Luật Đất đai sửa đổi: Cẩn thận trọng trong thu hồi đất để xây dự án nhà ở thương mại 

Về dự Luật Đất đai sửa đổi sẽ có hàng loạt vấn đề được Chính phủ đề xuất sửa đổi, bổ sung để giải quyết các bất cập phát sinh trong thực tiễn và thể chế hóa các chính sách quản lý, sử dụng đất đồng bộ với thể chế phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa đã nêu tại Nghị quyết số 18 của Trung ương.

Trong đó, ba nội dung được cơ quan thẩm tra là Ủy ban Kinh tế đặc biệt quan tâm gồm quy định về thu hồi, trưng dụng đất; xác định giá đất và bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.

Các chuyên gia cho rằng việc thu hồi đất để thực hiện các khu đô thị, khu dân cư, nhà ở thương mại trong dự thảo Luật đất đai sửa đổi cần cụ thể hơn nữa theo đúng tinh thần Nghị quyết 18/NQ-TW.

Cần minh bạch khi thu hồi

Trình bày tờ trình của Chính phủ tại Kỳ họp thứ 4, Phó Thủ tướng Lê Văn Thành khẳng định, việc sửa đổi Luật Đất đai là cần thiết nhằm khắc phục những tồn tại hạn chế, phát huy nguồn lực đất đai đáp ứng yêu cầu phát triển đất nước trong giai đoạn mới.

Một trong những quan điểm được nhấn mạnh là đảm bảo sự nhất quán, ổn định, kế thừa của hệ thống pháp luật đất đai; thể chế hóa những vấn đề đã chín, đã đủ rõ, được thực tiễn chứng minh là đúng; sửa đổi, bổ sung các quy định chưa phù hợp đã được chỉ ra trong quá trình tổng kết thi hành Luật Đất đai.

Phó thủ tướng Lê Văn Thành cho hay, nội hàm dự án phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng được quy định là: các dự án phát huy nguồn lực, nâng cao hiệu quả sử dụng đất, thực hiện chính sách về phát triển hạ tầng, đô thị, nông nghiệp, nông thôn; giải quyết các vấn đề chính sách xã hội, bảo vệ môi trường, bảo tồn di sản văn hóa, phân bổ công bằng, hài hòa giá trị tăng thêm từ đất, thu hẹp khoảng cách giàu nghèo, nhằm phát triển kinh tế của đất nước, nâng cao đời sống vật chất và tinh thần của nhân dân.

Trong các trường hợp thu hồi đất, Nhà nước chỉ thu hồi đất với dự án nhà ở thương mại sử dụng các loại đất không phải là đất ở để tạo quỹ đất đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất để Nhà nước thu được giá trị tăng thêm điều tiết lợi ích tổng thể cho toàn xã hội và người sử dụng đất; thực hiện điều tiết thị trường thông qua quan hệ cung - cầu…

Về thu hồi đất và chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, dự thảo Luật đã quy định cụ thể điều kiện, tiêu chí, các trường hợp Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng (Điều 86) và trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để công khai, minh bạch trong thực thi và giám sát.

Đồng thời đa dạng các hình thức bồi thường bằng đất có cùng mục đích với đất bị thu hồi hoặc bằng tiền, bằng đất khác hoặc bằng nhà ở; giá đất bồi thường theo giá thị trường; tách bạch các khoản bồi thường, các khoản hỗ trợ; công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư phải đi trước một bước khi quyết định thu hồi đất.

Dự thảo cũng cụ thể hóa nguyên tắc “có chỗ ở, thu nhập và điều kiện sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ” thông qua quy định tiêu chí về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, địa điểm tái định cư theo thứ tự ưu tiên. Bổ sung, hoàn thiện các chính sách hỗ trợ ổn định đời sống, đào tạo, chuyển đổi nghề nghiệp.

Chính phủ trình Quốc hội xem xét, cho ý kiến về một số vấn đề còn có ý kiến khác nhau như: mở rộng hạn mức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân; mở rộng đối tượng nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa; quy định về cho phép chuyển nhượng, thế chấp “quyền thuê trong hợp đồng thuê đất trả tiền hàng năm”.

“Đây là những vấn đề phức tạp, nhạy cảm, tác động trực tiếp đến quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất”, Phó thủ tướng nêu rõ.

Cân nhắc việc thu hồi đất để xây dự án nhà ở thương mại

Tán thành sự cần thiết sửa đổi toàn diện Luật Đất đai, tuy nhiên cơ quan thẩm tra là Ủy ban Kinh tế lưu ý, do đây là dự án luật phức tạp, phạm vi tác động rộng, được xã hội rất quan tâm nên đề nghị cơ quan soạn thảo tiếp tục nghiên cứu, rà soát kỹ lưỡng.

Chủ nhiệm Uỷ ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh cho biết còn nhiều vấn đề cần tiếp tục được làm rõ, nhất là về thu hồi đất, trưng dụng đất.

Cụ thể, về thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh (Điều 85), Ủy ban Kinh tế đề nghị cân nhắc các trường hợp “làm công trình văn hóa, thể thao”, “làm nhà an dưỡng”, “làm nhà khách”.

Báo cáo thẩm tra nêu rõ, so với Luật Đất đai năm 2013, trường hợp thu hồi đất để làm nhà khách của lực lượng vũ trang nhân dân là trường hợp mới bổ sung.

