Quy định pháp luật mới nhất về thu hồi đất nông nghiệp để bán đấu giá

Thế nào là đất nông nghiệp?

Khái niệm đất nông nghiệp có thể được hiểu là diện tích tổng thể các loại đất được xác định nhằm sử dụng làm tư liệu sản xuất, phát triển trong lĩnh vực nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối. Đất nông nghiệp cũng hay còn gọi là đất canh tác hoặc đất trồng trọt bởi đất này phục vụ cho hoạt động sản xuất nông nghiệp.

Đất nông nghiệp gồm những loại nào?

Căn cứ khoản 1 Điều 10 Luật Đất đai năm 2013 thì nhóm đất nông nghiệp  được quy định bao gồm các loại đất sau đây:
“a) Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác;
b) Đất trồng cây lâu năm;
c) Đất rừng sản xuất;
d) Đất rừng phòng hộ;
đ) Đất rừng đặc dụng;
e) Đất nuôi trồng thủy sản;
g) Đất làm muối;
h) Đất nông nghiệp khác gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất; xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm; đất ươm tạo cây giống, con giống và đất trồng hoa, cây cảnh.”

Thu hồi đất nông nghiệp để bán đấu giá được hiểu thế nào?

Trước tiên, cần hiểu quỹ đất được thực hiện đấu giá bao gồm:.
“1. Đất sử dụng vào mục đích đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê hoặc cho thuê mua; 
2. Đất sử dụng vào mục đích đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê; 
3. Quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng; 
4. Đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; 
5. Đất cho thuê thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; 
6. Đất sử dụng vào mục đích giao đất, cho thuê đất đối với đất Nhà nước thu hồi do sắp xếp lại, xử lý trụ sở làm việc, cơ sở hoạt động sự nghiệp, cơ sở sản xuất, kinh doanh mà tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu nhà nước; 
7. Đất để giao đất ở tại đô thị, nông thôn cho hộ gia đình, cá nhân; 
8. Đất để giao đất, cho thuê đất đối với các trường hợp được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. 
9. Đất Nhà nước thu hồi do vi phạm pháp luật về đất đai theo quy định tại Khoản 1 Điều 64 của Luật Đất đai; đất Nhà nước thu hồi do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất theo quy định tại các Điểm a, b, c, d Khoản 1 Điều 65 Luật Đất đai (trừ trường hợp đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân ở nông thôn). 
10. Đất do Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn; Tổ chức phát triển quỹ đất được giao quản lý mà Nhà nước chưa giao hoặc cho thuê để sử dụng theo quy định của pháp luật;
 12. Trường hợp khác do Ủy ban nhân dân tỉnh quyết định.”
Như vậy, đất được Nhà nước thu hồi, mà trong đó có đất nông nghiệp chính là đối tượng được thực hiện bán đấu giá.

Căn cứ Khoản 11 Điều 3 Luật Đất đai 2013, thu hồi đất được hiểu là “Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai”. Từ đó có thể suy luận được thu hồi đất nông nghiệp là việc Nhà nước ban hành quyết định thu lại quyền sử dụng đất nông nghiệp của người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai để thực hiện bán đấu giá.

Theo Từ điển Luật học thì “Bán đấu giá tài sản là hình thức bán công khai một tài sản, một khối tài sản; theo đó có nhiều người muốn mua tham gia trả giá, người trả giá cao nhất nhưng không thấp hơn giá khởi điểm là người mua được tài sản”. Cũng giống vậy, bán đấu giá đất nông nghiệp được hiểu là hình thức bán công khai một tài sản, một khối tài sản; theo đó có nhiều người muốn mua tham gia trả giá, người trả giá cao nhất nhưng không thấp hơn giá khởi điểm là người mua được tài sản.

Các nguyên tắc bán đấu giá quyền sử dụng đất nông nghiệp

Đấu giá quyền sử dụng đất nông nghiệp phải tuân thủ những nguyên tắc cơ bản sau như quyền đấu giá tài sản: 
- Một là, nguyên tắc công khai, dân chủ; 
- Hai là, nguyên tắc bình đẳng, công bằng; 
- Ba là, các bên tham gia phải thực hiện đúng và đầy đủ quy chế đấu giá đã được Hội đồng tổ chức đấu giá đặt ra; 
- Bốn là, nguyên tắc bảo đảm tính pháp lý về trình tự thủ tục: Mọi cuộc bán đấu giá đều phải do đấu giá viên điều hành theo đúng trình tự, thủ tục;
- Năm là, nguyên tắc đảm bảo tính hiệu quả của hoạt động đấu giá.

Theo quy định tại Điều 117 Luật đất đai 2013 về nguyên tắc đấu giá quyền sử dụng đất thì: “Đấu giá quyền sử dụng đất được thực hiện công khai, liên tục, khách quan, trung thực, bình đẳng, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia; Việc đấu giá quyền sử dụng đất phải đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật về đấu giá tài sản".

