Chuyên gia nhận định: Nguồn cung bất động sản sẽ càng khan hiếm khi bỏ khung giá đất

Nguồn cung hiếm lại càng nghẽn

Việc bỏ khung giá đất sau thời gian 30 năm áp dụng - đây là một khoản trong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) mới được Bộ Tài nguyên và Môi trường đưa ra để lấy ý kiến hiện đang là vấn đề nóng ở trên nghị trường quốc hội. 

Có thể thấy, tác động tích cực đầu tiên của việc bỏ khung giá đất đó là giá đất sẽ theo sát với mặt bằng giá thực tế từ đó tạo ra tính cơ sở tính thuế đầy đủ với mục đích tránh gây thất thu thuế cho Nhà nước, đồng thời cũng từng bước xóa bỏ “cơ chế 2 giá” vốn đang gây khó khăn trong công tác quản lý cũng như triển khai các dự án có sử dụng đất. 

Ngoài ra, việc bỏ khung giá đất giao cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành bảng giá đất và công bố định kỳ hàng năm có điều chỉnh theo biến động của thị trường cũng được kỳ vọng sẽ có thể đảm bảo quyền lợi cho người dân bị thu hồi đất và giảm thiểu đi tình trạng sai phạm ở trong lĩnh vực đất đai cũng như giảm thiểu kiện cáo khi thu hồi đất. 

Và dù cho bỏ khung giá đất mang đến những điểm tích cực nhưng nhiều chuyên gia cũng lo ngại nếu như được áp dụng mà không tính toán thật kỹ thì lợi bất cập hại cho cả thị trường bất động sản và nền kinh tế nói chung. Cũng thấy rõ nhất đó là việc trầm trọng thêm tình trạng tắc nghẽn nguồn cung. Nguyên nhân là khi chuyển định giá đất theo khung giá quy định sẵn sang khung theo giá của thị trường thì sẽ cần nhiều thời gian hơn để nghiên cứu tính toán cũng như thống nhất để có thể đưa ra được bảng giá hợp lý. Chưa kể đến việc khi tiến hành bỏ khung giá đất thì phải mất thêm một khoảng thời gian để chờ đợi hướng dẫn cụ thể từ Bộ Tài Chính, Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng như Bộ Xây dựng nhằm tránh sai sót khi xác định giá đất theo thị trường. 

Điều thứ hai chính là khả năng khiếu kiện vẫn sẽ xảy ra bởi xác định thế nào là giá thị trường sẽ rất khác nhau ở trong mắt từng người dân và các chính quyền địa phương, tiềm ẩn những tranh cãi khiếu kiện không kém gì việc áp dụng khung giá đất của hiện tại. 

Khi bàn thêm về vấn đề này, chia sẻ với truyền thông thì TS. Lê Bá Chí Nhân đã cho rằng: “Có có nguy cơ dẫn đến tình trạng mạnh ai nấy làm. Ví dụ như TP. Hồ Chí Minh áp dụng giá đền bù đất nông nghiệp tại quận 2 là 2 - 5 triệu đồng, thậm chí lên tới 10 triệu đồng/m2. Nếu các tỉnh lân cận như Long An, Bình Dương không theo được mức giá đó sẽ dẫn đến độ vênh, và sẽ khiến người dân so sánh, bức xúc”. 

Và tất cả những yếu tố trên đã trở thành điểm nghẽn cho việc chuyển đổi mục đích đất và cấp dự án mới, đền bù giải phóng mặt bằng đã khiến cho tiến độ một số dự án trong thời gian vài năm sắp tới có thể cũng sẽ chịu ảnh hưởng. Và dĩ nhiên là trong bối cảnh đó thì rất khó hạ nhiệt giá bất động sản như kỳ vọng và giấc mơ có nhà của người dân lại càng thêm xa vời. 