"Hiện nay các công trình văn hóa, thể thao, nhà an dưỡng, nhà khách có thể được sử dụng vào mục đích lưỡng dụng, phục vụ cả quốc phòng và dân dụng. Nếu thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh để xây dựng những công trình này nhưng sau đó sử dụng vào mục đích dân dụng dễ dẫn đến thiếu minh bạch về trường hợp thu hồi đất, gây phản ứng tiêu cực trong xã hội", báo cáo nêu.

Ngoài ra, cũng cần xem xét khả năng lực lượng vũ trang nhân dân sử dụng chung các công trình văn hóa, thể thao, nhà an dưỡng, nhà khách với khu vực dân sự để tránh phải thu hồi đất, gây lãng phí, cơ quan thẩm tra nêu quan điểm

Về thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng (Điều 86), Ủy ban Kinh tế đề nghị rà soát, quy định cụ thể hơn về điều kiện, tiêu chí.

Dự thảo Luật đã bổ sung định nghĩa dự án phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, tuy nhiên, phạm vi được quy định còn rộng, chưa cụ thể tiêu chí, cần phân biệt rõ hơn giữa mục đích phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng và mục đích kinh tế đơn thuần để minh bạch trong việc thu hồi đất, tránh bị lạm dụng, gây bức xúc cho người sử dụng đất, dẫn đến tình trạng khiếu nại, khiếu kiện, Chủ nhiệm Vũ Hồng Thanh nêu rõ.

Ủy ban Kinh tế đề nghị rà soát các trường hợp thu hồi đất quy định tại Điều 86, xác định rõ tính chất vì lợi ích quốc gia, công cộng để tránh lạm dụng, thu hồi đất tràn lan, không đúng bản chất, bảo đảm quyền lợi hợp pháp của người có đất thu hồi; quy định một cách cụ thể, rõ ràng các loại dự án, tránh quy định quá rộng, chung chung.

Theo đó, cần rà soát các trường hợp: “dự án tạo quỹ đất do Nhà nước đầu tư theo hướng tuyến giao thông và các điểm kết nối giao thông theo quy hoạch”; “dự án nhà ở tập trung cho công nhân làm việc trong khu công nghiệp”; “dự án khu sản xuất, chế biến nông sản, lâm sản, thủy sản, hải sản tập trung”; “dự án đô thị”; “dự án khu dân cư nông thôn”; “dự án nhà ở thương mại sử dụng các loại đất không phải là đất ở”; “dự án lấn biển”; “dự án khai thác khoáng sản”; “dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ”...

Đặc biệt, Ủy ban Kinh tế đề nghị cân nhắc việc thu hồi đất để xây dự án nhà ở thương mại để tạo quỹ đất đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất.

Lý do là các dự án nhà ở thương mại mang tính chất kinh doanh là chủ yếu, mặc dù sẽ tác động đến phát triển kinh tế - xã hội nói chung nhưng lợi ích trước mắt và trực tiếp sẽ mang lại cho các chủ đầu tư thực hiện dự án.

“Dự án nhà ở thương mại khó và không có cơ sở rõ ràng để xác định có thuộc phạm vi phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng hay không để quy định thành trường hợp Nhà nước thu hồi đất, dẫn đến dễ bị lợi dụng, dẫn đến tình trạng khiếu nại, khiếu kiện gia tăng”, cơ quan thẩm tra nhấn mạnh.

Bình luận về vấn đề này, bà Trịnh Thị Thanh Bình, thành viên Hội đồng tư vấn Dân chủ - pháp luật Uỷ ban MTTQ tỉnh Bến Tre cho biết, việc thực hiện thu hồi đất để phát triển kinh tế xã hội trong đó có thu hồi đất để thực hiện khu đô thị được ghi trong Luật Đất đai năm 2013 đã mở ra việc phát triển đô thị. Thế nhưng trong thực tế tình trạng thu hồi đất để thực hiện các dự án này rất phức tạp.

Đơn cử như ở những vùng người dân đã ổn định nhưng lại “vẽ” ra một dự án đô thị là bị giải tỏa đền bù, nhà cửa của người dân phải di dời gây lãng phí nguồn lực xã hội, nguồn lực về tài nguyên môi trường. Hay như việc thu hồi đất đất nông nghiệp để thực hiện các dự án đô thị gây nguy cơ mất an ninh lương thực và nhiều vấn đề khác.

Để khắc phục tình trạng này, bà Trịnh Thị Thanh Bình cho rằng để khắc phục tình trạng này, việc thu hồi đất để thực hiện các khu đô thị, khu dân cư, nhà ở thương mại trong dự thảo Luật cần cụ thể hơn nữa theo đúng tinh thần Nghị quyết 18/NQ-TW. Đặc biệt phải rõ tiêu chí, nguyên tắc và theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, theo thẩm quyền quản lý đất đai

“Nếu cứ quy định chung chung thì sẽ dẫn đến tình trạng lợi dụng các khoảng trống pháp lý để các nhóm lợi ích lợi dụng không đem lại nguồn lợi cho ngân sách Nhà nước, cho sự phát triển đô thị mà người dân lại thiệt đơn, thiệt kép” - bà Bình nói.

Các chuyên gia cho rằng bởi lẽ có sự chênh lệch rất lớn giữa giá đất đền bù và giá đất thị trường, những chiêu thức tham nhũng đất đai là việc áp giá đền bù sai quy định, sai đối tượng, sai thời điểm, sai diện tích đất thực tế; đo đạc sai, lệch, che dấu diện tích; lạm dụng dự án GPMB quá mức, sai chỗ, đối tượng, quy hoạch vụ lợi... đã gây nên những tranh chấp, khiếu kiện kéo dài.