Thẩm quyền quyết định quỹ đất đưa ra đấu giá đất nông nghiệp

1. UBND cấp tỉnh quyết định quỹ đất đưa ra đấu giá để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trừ quỹ đất do UBND cấp huyện có thẩm quyền.
2. UBND cấp huyện quyết định quỹ đất đưa ra đấu giá bao gồm: 
- Giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân đối với đất xen cư (là đất ở nằm xen kẹt trong khu dân cư hoặc ít nhất có 01 mặt tiếp giáp với khu dân cư hiện có và có tổng diện tích đất ở theo mặt bằng quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 được duyệt dưới 1.000m2). 
- Quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn để sản xuất nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản, trên cơ sở đề nghị của Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất và phòng Tài nguyên và Môi trường, phù hợp với quy hoạch đất đai và quy hoạch xây dựng.

Trách nhiệm của UBND cấp huyện trong tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất nông nghiệp bao gồm:

• Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, cấp Giấy phép xây dựng công trình theo thẩm quyền.
• Quản lý và sử dụng vốn thu được từ đấu giá quyền sử dụng đất theo tỷ lệ cân đối cho ngân sách cấp huyện để đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng có hiệu quả, theo quy định của pháp luật.
• Chỉ đạo lập kế hoạch hàng năm và phương án sử dụng đất để đấu giá quyền sử dụng đất tạo nguồn vốn xây dựng cơ sở hạ tầng.
• Lập danh mục các dự án đầu tư bằng vốn đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn, trình Hội đồng nhân dân cấp huyện quyết định; đồng thời báo cáo Sở Kế hoạch và Đầu tư và Sở Tài chính để cân đối, theo dõi.
• Lập và chỉ đạo UBND cấp xã lập dự án đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật, lập hồ sơ sử dụng đất, thực hiện việc giải phóng mặt bằng để tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất.
• Ban hành Quy chế đấu giá làm căn cứ tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất. Trước khi ban hành phải báo cáo Sở Tài nguyên Môi trường để chủ trì cùng các Sở, ngành xem xét, thẩm định, có văn bản thỏa thuận làm căn cứ quyết định.
• Xây dựng và đề xuất giá sàn và bước giá, báo cáo Sở Tài nguyên và Môi trường, trình Uỷ ban nhân dân huyện phê duyệt (hoặc quyết định phê duyệt các trường hợp thuộc thẩm quyền); Mở phiên đấu giá, xét giá và trình phê duyệt kết quả đấu giá quyền sử dụng đất; 

Cách thức xác định giá sàn và bước giá trong bán đấu giá quyền sử dụng đất nông nghiệp

Giá sàn tức là nhằm làm căn cứ đấu giá quyền sử dụng đất được xác định trên nguyên tắc: sát với giá thực tế chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền thuê đất trong điều kiện bình thường tại khu vực của các thửa đất liền kề gần nhất có cùng mục đích sử dụng mới của thửa đất đấu giá, có điều kiện kết cấu hạ tầng tương đương với thửa đất đấu giá. Giá sàn không được thấp hơn giá giao đất, giá cho thuê đất do Uỷ ban nhân dân Huyện quy định hàng năm tại thời điểm tổ chức đấu giá.

Bước giá được áp dụng khi thực hiện cuộc đấu giá quyền sử dụng đất (Bước giá để đấu giá là phần chênh lệch giữa mức giá do đơn vị thực hiện cuộc bán đấu giá quyền sử dụng đất công bố cho vòng đấu tiếp theo so với mức giá trả cao nhất của vòng đấu trước liền kề). Bước giá cho vòng đấu kế tiếp tối thiểu là 0,5% đối với tổ chức và 1% đối với hộ gia đình, cá nhân cộng với mức giá cao nhất của vòng đấu liền kề trước đó.

Các quy định về bán đấu giá quyền sử dụng đất nông nghiệp

Thông báo mời tham gia đấu giá và bán hồ sơ mời đấu giá đất nông nghiệp

Thông báo mời tham gia đấu giá được thực hiện theo nguyên tắc mời đấu rộng rãi. Bên tổ chức đấu giá niêm yết công khai thông báo tại: Trụ sở cơ quan tổ chức đấu giá; Trung tâm giao dịch đất đai và phát triển quỹ đất; Tại điểm tổ chức đấu giá; Trụ sở UBND cấp huyện, cấp xã (nơi có đất).

Nội dung thông báo công khai gồm: địa điểm, diện tích, kích thước, mốc giới thửa đất, mục đích sử dụng hiện tại, quy hoạch sử dụng đất chi tiết, mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, quy hoạch xây dựng chi tiết, thời hạn sử dụng đất; thời gian, địa điểm đăng ký, thời điểm tiến hành đấu giá và các thông tin khác có liên quan đến thửa đất. Hồ sơ mời đấu giá được bán công khai tại trụ sở cơ quan tổ chức đấu giá và Trung tâm giao dịch đất đai và phát triển quỹ đất của địa phương.

