Bỏ khung giá đất: "Đòn bẩy" cho phát triển hạ tầng

Những thay đổi liên quan đến việc điều chỉnh hệ số K sẽ góp phần thúc đẩy vấn đề bồi thường và giải phóng mặt bằng - bài toán nan giải trong quá trình phát triển cơ sở hạ tầng, thúc đẩy sự phát triển của nền kinh tế. 

Loạt vấn đề phát sinh của khung giá đất

Theo Điều 113, Luật Đất đai 2013, khung giá đất là mức giá (cao nhất hoặc thấp nhất) với từng loại đất cụ thể và việc xác định khung giá đất được ban hành định kỳ với kỳ hạn 5 năm. Việc xây dựng khung giá đất nhằm quản lý giá đất trên thị trường, giúp cơ quan quản lý Nhà nước có cơ chế kiểm soát bảng giá đất của các địa phương cũng như xác định các khoản nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất trong quá trình sử dụng. 

Tuy nhiên, trên thực tế, khung giá đất vẫn chưa đáp ứng được toàn bộ mục đích đã được đặt ra ban đầu, thậm chí tạo “cơ chế hai giá” gây khó khăn trong công tác quản lý cũng như triển khai các dự án có sử dụng đất. Đặc biệt, một hệ quả phát sinh thường xuyên của khung giá đất là làm kéo dài tiến độ các dự án do ách tắc trong khâu giải phóng mặt bằng.

 Do đó Nghị quyết số 18-NQ/TW đã đặt ra nhiệm vụ cụ thể khi dự thảo sửa đổi Luật đất đai năm 2013 về việc xác định lại phương pháp xác định giá đất sao cho phù hợp với cơ chế thị trường tại thời điểm hiện tại. 

Theo quan điểm của Bộ Tài nguyên và Môi trường, việc bãi bỏ khung giá đất là một nhiệm vụ cần phải được chú trọng để có thể khắc phục được đầy đủ những hạn chế, bất cập đang phát sinh trong thực tiễn thi hành Luật đất đai tại thời điểm hiện tại.

Việc bỏ khung giá đất đồng nghĩa với việc Nhà nước không áp dụng mức giá tối thiểu và tối đa với từng loại đất nữa mà thay vào đó, trước khi ban hành ra bảng giá đất của từng địa phương, UBND cấp tỉnh sẽ căn cứ vào các nguyên tắc, phương pháp định giá đất, các quy chuẩn và giá đất, sự biến động về giá đất thực tế trên thị trường để xây dựng ra bảng giá đất.

Thúc đẩy quá trình đầu tư hạ tầng

Trên thực tế Luật Đất đai luôn là vấn đề nhạy cảm và phức tạp trong bất kỳ hệ thống pháp luật của quốc gia nào. Lần sửa đổi này được thực hiện nhằm hướng tới việc chuyển định giá đất đai theo khung giá quy định cũ sang khung theo giá thị trường. Bước thay đổi này đặc biệt quan trọng vì nó sẽ giúp cho sự phát triển của thị trường bất động sản nói riêng, nền kinh tế nói chung và giúp thu hút các nhà đầu tư.

Mới đây, Thủ tướng và Tổng bí thư đã lên tiếng về những chậm trễ trong việc phát triển các dự án công. Trong giai đoạn hậu Covid-19, việc chi tiêu cho cơ sở hạ tầng được thực hiện nhằm kích thích sự phục hồi của nền kinh tế, tuy nhiên hiện nay quá trình này vẫn diễn ra một cách chậm chạp mà nguyên nhân chính là do các thủ tục đền bù và giao đất. Tôi đánh giá việc sửa đổi luật đất đai trong việc định giá tài sản là rất quan trọng.

Trước đây, khi giao đất, quá trình đền bù được tính toán đơn giản vì đã có khung giá đất quy định sẵn. Tuy nhiên, điều này đôi khi gây ra việc đền bù không thỏa đáng và sinh ra nhiều chi phí phát sinh, dẫn đến chậm trễ kế hoạch phát triển dự án. Với Luật sửa đổi, chủ bất động sản sẽ được nhận giá trị hợp lý hơn (tiệm cận với giá thị trường), đẩy nhanh quá trình đền bù và xây dựng các dự án mới.

Chúng tôi hy vọng Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ giúp thị trường trở nên minh bạch hơn. Tất cả khu đất giải tỏa và cần được đền bù sẽ được định giá phù hợp với giá thị trường, tạo niềm tin hơn cho các nhà đầu tư và người dân. Ngoài ra, điều này tạo cơ sở để khu đất đó được tính thuế đầy đủ, điều mà trước giờ gây thất thu một khoản lớn cho Nhà nước. Những quy định này đã được ứng dụng trên toàn thế giới, vì vậy Việt Nam đang ở vị trí thuận lợi để hưởng lợi từ kinh nghiệm của mọi quốc gia khác và thực hiện một hệ thống thực sự có lợi cho xã hội.

Bảng giá đất trong nhiều thời điểm trong năm có thể không phản ánh được sát với những biến động về giá của thị trường. Do đó, trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) có quy định cụ thể về Bảng giá đất hàng năm và giá đất cụ thể. Trong đó, bảng giá đất chỉ được dùng để tính tiền sử dụng đất khi nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích trong hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân; tính thuế sử dụng đất, thuế đối với các dự án chậm tiến độ hoặc không đưa đất vào sử dụng. Bảng giá đất cũng dùng để tính thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân; tính tiền sử dụng đất tăng thêm đối với những trường hợp chậm đưa đất vào sử dụng, không đưa đất vào sử dụng; tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai; tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai; tính giá trị quyền sử dụng đất để trả cho người tự nguyện trả lại đất cho nhà nước đối với trường hợp đất trả lại là đất nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất, đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê. Giá cụ thể được xác định tại thời điểm sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp: Tính tiền sử dụng đất khi nhà nước công nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích đất ở vượt hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân. Giá cụ thể được dùng để tính tiền thuê đất đối với đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất, vượt hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân; tính tiền sử dụng đất khi nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức mà phải nộp tiền sử dụng đất; khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước mà doanh nghiệp cổ phần sử dụng đất thuộc trường hợp nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất, trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; tính tiền thuê đất đối với doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa được nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm; tính tiền bồi thường khi nhà nước thu hồi đất... Chúng tôi đang tập trung xây dựng bảng giá đất theo vùng giá trị đất. Hiện nhiều địa phương đã áp dụng phương pháp này để xác định giá đất và biến động giá đất thị trường. Ở nước ta, việc lập bản đồ giá trị đất đai phụ thuộc vào từng khu vực, nơi nào có nhiều giao dịch đất diễn ra thì sẽ sớm thu thập được cơ sở dữ liệu phục vụ định giá đất. Năm 2025, chúng ta sẽ có cơ sở dữ liệu đất đai, trong đó có bản đồ về giá đất. Khi hoàn thành xong việc đo đạc, các thửa đất đều được thể hiện trên bản đồ địa chính, gắn với giá đất thu thập hàng ngày. Tôi nghĩ trong 5 năm tới, Việt Nam sẽ có hệ thống định giá đất mới. Còn hiện nay chúng ta phải kết hợp các phương pháp định giá đất như so sánh, thặng dư, thu nhập, chiết trừ và hệ số. Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Trần Hồng Hà