TS Lê Bá Chí Nhân: Doanh nghiệp BĐS “ăn xổi" gặp khủng hoảng là đương nhiên

Doanh nghiệp than khó

Nêu tình trạng khó khăn của doanh nghiệp bất động sản hiện nay, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh năm 2022 thực sự khắc nghiệt khi gần 1.200 doanh nghiệp phá sản, tăng gần 40% so với năm ngoái.

“Nhiều doanh nghiệp thiếu tiền mặt, âm dòng tiền, thanh khoản giảm nghiêm trọng, có nguy cơ “chết trên đống tài sản”, thậm chí phải chuyển nhượng bớt dự án nhưng vẫn không tìm được người mua”, ông Châu nói.

Theo ông Châu, khó khăn từ yếu tố pháp lý chiếm phần lớn, còn lại là khó khăn về nguồn vốn, trong đó có tín dụng ngân hàng, trái phiếu doanh nghiệp, chứng khoán, khách hàng…

“Vốn tín dụng là “bà đỡ” của doanh nghiệp và người mua nhà, nhưng doanh nghiệp và người có nhu cầu mua nhà ngày càng khó vay vốn tại các ngân hàng. Thậm chí, nhiều hợp đồng bị ngưng giải ngân giữa chừng. Doanh nghiệp có khoản vay sắp đáo hạn mà nếu không được cơ cấu lại nợ vay, không được giữ nguyên nhóm nợ thì có nguy cơ bị “nhảy nhóm nợ xấu” thì không thể tiếp cận được khoản vay mới”, ông Châu nêu.

Ông Bùi Thành Nhơn, Chủ tịch Novaland cho rằng Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước nên có chính sách giãn, hoãn và giữ nguyên nhóm nợ cho các dự án từ 2-3 năm. Điều này có thể giúp các doanh nghiệp bất động san có thêm thời gian chờ thị trường hồi phục, hoàn thiện pháp lý dự án. Điều này cũng tránh 10-20% dư nợ của nền kinh tế chuyển sang nợ xấu.

Ngoài ra, lãnh đạo Novaland cũng cho rằng lãi suất từ cuối năm ngoái tăng rất nhanh, có khoản vay lãi suất đã tăng gần 30%. Do đó, doanh nghiệp mong muốn cơ quan quản lý nhanh chóng giảm mặt bằng lãi suất huy động, qua đó giảm lãi suất cho vay để phục hồi thị trường.

“Riêng các ngân hàng thương mại, doanh nghiệp và ngân hàng đã đồng hành nhiều năm, hiện nay doanh nghiệp gặp khó khăn vì lãi suất tăng cao, các ngân hàng nên xem xét giảm biên lợi nhuận để hỗ trợ doanh nghiệp”, ông Nhơn nói.

Doanh nghiệp khủng hoảng bởi quản trị kém

Trước các đề xuất đặc thù để hỗ trợ doanh nghiệp bất động sản, nói với phóng viên, TS Lê Bá Chí Nhân cho rằng kinh doanh “lời ăn, lỗ chịu”, không nên cứ khó khăn lại đề xuất chính sách đặc thù.

“Nguyên nhân doanh nghiệp rơi vào khó khăn do đâu? Là do doanh nghiệp quản trị kém, ăn xổi ở thì. Có doanh nghiệp làm một lúc trên 50 dự án, tiền thì đi vay; hoặc một miếng đất anh chuyển qua nhiều nhà đầu tư, thổi giá lên cao. Trong khi đó, 80% là căn hộ cao cấp - phân khúc dành cho nhà giàu, đầu cơ, gây bất ổn thị trường. Đến lúc khó khăn sao lại kêu gọi hỗ trợ”, ông Nhân nói.

Theo ông Nhân, các doanh nghiệp bất động sản đa số không nhiều vốn. Khi bắt đầu đền bù giải tỏa, có được giấy phép thì doanh nghiệp thế chấp vào ngân hàng. Có được tiền vay rồi thì mới làm hạ tầng. Nếu doanh nghiệp làm nhiều dự án quá thì hết tiền. Sau khi hết tiền ngân hàng cho vay, các doanh nghiệp lại đưa ra các hợp đồng thu hút tiền từ khách hàng, huy động trái phếu với hứa hẹn lãi suất cao. Đây là cách làm rất rủi ro, không bền vững khi vay nợ lớn.

