Nắm rõ quy định pháp luật về đền bù đất đai hiện nay

Đền bù đất là gì?

“Đền bù” trong Từ điển Tiếng Việt là việc trả lại đầy đủ, tương xứng với công lao, sự mất mát hoặc sự vất vả, còn “bồi thường” chính là trả lại cho người khác cái có giá trị (thường bằng tiền) tương xứng với những thiệt hại mà mình đã gây ra làm hỏng phải bồi thường. Vậy có thể hiểu đơn giản đền bù và bồi thường đều là việc hoàn trả giá trị tương xứng cho phần công sức, lao động đã bỏ ra.

Căn cứ tại Khoản 12, Điều 03, Luật đất đai 45/2013/QH13 ngày 29/11/2013 (sau đây gọi tắt là Luật đất đai năm 2013) quy định như sau: "12. Bồi thường về đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất thu hồi cho người sử dụng đất". Vây, có thể hiểu đền bù đất (hay còn gọi là bồi thường đất) chính là việc Nhà nước sử dụng vị thế của mình thực hiện những hoạt động trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất đã thu hồi cho người sử dụng đất có đất bị thu hồi.

Đền bù đất phải tuân thủ các nguyên tắc nào?

Căn cứ tại Điều 74, Luật đất đai năm 2013 quy định như sau:
"Điều 74. Nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất
1. Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường.
2. Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.
3. Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật".

Như vậy, đền bù đất phải dựa trên ba nguyên tắc, cụ thể như sau:

Thứ nhất, nguyên tắc về các điều kiện chung để được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất:

Tại Khoản 1, Điều 74, Luật đất đai năm 2013 quy định các điều kiện để người sử dụng đất được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất đó là các điều kiện quy định tại Điều 75, Luật đất đai năm 2013:

“1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.
2. Cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng đang sử dụng đất mà không phải là đất do Nhà nước giao, cho thuê và có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.
3. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế, có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.
4. Tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; nhận thừa kế quyền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã nộp, tiền nhận chuyển nhượng đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước, có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.
5. Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê và có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.
6. Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc bán kết hợp cho thuê; cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.”
Thứ hai, nguyên tắc về hình thức đền bù đất khi Nhà nước thu hồi đất:
Căn cứ khoản 2, Điều 74, Luật đất đai năm 2013 quy định các hình thức đền bù bao gồm: 
- Việc đền bù đất được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi;
- Nếu không có đất để đền bù thì được đền bù bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất. 
Thứ ba, nguyên tắc về việc thực hiện đền bù đất khi Nhà nước thu hồi đất: 
Việc đền bù đất khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm công khai, khách quan, công bằng  và tuân thủ theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành.

Đền bù đất khi Nhà nước thu hồi đất ở thực hiện thế nào?

Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đang sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam khi Nhà nước thu hồi hết đất ở hoặc phần diện tích đất ở còn lại sau thu hồi không đủ điều kiện để ở, không đủ điều kiện để được cấp phép xây dựng nhà ở theo quy định của Ủy ban nhân dân tỉnh mà có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) theo quy định của pháp luật về đất đai thì việc đền bù về đất được thực hiện như sau:
- Trường hợp không còn đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất ở thu hồi thì được đền bù bằng việc giao đất ở hoặc nhà ở tái định cư;
- Trường hợp còn đất ở, nhà ở khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất ở thu hồi thì được đền bù bằng tiền. Đối với địa phương có điều kiện về quỹ đất ở, Ủy ban nhân dân cấp huyện xem xét quyết định đền bù bằng việc giao đất ở theo đề nghị của hộ gia đình, cá nhân có đất thu hồi;
- Phần diện tích đất ở còn lại sau thu hồi không đủ điều kiện để ở hoặc không đủ điều kiện để được cấp phép xây dựng nhà ở theo quy định của Ủy ban nhân dân tỉnh thì Nhà nước thu hồi và đền bù theo quy định. Phần diện tích đất này được giao cho tổ chức làm nhiệm vụ đền bù, giải phóng mặt bằng quản lý theo quy định về quản lý đất công hiện hành.

Trường hợp trong hộ gia đình có nhiều thế hệ, nhiều cặp vợ chồng cùng chung sống trên một thửa đất ở bị thu hồi nếu đủ điều kiện để tách thành từng hộ gia đình riêng theo quy định của pháp luật về cư trú hoặc có nhiều hộ gia đình đang sử dụng đất chung có đồng quyền sử dụng một thửa đất ở bị thu hồi nếu có nhu cầu về chỗ ở và không có chỗ ở nào khác trong cùng địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất bị thu hồi thì Ủy ban nhân dân cấp huyện căn cứ vào quỹ đất ở, nhà ở tái định cư và tình hình thực tế tại địa phương quyết định bán thêm căn hộ tái định cư hoặc giao thêm đất ở có thu tiền sử dụng đất cho từng hộ gia đình. Giá bán nhà ở tái định cư, giá giao đất ở để thu tiền sử dụng đất do Ủy ban nhân dân tỉnh quyết định theo đề nghị của Ủy ban nhân dân cấp huyện.

Hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc các trường hợp quy định tại Khoản 1 nêu trên mà không có nhu cầu đền bù bằng đất ở hoặc bằng nhà ở tái định cư thì được Nhà nước đền bù bằng tiền.

Đối với hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất gắn liền với nhà ở thuộc trường hợp phải di chuyển chỗ ở nhưng không đủ điều kiện được đền bù về đất ở, nếu không có chỗ ở nào khác trong cùng địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất bị thu hồi thì được Nhà nước bán căn hộ tái định cư hoặc giao đất ở có thu tiền sử dụng đất. Giá bán nhà ở tái định cư, giá giao đất ở để thu tiền sử dụng đất do Ủy ban nhân dân tỉnh quyết định theo đề nghị của Ủy ban nhân dân cấp huyện.

Trường hợp trong thửa đất ở thu hồi còn diện tích đất nông nghiệp không được công nhận là đất ở thì hộ gia đình, cá nhân có đất bị thu hồi nếu có nhu cầu thì được chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp này sang đất ở trong hạn mức giao đất ở tại địa phương phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Hộ gia đình, cá nhân khi chuyển mục đích sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đang sử dụng đất để thực hiện dự án xây dựng nhà ở khi Nhà nước thu hồi đất, nếu có đủ điều kiện được đền bù quy định tại Điều 4 Quyết định số 37/2018/QĐ-UBND (Điều kiện được đền bù về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng) thì việc đền bù thực hiện theo quy định sau đây:
- Trường hợp thu hồi một phần diện tích đất của dự án mà phần còn lại vẫn đủ điều kiện để tiếp tục thực hiện dự án thì được đền bù bằng tiền đối với phần diện tích đất thu hồi;
- Trường hợp thu hồi toàn bộ diện tích đất hoặc thu hồi một phần diện tích đất của dự án mà phần còn lại không đủ điều kiện để tiếp tục thực hiện dự án thì được đền bù bằng đất để thực hiện dự án hoặc được đền bù bằng tiền;
- Đối với dự án đã đưa vào kinh doanh khi Nhà nước thu hồi đất thì được đền bù bằng tiền.

Nhà nước thu hồi đất không được đền bù đất khi nào?

Nhà nước thu hồi đất không đền bù đất trong các trường hợp sau đây:
1. Các trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 76 của Luật Đất đai năm 2013 như sau:
- Đất được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất, trừ trường hợp đất nông nghiệp được Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân quy định tại khoản 1 Điều 54 của Luật Đất đai năm 2013;
- Đất được Nhà nước giao cho tổ chức thuộc trường hợp có thu tiền sử dụng đất nhưng được miễn tiền sử dụng đất;
- Đất được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm; đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê nhưng được miễn tiền thuê đất, trừ trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuê do thực hiện chính sách đối với người có công với cách mạng;
- Đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn;
- Đất nhận khoán để sản xuất nông lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối.
2. Đất được Nhà nước giao để quản lý.
3. Đất thu hồi trong các trường hợp quy định tại Điều 64 và các điểm a, b, c và d khoản 1 Điều 65 của Luật Đất đai 2013.
4. Trường hợp không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật Đất đai năm 2013.

Những người đang đồng quyền sử dụng đất có được đền bù đất không?

Đền bù đất đối với những người đang đồng quyền sử dụng đất (Điều 15 Quyết định số 37/2018/QĐ-UBND) như sau:
Thứ nhất, tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất chung có đồng quyền sử dụng đất, khi Nhà nước thu hồi đất được bồi thường theo diện tích đất thuộc quyền sử dụng; nếu không có giấy tờ xác định diện tích đất thuộc quyền sử dụng riêng của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thì bồi thường chung cho các đối tượng có đồng quyền sử dụng đất.

Thứ hai, việc phân chia tiền bồi thường về đất cho các đối tượng đồng quyền sử dụng phải theo sự thỏa thuận đảm bảo nguyên tắc người được bồi thường trực tiếp nhận tiền bồi thường và tổng số tiền bồi thường của từng đối tượng đang có đồng quyền sử dụng đất bằng tổng số tiền bồi thường cho toàn bộ diện tích đất đồng quyền sử dụng; nếu hết thời hạn chi trả tiền mà các đối tượng đồng quyền sử dụng đất không thỏa thuận được hoặc không đến nhận tiền thì tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng gửi số tiền bồi thường vào tài khoản tạm giữ của Kho bạc nhà nước và thông báo cho các đối tượng đồng quyền sử dụng biết; việc thỏa thuận của các đối tượng đồng quyền sử dụng đất phải lập bằng văn bản và có công chứng, chứng thực theo quy định.

Có thể thấy rằng, đền bù đất đai hiện nay là một vấn đề quan trọng, nhận được sự quan tâm đông đảo của cộng đồng dân cư. Do vậy, Nhà nước cần xây dựng tối ưu hơn nữa hệ thống pháp luật điều chỉnh trong lĩnh vực đền bù đất đai, từ đó đem lại hiệu quả cao trong việc sử dụng và khai thác công dụng từ đất đai.