"Gót chân Asin" xuất hiện ở các doanh nghiệp bất động sản

Sức mua đã giảm lộ diện ở trên doanh thu 

Theo ghi nhận, ngay từ quý 3/2022, trong báo cáo phân tích của các công ty chứng khoán, giới chuyên gia đã đồng loạt đưa ra nhận định ngành bất động sản đối mặt với nhiều thách thức, trong đó có việc tăng lãi suất đã làm suy yếu nhu cầu mua nhà. 

Điều này cũng đã được phản ứng ở trên thực tế, chị Nguyễn Thị Ngọc - là nhân viên tín dụng của một ngân hàng quốc doanh cho biết, tính từ tháng 10/2022 nhu cầu vay mua bất động sản ở đơn vị này đã giảm mạnh. 

Nhóm khách hàng vay đầu tư không mấy mặn mà khi bất động sản không còn là kênh sinh lời tốt như trước trong bối cảnh lãi suất tiền gửi tăng cao. Nhóm khách hàng có nhu cầu mua ở thực cũng trở nên dè chừng và cố gắng chờ thêm 1 - 2 năm nữa với hy vọng lãi suất cũng sẽ giảm. Chị Ngọc cho biết, hiện tại lãi suất cho vay mua nhà ở ngân hàng này vẫn đang ở mức tốt, 10%/năm đối với các gói ưu đãi mới. Và với gói hết thời hạn ưu đãi hiện lãi suất đang ở mức từ 12 - 13%/năm. Mặc dù vậy thì một số ngân hàng khác lãi suất cho vay cũng ghi nhận đã tăng lên mức 15 - 16%/năm. 

Ngoài lãi suất thì giá nhà cũng tăng mạnh cũng là một trở ngại vô cùng lớn. Và theo ước tính của Chứng khoán VNDirect, người mua nhà cũng sẽ khó có thể tiếp cận được với căn hộ trung cấp (giá dưới 45 triệu đồng/m2) ở TP. Hồ Chí Minh và Hà Nội. Ngay cả những người có mức thu nhập trung bình hàng năm gấp đôi (127-173 triệu đồng/m2), tỷ lệ chi trả ở trên thu nhập hàng tháng ước tính cũng đã đạt 80 - 100% vào năm 2022.

Tình hình cũng có thể sẽ càng khó khăn hơn vào năm 2023 khi nhiều người mua nhà hết thời gian hưởng ưu đãi lãi vay và phải đối mặt với mức lãi suất đang tăng cao như hiện tại. 

Có tham gia gói vay ưu đãi mua nhà 0% của một ngân hàng tư nhân cách đây 2 năm, chị Trương Thu Huyền sống ở Hà Nội kể chị đang phải thu xếp vốn từ người thân để chi trả khoản vay khi hết thời hạn ưu đãi. Và theo thông tin từ ngân hàng, lãi suất vay của chị khi hết thời hạn ưu đãi là 15%/năm. Một số bạn bè của chị Huyền cũng đang cân nhắc chưa mua nhà ở thời điểm này bởi lãi suất quá cao. 

Cũng theo đó, lãi suất leo thang và lãi suất vay mua nhà tăng đã khiến cho sức mua sụt giảm. Điều này cũng đã được phản ánh qua báo cáo kết quả kinh doanh của các doanh nghiệp bất động sản nhà ở. Phần lớn doanh thu thuần của các công ty bất động sản cũng giảm. Nhẹ là cỡ 11% như Tổng Công ty Viglacera - CTCP (mã chứng khoán: VGC) còn nặng nhất là Công ty cổ phần Bất động sản Phát Đạt (mã chứng khoán: PDR) đến 99%. Tuy nhiên cũng có trường hợp cá biệt như Công ty Cổ phần Vinhomes (mã chứng khoán: VHM) vẫn tăng 33%.

Những doanh nghiệp lý giải doanh số bán hàng sụt giảm, đầu tư kinh doanh vào các dự án không thuận lợi bởi tình hình khó khăn chung của thị trường bất động sản. 

Tổng quan, doanh thu thuần của các doanh nghiệp cũng đã giảm nhưng chỉ quay về mức trước dịch bệnh COVID-19. Cũng theo các chuyên gia, trong giai đoạn dịch bệnh, có một lượng tiền không nhỏ được giao dịch nên nhà đầu tư đã chuyển sang đầu tư bất động sản khiến cho doanh thu của các doanh nghiệp đều tăng. 

