quy định khung giá đất. Trên cơ sở khung giá đất của Chính phủ, các địa phương ban hành bảng giá đất. Tuy nhiên, giá đất này mang tính chủ quan, không theo quy luật thị trường. Thị trường vận động chuyển nhượng theo giá do các bên thỏa thuận. Chính vì hai mức giá này đã gây ra những bất cập trong quản lý nhà nước về đất đai.

“Vấn đề là khi chuyển sang xác định giá đất theo quy luật của thị trường thì câu hỏi đặt ra là giá thị trường là giá thị trường nào? Bởi trong điều kiện hiện nay, sự tồn tại của cả yếu tố chính thức và không chính thức, tính minh bạch, công khai thông tin cơ sở dữ liệu đất đai rất thấp nên giá thị trường nhiều khi là giá ảo do các nhóm lợi ích đẩy lên”, ông Hùng nói.

Theo ông Hùng, giá thị trường là giá do Nhà nước xác định theo 5 phương pháp định giá đất được quốc tế công nhận và được cơ quan có thẩm quyền, chuyên môn và pháp luật về thị trường phân tích. Từ đó, sẽ xác định được mức giá thị trường có thể tin tưởng được để loại bỏ yếu tố ảo.

“Ngoài khó khăn trong việc xác định giá sát thị trường, còn nhiều vấn đề nảy sinh do tình trạng mua bán trên thị trường đa dạng, không phải lúc nào cũng cố tình khai khống để đóng thuế thấp, chẳng hạn như chuyển gấp. Vì vậy, một số ý kiến cho rằng việc xác định giá bán phải cao hơn giá gốc là tùy từng trường hợp”, ông Hùng nêu.

Theo ông Hùng, để xác định được mức giá cụ thể của Chính phủ, cần phải có cơ quan chuyên trách muốn theo dõi thị trường hàng ngày như chỉ số giá vàng và chứng khoán. Trên cơ sở biến động của thị trường cũng như phân tích các giao dịch thực tế, có thể đề xuất giá đất linh hoạt.

Bình luận về vấn đề này, PGS-TS Ngô Thị Phương Thảo, Trưởng khoa Bất động sản và Kinh tế tài nguyên (Trường Đại học Kinh tế quốc dân) cho rằng để có được giá thị trường thì phải xây dựng cơ sở dữ liệu về giá đất theo thị trường và điều chỉnh hàng năm theo biến động.

Tuy nhiên, bà Thảo cho rằng cần phân biệt “giá trị” và “giá cả”. Giá đất phải phù hợp với giá trị thị trường của đất đai. Điều này được đánh giá thông qua giá trị nội tại của đất đai và các yếu tố khác trong điều kiện bình thường. Còn giá cả thị trường chỉ là giá tham chiếu, lấy trong một khoảng thời gian nhất định, ít biến động chứ không phải lấy lúc giá cao nhất.