Quy định mới nhất về đền bù giải phóng mặt bằng

Đền bù giải phóng mặt bằng là gì?

Khái niệm “Đền bù” được hiểu là khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất thu hồi cho người sử dụng đất. 

Nguyên tắc đền bù về đất khi Nhà nước thu hồi đất hiện nay bao gồm: 
- Việc đền bù được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được đền bù bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất. 
- Việc đền bù khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật.
Các loại đền bù gồm có: 
- Đền bù về đất khi Nhà nước thu hồi đất ở, đất nông nghiệp;
- Đền bù thiệt hại về Nhà, công trình xây dựng trên đất khi Nhà nước thu hồi đất; 
- Đền bù đối với cây trồng, vật nuôi;
- Đền bù chi phí di chuyển khi Nhà nước thu hồi đất; 
- Đền bù thiệt hại đối với đất thuộc hành lang an toàn khi xây dựng công trình có hành lang bảo vệ an toàn. 
Khái niệm “Giải phóng mặt bằng” được hiểu là quá trình thực hiện các công việc liên quan đến việc di dời nhà cửa, cây cối, các công trình xây dựng và một bộ phận dân cư trên một phần đất nhất định được quy hoạch cho việc cải tạo, mở rộng hoặc xây dựng công trình mới. Việc giải phóng mặt bằng sẽ thực hiện trong những trường hợp Nhà nước có quyết định thu hồi đất như: Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng; Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai; Thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người.

Như vậy, có thể hiểu đơn giản “Đền bù giải phóng mặt bằng” là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất có liên quan đến việc di dời nhà cửa, cây cối, các công trình xây dựng và một bộ phận dân cư trên một phần đất nhất định được quy hoạch cho việc cải tạo, mở rộng hoặc xây dựng công trình mới.

Cơ sở pháp lý điều chỉnh công tác đền bù giải phóng mặt bằng

Đền bù giải phóng mặt bằng là vấn đề phức tạp, đòi hỏi có một cơ sở pháp luật rõ ràng để áp dụng thực hiện, tránh những tranh chấp không đáng có giữa các chủ thể liên quan. 

Các văn bản pháp quy của Nhà nước liên quan đến công tác đền bù giải phóng mặt bằng hiện nay khá kiện toàn, có thể kể đến như:
- Luật Đất đai 2013; 
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai 2013; 
- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá đất;
- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất; 
- Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước; 
- Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về Bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất; 
- Thông tư 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; 
- Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 6/1/2017 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết về thi hành luật đất đai; 
- Thông tư 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất; 
- Thông tư số 37/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn quy định chi tiết về Bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.

Các yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến công tác đền bù giải phóng mặt bằng

Một là, công tác ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ chức thực hiện các văn bản đó. 

Hai là, công tác đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Luật đất đai quy định người sử dụng đất phải đăng ký quyền sử dụng đất tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để được xét duyệt lập hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. 

Ba là, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Công tác lập quy hoạch và kế hoạch hoá việc sử dụng đất là một yêu cầu đặc biệt để phân bổ quỹ đất đai cho các lĩnh vực và đối tượng sử dụng hợp lý, có hiệu quả phục vụ phát triển kinh tế - xã hội, giữ vững an ninh quốc phòng, tránh được sự chồng chéo gây lãng phí, hạn chế sự huỷ hoại đất đai, phá vỡ môi trường sinh thái.

Bốn là, yếu tố giá đất và định giá đất. Mặc dù hiện nay Luật Đất đai đã quy định giá đất của Nhà nước phải phù hợp giá thị trường, nhưng thực tế hiện nay cả khung giá đất của Chính phủ hay bảng giá đất của UBND cấp tỉnh đều thấp hơn giá đất trên thị trường khá nhiều. Do đó giá đền bù thấp nên dẫn đến việc người dân khiếu kiện hoặc chậm bàn giao đất cho dự án. Năm là, thị trường bất động sản thường xuyên xảy ra sự biến động.

Đặc điểm của công tác đền bù giải phóng mặt bằng

Giải phóng được mặt bằng là công tác tiên quyết có ý nghĩa trong đảm bảo việc thực hiện theo đúng tiến độ của dự án. Tuy nhiên công tác đền bù giải phóng mặt bằng khá phức tạp vừa mang tính kỹ thuật, pháp luật và mang tính xã hội cao. 