Đặc biệt như trường hợp của Phát Đạt, trong quý 4/2022, doanh thu giảm thê thảm, chỉ đạt mức 15 tỷ đồng so với con số 1.229 tỷ đồng của năm trước. Doanh thu chuyển nhượng đất và chuyển nhượng hàng hóa bất động sản phát sinh, trong khi trước đó lên đến hàng nghìn tỷ đồng. Con số này cũng thậm chí còn thấp hơn cả quý 4/2012 - đây là thời điểm khủng hoảng bất động sản cách đây 10 năm. 

Còn với Vinhomes, nhờ vào việc bàn giao thêm 2.200 căn hộ bất động sản thấp ở đại dự án Vinhomes Ocean Park 2 - The Empire nên doanh thu chuyển nhượng bất động sản trong quý 4/2022 đạt mức 28.692 tỷ đồng, so với năm trước tăng 23%. Để có thể kích cầu người mua, hồi cuối năm ngoái công ty này đã cho ra mắt sản phẩm đầu tư Fantasy Homes (thuộc VMI JSC) và đã chia nhỏ mỗi căn thấp tầng thành 200 suất đầu tư.

Hoạt động tài chính của doanh nghiệp được đánh giá như con dao hai lưỡi

Có thể thấy, trong bối cảnh doanh thu sụt giảm thì cứu tinh cho lợi nhuận được các doanh nghiệp sử dụng chính là gia tăng hoạt động kinh doanh cốt lõi là tài chính hay các hoạt động khác. 

Trong quý 4/2022, doanh thu hoạt động tài chính của nhiều doanh nghiệp bất động sản đều tăng bằng lần so với cùng kỳ của năm 2021. Doanh thu tài chính của Phát Đạt là gấp 8 lần, Công ty cổ phần Đầu tư Nam Long (mã chứng khoán: NLG) so với cùng kỳ gấp 5,5 lần, Công ty cổ phần Tập đoàn Khải Hoàn Land (mã chứng khoán: KHG) so với cùng kỳ gấp 4,8 lần, Công ty cổ phần Đầu tư và kinh doanh nhà Khang Điền (mã chứng khoán: KDH) so với cùng kỳ gấp 1,3 lần. Ở chiều ngược lại có Vinhomes ghi nhận giảm 60% doanh thu tài chính, Công ty cổ phần Tập đoàn Đất Xanh (mã chứng khoán: DXG) so với cùng kỳ giảm 87%.

Nam Long, Khải Hoàn và Khang Điền chính là những doanh nghiệp có cơ cấu tài sản khá lành mạnh và ít vay nợ. Cũng trong quý vừa qua, mặc dù tăng mạnh doanh thu tài chính nhưng chi phí tài chính chỉ ghi nhận vài chục tỷ đồng. Ví dụ thời điểm 31/12/2022, tiền và các khoản tương đương tiền của Nam Long tăng 21%, đầu tư tài chính ngắn hạn tăng 33% so với đầu năm. Cũng nhờ đó doanh thu giảm mạnh nhưng lợi nhuận trước thuế của Nam Long, Khải Hoàn giảm nhẹ dưới 30$. Đối với Khang Điền do giá vốn tăng đột ngột gấp 9 lần cùng kỳ quý 4/2021 nên lợi nhuận giảm mạnh 66%. 

Mặc dù vậy, ở chiều ngược lại, hoạt động tài chính thua lỗ cũng làm trầm trọng thêm mức sụt giảm của lợi nhuận doanh nghiệp. Cũng có thể kể đến trường hợp của Phát Đạt, mặc dù doanh thu tài chính đạt 16 tỷ đồng, gấp 8 lần tuy nhiên không thấm vào đâu so với chi phí tài chính tới 221 tỷ đồng. Con số này cũng gấp 3 lần cùng kỳ quý 4/2021. Trong 221 tỷ đồng này có 140 tỷ đồng chi phí lãi vay, so với năm 2021 gấp đôi.

Cũng tương tự, doanh thu tài chính của Đất Xanh trong quý 4/2022 chỉ còn 34 tỷ đồng so với mức 260 tỷ đồng cùng kỳ năm trước. Cũng bởi quý vừa qua công ty này chỉ ghi nhận 3 tỷ đồng lãi từ thanh lý đầu tư trong khi trước đó là 2200 tỷ đồng. Mặc dù chi phí tài chính của Đất Xanh tăng nhẹ 24%, tuy nhiên chi phí lãi vay cũng gấp đôi so với trước (157 tỷ đồng so với 80 tỷ đồng).