“Bắt đầu tư khoảng năm 2019 thị trường trái phiếu doanh nghiệp có sự tăng trưởng mạnh. Khi vay trái phiếu, doanh nghiệp phải vay với lãi suất cao, thậm chí có doanh nghiệp vay với lãi suất khoảng 25%. Quy trình trái phiếu là 3 năm phải tất toán gốc và lãi nên hiện nay nhiều doanh nghiệp gặp áp lực về đáo hạn trái phiếu khi không thể phát hành gói mới để đảo nợ”, ông Nhân nói. Vị này cho rằng hiện nay lòng tin của người dân vào thị trường trái phiếu gần như không còn, dù trong dân còn rất nhiều tiền nhưng vì lòng tin không có nên họ không đầu tư vào trái phiếu.

Cũng theo ông Nhân, việc các doanh nghiệp cho rằng họ gặp khó khăn do chính sách siết tín dụng đột ngột của Ngân hàng Nhà nước là không đúng, bởi thực tế, ngân hàng chưa có văn bản nào siết tín dụng cả và thông tin hạn chế tiền vào các phân khúc đầu cơ đã công bố từ vài năm chứ không phải bây giờ mới có.

“Doanh nghiệp vì sao không vay được vốn ngân hàng? Vấn đề cơ bản là tính pháp lý của dự án. Dự án phải đảm bảo pháp lý thì ngân hàng mới cho vay. Nếu không thì chính ngân hàng sẽ gặp rủi ro khi không thể phát mãi, thu hồi vốn. Mới đầu năm, room tín dụng còn nhiều, khó vay là do dự án chưa đầy đủ pháp lý”, ông Nhân nêu.

Hãy để thị trường thanh lọc

Ông Nhân cũng đồng tình với việc phải hạ lãi suất để hỗ trợ các doanh nghiệp trong nền kinh tế nói chung và các doanh nghiệp bất động sản nói riêng, tuy nhiên, các doanh nghiệp cũng cần phải chủ động “cứu mình”.

“Các doanh nghiệp ham lời quá. Tại sao các hoa chiều 30 Tết phải giảm giá để bán, lấy lại tiền công để tránh phải đổ bỏ, còn các doanh nghiệp không chịu giảm giá? Các doanh nghiệp ăn xổi ở thì thì gặp khủng hoảng là đương nhiên. Anh tập trung cho nhà ở xã hội, nhà cho người thu nhập thấp thì đâu có sao. Các anh chỉ làm nhà cao cấp để phục vụ đầu cơ, lướt sóng thì mới chết”, ông Nhân nói.

Ông Nhân cũng đồng tình việc bất động sản có tác động tới nhiều ngành kinh tế, tuy nhiên, ông ủng hộ việc không giải cứu bất động sản bằng các chính sách đặc thù, mà doanh nghiệp nào không đủ năng lực hãy để thị trường thanh lọc.

“Chúng ta không lo bất động sản sụp đổ ảnh hưởng đến kinh tế. Chúng ta đang điều tiết lại thị trường bất động sản để nó lành mạnh, minh bạch hơn chứ không để nó sụp đổ. Khi bất động sản không phát triển thì nhiều ngành khác bị tác động theo, nhưng cần phải cấu trúc lại thị trường để minh bạch hơn, có chiều sâu hơn”, ông Nhân nhấn mạnh. Theo chuyên gia này, nên ưu tiên lĩnh vực sản xuất kinh doanh, phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp...

Ông Nhân cũng nhắc lại thông điệp của Thủ tướng rằng, để thị trường bất động sản phát triển bền vững, các địa phương, doanh nghiệp phải tạo công ăn việc làm, sản xuất, kinh doanh ở những vùng đất đẹp. Người dân có việc làm sẽ có người đến ở, mới có người mua nhà, rồi mới phát triển khu đô thị.

“Tình trạng doanh nghiệp thấy đất vị trí đẹp xin đất xong bán dự án là thôi. Trong khi miếng ngon thì phải làm gì đó để sinh lợi chứ phân lô bán nền thì làm sao phát triển bền vững? Chúng ta hiện nay mới xử lý các vấn đề của bất động sản là muộn nhưng vẫn phải làm”, ông Nhân nêu.