PGS. TS Đinh Trọng Thịnh: Giá BĐS Việt Nam đang cao gấp 20 lần một năm thu nhập bình quân của người lao động

Theo PGS. TS Đinh Trọng Thịnh, tín dụng vào lĩnh vực bất động sản (BĐS) trong năm 2022 chiếm tỷ lệ tương đối lớn trong tổng tín dụng của toàn nền kinh tế. Tín dụng BĐS hàng năm thường chỉ chiếm khoảng 20%, đến năm 2022 đã tăng lên 21,2%. Chưa kể, tốc độ tăng trưởng tín dụng của lĩnh vực này cũng cao hơn tốc độ tăng trưởng bình quân của toàn nền kinh tế. Hiểu đơn giản, tín dụng trong lĩnh vực BĐS đang tăng trưởng tương đối mạnh mẽ. Điều này đồng nghĩa với việc, vốn đổ vào lĩnh vực BĐS đang mạnh hơn bình thường, mạnh hơn những năm trước.

PGS. TS Đinh Trọng Thịnh cho rằng, hiện tượng này không quá lo ngại. Nợ xấu 1,81% chứng tỏ khía cạnh này trong năm 2022 đã tăng lên đáng kể, bởi nợ xấu năm 2021 chỉ dao động ở mức 1,5-1,6%. Xét với lĩnh vực ngân hàng, mức 1,81% là có thể tạm chấp nhận được.

PGS. TS Đinh Trọng Thịnh bổ sung, giá thị trường bất động sản bây giờ đang quá cao. Thời điểm hiện tại, giá bình quân của bất động sản tại Việt Nam đang cao gấp 20 lần so với thu nhập bình quân của người lao động trong một năm. Trong khi đó, con số tại các quốc gia phát triển chỉ gấp 6-7 lần mà thôi.

Ngân hàng không siết tín dụng BĐS, doanh nghiệp vẫn “than khó”

Hội nghị về công tác tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản đã được Ngân hàng Nhà nước Việt Nam tổ chức sáng ngày 8/2 vừa qua. Trong hội nghị, một lần nữa Phó Thống đốc Thường trực Đào Minh Tú khẳng định, Ngân hàng Nhà nước chưa từng nói và cũng chưa có văn bản nào chỉ đạo về việc siết tín dụng bất động sản. Thay vào đó, Ngân hàng Nhà nước chỉ siết chặt với những phân khúc có tỷ lệ đầu cơ lớn. Điều đáng nói, dù ngân hàng không siết tín dụng BĐS nhưng các doanh nghiệp vẫn “than khó”, “không thể tiếp cận nguồn vốn”. 

Phân tích tình trạng này, ông Thịnh cho biết, tín dụng BĐS thực chất chỉ là một mảng nhỏ trong nguồn vốn của lĩnh vực BĐS. Thực tế, Ngân hàng Nhà nước chưa có văn bản nào chỉ đạo thắt chặt tín dụng BĐS mà chỉ nhắc nhở cẩn trọng tín dụng BĐS. Trước đây, nếu doanh nghiệp BĐS có tài sản thế chấp 100 sẽ được vay 70. Nhưng khi rủi ro tín dụng của lĩnh vực BĐS được nâng lên, các doanh nghiệp chỉ còn vay được 50-60. Do đó, các doanh nghiệp kêu khó vay vốn là vì thế.

Đặc biệt, các doanh nghiệp BĐS hiện nay nguồn vốn chủ sở hữu ít, chủ yếu phụ thuộc vào nguồn vốn bên ngoài. Có những doanh nghiệp đồng loạt triển khai 5-10 dự án, thậm chí là 50 dự án một lúc. Nguồn vốn dễ dàng như trước đây thì không sao, bây giờ nguồn vốn khó khăn hơn nhiều, đã khó lại càng thêm khó. 

Vị chuyên gia này bổ sung, nhiều nhà đầu tư kể từ năm 2020 đã cắt lãi trên thị trường chứng khoán, chuyển sang đầu tư bất động sản. Một nguồn vốn lớn đổ dồn vào bất động sản, trong khi nguồn cung vẫn thế mà cầu lại tăng phi mã, đẩy giá BĐS leo dốc. Sau đó, những nhà đầu tư này lại cắt lãi thị trường BĐS để quay lại đầu tư chứng khoán, điều này khiến cả 2 bên thị trường đều “tạo sóng”. Hệ quả, chỉ số VN-Index tăng dựng đứng từ mức 900 lên 1640 vào cuối năm 2021. Giá bất động sản cũng không kém cạnh, tăng từ 40%-60% trong khoảng thời gian ngắn.