Trên thực tế, công tác đền bù giải phóng mặt bằng có những đặc điểm như sau:
 - Mỗi dự án được tiến hành trên một vùng đất khác nhau với điều kiện tự nhiên kinh tế, xã hội và trình độ dân trí nhất định nên đền bù giải phóng mặt bằng có sự khác nhau đối với mỗi vùng miền, khu vực địa lý. Đối với khu vực đô thị, mật độ dân cư cao, giá trị đất và tài sản trên đất lớn dẫn đến quá trình thực hiện công tác đền bù giải phóng mặt bằng có nhiều phức tạp. Đối với khu vực ngoại ô, mức độ tập trung dân cư khá cao, ngành nghề dân cư phức tạp thì quá trình đền bù giải phóng mặt bằng và giá đất tính bồi thường, hỗ trợ cũng có đặc trưng riêng của nó. 
- Đất đai là tài sản có giá trị cao nên công tác tuyên truyền, vận động dân cư tham gia di chuyển là rất khó khăn và việc hỗ trợ chuyển nghề nghiệp là điều cần thiết để đảm bảo đời sống. Điều này dẫn đến sự khó khăn trong thỏa thuận đền bù giải phóng mặt bằng.
- Các tài sản như cây trồng, vật nuôi trên vùng đó cũng đa dạng, không được tập trung một loại nhất định nên gây khó khăn cho công tác định giá đền bù. Thực tế giá cả thị trường thường xuyên biến động, lạm phát tăng, đồng tiền mất nhưng quy định về giá bồi thường đất cũng như hoa màu trên đất nông nghiệp còn chậm thay đổi, lạc hậu so thực tế dẫn đến quyền lợi chính đáng của người dân chưa được đảm bảo, gây thắc mắc, thiếu hợp tác. 
- Việc thiếu quỹ đất dành cho xây dựng khu tái định cư cũng như chất lượng khu tái định cư thấp chưa đảm bảo được yêu cầu khiến công tác thỏa thuận đền bù giải phóng mặt bằng gặp nhiều sự phản kháng.
- Căn cứ Điều 75 Luật Đất đai năm 2013 thì điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng như sau:
“1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.
2. Cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng đang sử dụng đất mà không phải là đất do Nhà nước giao, cho thuê và có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.
3. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế, có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.
4. Tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; nhận thừa kế quyền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã nộp, tiền nhận chuyển nhượng đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước, có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.
5. Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê và có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.
6. Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc bán kết hợp cho thuê; cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.”

Giá đất đền bù giải phóng mặt bằng được xác định thế nào?

Căn cứ điểm d khoản 4 Điều 114 Luật Đất đai năm 2013 thì giá đất cụ thể  do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định sẽ được sử dụng để làm căn cứ tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức việc xác định giá đất cụ thể trong các trường hợp phức tạp. 

Trong quá trình thực hiện, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh có quyền thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai; áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp. Sau đó, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định.

Quy trình đền bù giải phóng mặt bằng diễn ra thế nào?

Bước 1: Ra thông báo thu hồi đất
Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thu hồi đất ra thông báo thu hồi đất cho người có đất bị thu hồi.

Bước 2: Ra quyết định thu hồi đất

Ủy ban nhân dân cấp huyện có thẩm quyền thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư; thu hồi đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có thẩm quyền thu hồi đất đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, trừ trường hợp thu hồi đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam; thu hồi đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn.

Bước 3: Kiểm tra và định giá đất đai cùng tài sản gắn liền với đất

Cơ quan có thẩm quyền lập và thực hiện kế hoạch thu hồi đất, điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm. Trong thời hạn 10 ngày (kể từ ngày được vận động) mà người sử dụng đất không phối hợp với tổ chức làm nhiệm vụ đền bù giải phóng mặt bằng thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện ban hành quyết định kiểm đếm bắt buộc.

Bước 4: Lập kế hoạch đền bù giải phóng mặt bằng

Cơ quan chuyên trách thẩm định lấy ý kiến về phương án đền bù trước khi trình cơ quan có thẩm quyền quyết định thu hồi đất.

Bước 5: Quyết định công khai phương án đền bù giải phóng mặt bằng

Ủy ban nhân dân cấp xã có thẩm quyền quyết định thu hồi đất quyết định phê duyệt phương án đền bù và công khai phương án.

Bước 6: Tổ chức chi trả đền bù giải phóng mặt bằng.

Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền có hiệu lực thi hành, cơ quan, tổ chức có trách nhiệm đền bù phải chi trả tiền đền bù cho người có đất thu hồi. Trường hợp người có đất thu hồi không nhận tiền đền bù thì tiền này được gửi vào tài khoản tạm giữ của Kho bạc nhà nước.

Có thể thấy rằng, hiện nay bên cạnh những trường hợp đền bù giải phóng mặt bằng có hiệu quả tốt, nhận được sự đồng tình cao từ phía người dân thì vẫn tồn tại một số hạn chế nhất định cần tiếp tục nghiên cứu phương án giải quyết triệt để. Công tác đền bù giải phóng mặt bằng phải đặt lên hàng đầu trong các hoạt động liên quan đến đất đai, từ đó mới tạo được một môi trường phát triển kinh tế - xã hội minh bạch, lành mạnh.