Phí đăng ký tham gia đấu giá và nộp hồ sơ đấu giá đất nông nghiệp

Tổ chức, cá nhân đăng ký và nộp hồ sơ tham gia đấu giá phải nộp các khoản tiền sau đây: 
- Tiền đặt cọc do UBND cấp tỉnh quyết định cho từng cuộc đấu giá nhưng tối đa không quá 5% giá khởi điểm của thửa đất đấu giá. Người trúng đấu giá được trừ tiền đặt cọc vào tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất phải nộp. 
- Phí đấu giá (tiền mua hồ sơ đấu giá): khoản phí này nộp khi đăng ký tham gia đấu giá, đây là khoản thu nhằm bù đắp chi phí cho việc tổ chức bán đấu giá và thu phí (như chi phí niêm yết, thông báo công khai việc bán đấu giá, chi phí tổ chức đăng ký mua tài sản bán đấu giá, chi phí hồ sơ tham gia đấu giá, chi phí trưng bày cho xem tài sản, chi phí tổ chức thực hiện phiên bán đấu giá, chi phí bàn giao tài sản,…). 

Chủ thể có quyền tham gia đấu giá đất nông nghiệp

Việc xác định tư cách người tham gia đấu giá được tiến hành ngay sau khi hết hạn nộp hồ sơ, có sự chứng kiến của các cơ quan mời dự và một số người đại diện cho những người tham gia đấu giá do Chủ tịch Hội đồng đấu giá chỉ định mời ngẫu nhiên.

Hình thức đấu giá đất nông nghiệp

- Đấu giá bằng bỏ phiếu kín trực tiếp 1 vòng, mở kết quả công khai: Người tham gia đấu giá bỏ phiếu dự đấu giá của mình vào hòm phiếu trong thời gian quy định trước sự chứng kiến của các thành phần dự đấu giá. Kết quả đấu giá được công khai tại chỗ ngay sau khi kết thúc việc bỏ phiếu đấu giá, người có mức giá trả cao nhất là người trúng đấu giá.
- Đấu giá bằng bỏ phiếu kín trực tiếp theo từng vòng, mở công bố công khai từng vòng, liên tục cho đến khi không còn người trả giá cao hơn thì người cuối cùng có mức giá trả cao nhất là người trúng đấu giá: Người tham gia đấu giá bỏ phiếu dự đấu giá của mình vào hòm phiếu trong thời gian quy định trước sự chứng kiến của các thành phần dự đấu giá. Kết quả đấu giá được công khai tại chỗ ngay sau khi kết thúc việc bỏ phiếu đấu giá. Sau khi tổ chức đấu giá vòng đấu thứ nhất, Hội đồng công bố kết thúc vòng đấu và mức giá trả cao nhất của vòng đấu này; tuyên bố vòng đấu tiếp theo, xác định số người tiếp tục tham gia vòng đấu giá; công bố giá sàn của vòng đấu giá tiếp theo là mức giá trả cao nhất của vòng đấu liền kề trước đó. Hình thức đấu giá này phải thực hiện tối thiểu qua 3 vòng đấu bắt buộc. Hoạt động đấu giá chỉ kết thúc khi xác định được mức giá trả cao nhất và không còn người tiếp tục tham gia đấu giá.
- Đấu giá theo hình thức trả giá công khai bằng lời: Hội đồng chỉ được công bố giá sàn vào lúc bắt đầu thực hiện phiên đấu giá. Người tham gia đấu giá trả giá trực tiếp bằng lời liên tục cho đến khi không còn người trả giá tiếp. Người có mức giá trả cao nhất là người trúng đấu giá.
Căn cứ vào biên bản đấu giá và đề nghị của Hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất nông nghiệp, Chủ tịch Hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất nông nghiệp trình UBND cấp Huyện quyết định kết quả đấu giá làm cơ sở cho việc nộp tiền và lập hồ sơ giao đất đối với trường hợp người trúng đấu giá là hộ gia đình, cá nhân.
Lưu ý rằng, nếu người trúng đấu giá từ chối không nhận quyền sử dụng đất hoặc rút lại giá đã trả thì người bỏ giá thấp hơn liền kề được Hội đồng đấu giá xem xét phê duyệt trúng giá bổ sung, nếu giá của người liền kề không thấp hơn giá khởi điểm của vòng đấu cuối cùng. Nếu người trúng giá bổ sung từ chối không nhận quyền sử dụng đất thì Hội đồng đấu giá ra văn bản huỷ bỏ kết quả trúng đấu giá. Hội đồng sẽ xem xét tổ chức đấu giá lại vào một thời điểm khác.

Việc thu hồi đất nông nghiệp bán đấu giá tuy đã được điều chỉnh bởi một hệ thống quy định pháp luật khá đầy đủ, nhưng thực tiễn áp dụng pháp luật để thi hành còn nhiều hạn chế, chung chung. Do vậy, cần tiếp tục có sự nghiên cứu, trao đổi nhằm thống nhất một cơ sở pháp lý riêng biệt cho việc thu hồi đất nông nghiệp để bán đấu giá. Từ đó, góp phần nâng cao hiệu quả công tác bán đấu giá có hiệu quả, rõ ràng, minh bạch và phù hợp với đường lối, chủ trương của Đảng và Nhà nước ta.