VN-Index tăng lên, vốn hóa của doanh nghiệp BĐS cũng tăng theo. Nhiều doanh nghiệp trong ngành thoải mái mang tài sản đi cầm cố để vay được nhiều hơn. Ngược lại, khi VN-Index giảm đồng nghĩa với vốn hóa giảm, doanh nghiệp BĐS cũng được vay ít đi. 

Không những thế, đối với những doanh nghiệp muốn phát hành trái phiếu nhằm huy động vốn cũng vấp phải nhiều khó khăn. Chính phủ chấn chỉnh thị trường trái phiếu doanh nghiệp khiến thị trường tài chính ảm đạm, trầm lắng. Mấy tháng đầu, việc phát hành trái phiếu còn có thể tiến hành, so với cùng kỳ năm trước đã giảm khoảng 27%. Đến mấy tháng cuối năm, gần như không có doanh nghiệp nào phát hành khi Nghị định 65 được ban hành. 

Khi nguồn huy động vốn từ trái phiếu trở nên khó khăn, doanh nghiệp không còn cách nào khác là “cầu cứu” ngân hàng. Tuy nhiên, hiện tại việc vay ngân hàng tỷ lệ rủi ro cũng cao hơn, mức độ đảm bảo tài sản cũng thấp hơn. Giá thấp, doanh nghiệp vay vốn được ít hơn, kêu khó than khó là điều dễ hiểu. 

Cần tái cấu trúc thị trường để phát triển bền vững

Nếu xét về nguyên tắc, Ngân hàng Nhà nước có room tín dụng, đồng thời sẽ phân bổ phù hợp với khả năng quản trị cũng như khả năng rủi ro cho từng ngân hàng thương mại. PGS. TS Đinh Trọng Thịnh khẳng định, không có chuyện nới lỏng room tín dụng cho một lĩnh vực bất kỳ. Nguyên nhân bởi, room tín dụng là chung cho tất cả các lĩnh vực của một ngân hàng thương mại.

Chuyên gia này bổ sung, với những phân tích này, việc các doanh nghiệp bất động sản muốn nới room tín dụng cho bất động sản là cực kỳ vô lý. Hiện tại, điều cần thiết là phải tái cấu trúc trong việc kinh doanh. Nhu cầu với nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ lên đến 75% nhưng nguồn cung lại yếu. Ngược lại, chung cư cao cấp và bất động sản du lịch nghỉ dưỡng nguồn cung dồi dào nhưng mức độ tiêu thụ chỉ lẹt đẹt 10-40%. "Bởi vậy, nếu giờ buộc các ngân hàng thương mại nới room tín dụng để cho BĐS vay, một khi các doanh nghiệp vỡ nợ và không trả nợ thì ai sẽ là người trả nợ và ai sẽ là người chịu trách nhiệm? Do đó, đừng đề xuất những thứ phi thị trường, tốt nhất hãy tuân theo thị trường", ông nhấn mạnh. 

Theo PGS. TS Đinh Trọng Thịnh, “có vay có trả” là lẽ tự nhiên ở đời. Các doanh nghiệp BĐS đã vay thì phải trả nợ, ngân hàng sẽ phải siết nợ, bán những tài sản đảm bảo để thu hồi nợ vay và lãi vay. Tức là, khi đã vay vốn ngân hàng, các doanh nghiệp phải đảm bảo nghĩa vụ trả nợ của mình. Họ phải lo trả nợ ngân hàng đúng hạn để giữ uy tín, tồn tại và phát triển lâu dài. Còn nếu không, các doanh nghiệp BĐS cần tự mình xem xét lại. 

Trong trường hợp các doanh nghiệp đang triển khai đồng loạt 5-10 dự án, thậm chí là 50 dự án mà không kêu gọi được vốn để hoàn thiện sẽ không ổn. Doanh nghiệp lúc này cần xem dự án nào đã hoàn thành được 80-90% thì tập trung vào dự án đó, sớm có sản phẩm bán ra thị trường. Với những dự án chưa khởi công, hoặc khởi công rồi mà hiệu quả không cao, doanh nghiệp nên bán hoặc liên doanh, liên kết với các doanh nghiệp trong và ngoài nước, tìm kiếm nguồn vốn để tập trung vào những dự án trọng điểm. 

Ông Thịnh cho rằng, để giải quyết khó khăn cho thị trường BĐS trong bối cảnh hiện nay, cần thiết nhất là tái cấu trúc thị trường. Đây cũng là giai đoạn thanh lọc thị trường để phát triển tích cực hơn. Thủ tướng Chính phủ hiện nay cũng nhìn thấy vấn đề, cần phải tái cấu trúc thị trường BĐS và phát triển thị trường nhà ở giá rẻ. Các dự án nhà ở xã hội, nhà giá rẻ cần được tạo mọi điều kiện thuận lợi về đất đai, cơ sở pháp lý, giải phóng mặt bằng, nhanh chóng khởi công và mang đến hiệu quả ngay trong thời gian tới.