Áp lực nặng đến từ trái phiếu doanh nghiệp

Tính từ năm 2018, bên cạnh kênh huy động vốn từ ngân hàng, các doanh nghiệp có thêm một kênh mới đó là phát hành trái phiếu riêng lẻ. Bất động sản cũng là nhóm đứng thứ hai về đối tượng phát hành trái phiếu. 

Số liệu thống kê sơ bộ của Sở Giao dịch Chứng khoán Hà Nội cho thấy, tính đến ngày 25/12/2022, dư nợ trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ khoảng 2 triệu tỷ đồng, trong đó của doanh nghiệp bất động sản ghi nhận là 419.000 tỷ đồng (chiếm 33,6%).

Và kênh huy động vốn này cũng giúp cho doanh nghiệp có thêm nguồn lực để tài trợ cho dự án, tuy nhiên đổi lại lãi suất không phải là thấp khiến cho việc gia tăng chi phí tài chính. Nguyên Phó Viện trưởng, Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương, PGS.TS Trần Kim Chung nhận định: “Điều này khiến cho doanh nghiệp sẽ chọn giải pháp làm các sản phẩm cao cấp (bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng) để có lãi cao”. 

Chúng ta có thể liên hệ điều này với tình huống của Novaland. Dữ liệu từ Sở giao dịch chứng khoán Hà Nội cho thấy, công ty này đã phát hành 67 lô trái phiếu trong thời gian vài năm gần đây. Novaland cũng đã và đang tập trung phát triển những đại dự án liên quan bất động sản nghỉ dưỡng như Aqua City (thuộc TP Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai), NovaWorld Hồ Tràm (thuộc Bà Rịa - Vũng Tàu) và NovaWorld Phan Thiết (thuộc Bình Thuận). 

Cũng tương tự, chỉ trong thời gian 2 năm, Phát Đạt phát hành 15 đợt trái phiếu riêng lẻ. Đất Xanh cũng phát hành 14 đợt trái phiếu. Ngược lại thì Nam Long chỉ phát hành 6 đợt trái phiếu. Còn Khang Điền là 4 đợt phát hành.

Được biết, chi phí tài chính của 2 nhóm doanh nghiệp này cũng có sự khác biệt khi so sánh với tổng doanh thu thuần và doanh thu tài chính. Nam Long, Khang Điền cũng duy trì ở mức thấp trong khi đó Novaland thời điểm lên tới 54%.

Phó tổng giám đốc và Tư vấn chiến lược Công ty Weland - ông Nguyễn Hữu Thanh nói rằng, trái phiếu doanh nghiệp có thời hạn vay ngắn hơn vay ngân hàng, từ 12 đến 60 tháng, phổ biến sẽ là 24 tháng. Chính vì thế, nếu như so sánh doanh nghiệp bất động sản nào đang dùng đòn bẩy trái phiếu nhiều áp lực đáo hạn trái phiếu trong ngắn hạn cũng sẽ lớn hơn. 

Theo đó, các doanh nghiệp thường sẽ ưu tiên vay từ ngân hàng trước khi dùng đến phương án phát hành trái phiếu. Mặc dù vậy, do những quy định ràng buộc của Ngân hàng Nhà nước có không ít doanh nghiệp bất động sản đã cạn room vay ngân hàng nên buộc phải chuyển sang phát hành trái phiếu. Bên cạnh đó thì trước đây, phát hành trái phiếu cũng giúp cho doanh nghiệp huy động được vốn nhanh hơn cũng như thủ tục có phần đơn giản hơn so với vay ngân hàng.

Bên cạnh áp lực trả lãi, doanh nghiệp bất động sản còn phải đối diện với áp lực trả gốc trái phiếu lớn. Trước đây, các doanh nghiệp sử dụng phương án phát hành mới để đáo hạn nợ gốc trong trường hợp kế hoạch kinh doanh không như ý. Mặc dù vậy thì hiện nay phương án này đã phá sản, hiện có nhiều đơn vị đang gặp khó trong việc xoay sở nguồn vốn để có thể trả nợ gốc trái phiếu đến hạn.