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP. HCM cho hay, mặc dù bỏ khung giá đất có thể sẽ khiến cho người thu hồi đất không bị thiệt nhưng có thể sẽ khiến cho giá nhà đất tăng bởi vì chi phí đầu vào gia tăng. Cụ thể, doanh nghiệp đền bù giải phóng mặt bằng theo giá thị trường và về lý thuyết thì có thể thúc đẩy tiến độ tạo lập quỹ đất nhanh hơn nhưng chi phí cũng sẽ có thể đắt đỏ hơn. Khi chi phí đầu vào tăng thì các chủ đầu tư sẽ phải bỏ ra dòng vốn nhiều hơn so với trước đây mới phát triển được dự án. Và theo quy luật thị trường thì đầu vào tăng chắc chắn đầu ra cũng sẽ phải tăng giá. 

Người mua cuối bị áp lực nặng nhất

Có một vấn đề đáng lo ngại không kém đó là gia tăng chi phí đầu vào. Dĩ nhiên là khi áp giá đền bù theo thị trường thì chi phí dự án cũng sẽ đội lên rất nhiều hay thậm chí là khó có thể dự liệu được trước bởi tất cả các chi phí đội thêm cũng sẽ được cộng vào giá nhà. 

Giám đốc Điều hành CBRE Việt Nam - bà Dương Thùy Dung nhận định rằng đây sẽ là bài toán cân bằng giữa các bên trong xã hội giúp cho thị trường càng minh bạch hơn. Bỏ khung giá đất cũng có thể sẽ khiến cho chi phí đất ở những dự án cũng đã tăng lên. Nhưng ở trong tương lai thì các địa phương cũng có thể sẽ trì hoãn việc cấp phép ở các dự án hay các khu đô thị để chờ hướng dẫn rõ ràng hơn. 

Còn điều đáng lo ngại nhất đó là khi chi phí đất tăng lên và giá thành xây dựng các dự án cũng đã phải tăng giá. Hậu quả như PGS TS Đinh Trọng Thịnh cảnh báo đó chính là đội giá nhà và người mua nhà cũng sẽ phải chịu khoản chi phí này. Hơn thế, mức giá còn cao sẽ khiến cho nhiều người dù muốn cũng chẳng thể mua nhà. Câu chuyện về an sinh, nơi ăn chốn ở cho người dân vốn dĩ không dễ dàng thực hiện thì nay càng khó có thể trở thành hiện thực được. 

Nhìn rộng hơn thì theo giới chuyên gia, không chỉ bất động sản nhà ở, chi phí hạ tầng cũng tăng cao sẽ tác động đến bất động sản khu công nghiệp, khu chế xuất và các công trình dịch vụ, thương mại,... Nhà nước cũng sẽ đứng trước bài toán khó và có thể chấp nhận phải chi khoản ngân sách khổng lồ để có thể hỗ trợ về đất đai cho việc sản xuất và kinh doanh. Và với nguồn lực có hạn thì không dễ để có thể cân đối được khoản chi này. Hệ quả chính là các doanh nghiệp cả trong và ngoài nước sẽ không dám đầu tư vào chi phí đầu vào tăng cao và lợi thế cạnh tranh sẽ giảm. 

Một chuyên gia của ngành tài chính cho biết, nguy cơ lớn đó là dòng vốn ngoại sẽ ngần ngại hay thậm chí là các doanh nghiệp FDI đang có mặt ở Việt Nam cũng dần tính toán lại hướng đầu tư khi mà chi phí đất đai và nhân công ghi nhận đều tăng. 

Nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế trung ương (CIEM) - TS. Lê Xuân Bá cũng nhấn mạnh rằng: “Có bảng giá theo giá thị trường là tốt, nhưng thực tế phải tìm cách giải quyết gốc rễ của những vấn đề vướng mắc về đất đai”. 

Điều đó cũng sẽ cho thấy, thay vì bỏ khung giá đất ngay ở thời điểm này thì nên xem xét các giải pháp khơi thông nguồn cung. Và chỉ khi nguồn cung được mở rộng thì các chủ đầu tư phải cạnh tranh trong việc giành khách thì ngõ hầu mới có thể hạ nhiệt được giá bất động sản và đưa bất động sản về giá trị thực hay hiện thực hóa giấc mơ có nhà cho đông đảo người dân.