Pháp luật quy định thế nào về đền bù đất quy hoạch? Người sử dụng đất bị thu hồi sẽ được đền bù bao nhiêu?

Đất quy hoạch là gì? Đền bù đất quy hoạch khi nào được thực hiện?

Căn cứ khoản 2,3 Điều 3 của Luật Đất đai 2013:

Quy hoạch sử dụng đất là việc phân bổ, khoanh vùng đất theo không gian sử dụng với mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, an ninh, quốc phòng, bảo vệ môi trường trên cơ sở tiềm năng đất đai, nhu cầu sử dụng của các ngành, lĩnh vực đối với từng vùng kinh tế - xã hội, đơn vị hành chính trong một khoảng thời gian xác định.

Kế hoạch sử dụng đất là việc phân chia quy hoạch sử dụng đất theo thời gian để thực hiện trong kỳ quy hoạch sử dụng đất.

Vậy nên, đất quy hoạch là đất nằm trong kế hoạch sử dụng đất theo địa phương, được phân theo mục đích sử dụng và chia thành từng kỳ trong khoảng thời gian nhất định. Việc quy hoạch này được đưa ra nhằm mục đích hoạch định chính sách, phát triển kinh tế địa phương và đảm bảo mục đích sử dụng quỹ đất có hiệu quả. Ngoài ra, còn là cơ sở giúp cho Nhà nước giao đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất và Nhà nước sẽ đền bù chi phí đất cho người dân khi đất thuộc diện quy hoạch.

Cách nhận biết đất thuộc diện quy hoạch

Để có thể biết được đất đang sở hữu có thuộc diện quy hoạch hay không thì chủ sở hữu phải kiểm tra bằng cách:

• Xem trên cổng thông tin điện tử của UBND huyện.
• Xem quy hoạch sử dụng đất trực tiếp tại UBND xã, huyện.
• Hỏi ý kiến của công chức địa chính cấp xã hoặc người dân xung quanh khu vực có thửa đất để biết thêm thông tin.
• Xin thông tin tại văn phòng đăng ký đất đai.

Quyền của người sử dụng đất đối với đất quy hoạch

Những trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất sẽ được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất căn cứ theo Khoản 2, Điều 49, Luật Đất đai 2013.

Đối với trường hợp mà đất đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất sẽ phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch để có thể tiếp tục thực hiện những quyền của người sử dụng đất, đặc biệt không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm.

Nếu có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì người sử dụng đất phải được các cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo như luật định.

Các quy định về đền bù đất quy hoạch

Điều kiện bồi thường

• Đối với những cá nhân, hộ gia đình đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với quy định của Luật mà chưa được cấp, trừ những trường hợp quy định tại khoản 2, Điều 77 Luật đất đai 2013.
• Người Việt định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở Việt Nam và có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng sẽ được bồi thường theo quy định.
• Một số trường khác được quy định tại Điều 75 Luật đất đai 2013.

Những trường hợp không được bồi thường khi Nhà nước thực hiện thu hồi đất căn cứ theo Điều 82 Luật Đất đai: 

• Đất được Nhà nước giao để quản lý;
• Đất thu hồi trong các trường hợp quy định tại Điều 64 và các điểm a, b, c và d khoản 1 Điều 65 của Luật này;
• Trường hợp không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật đất đai 2013

Những trường hợp không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất căn cứ theo Khoản 1 Điều 76 Luật Đất đai 2013: 

• Đất được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất, trừ trường hợp đất nông nghiệp được Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân quy định tại khoản 1 Điều 54 của Luật này;
• Đất được Nhà nước giao cho tổ chức thuộc trường hợp có thu tiền sử dụng đất nhưng được miễn tiền sử dụng đất;
• Đất được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm; đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê nhưng được miễn tiền thuê đất, trừ trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuê do thực hiện chính sách đối với người có công với cách mạng;
• Đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn;
• Đất nhận khoán để sản xuất nông lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối.

Đất bị thu hồi thì người sử dụng đất sẽ được bồi thường bao nhiêu?

Đền bù đất quy hoạch căn cứ theo Điều 89 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất sẽ được Nhà nước bồi thường thiệt hại nhà ở, công trình xây dựng trên khu đất bị thu hồi bằng cách giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất bị thu hồi.

Nếu như không có đất để bồi thường thì Nhà nước sẽ bồi thường bằng cách tình tiền theo giá đất tại thời điểm có quyết định thu hồi. Công thức tính số tiền được bồi thường là: Tiền bồi thường = Diện tích đất bị thu hồi x Gía đất với loại đất bị thu hồi

Việc bồi thường thiệt hại về nhà ở, công trình xây dựng khác gắn liền với đất khi Nhà nước bồi thường thì phần giá trị tài sản sẽ được bồi thường dựa vào công thức căn cứ theo quy định tại Điều 9 Nghị định 47/2014/NĐ-CP là: Tgt = G1 - G1 / T x T1

Trong đó:

• Tgt: Là giá trị hiện có của nhà ở, công trình bị thiệt hại.
• G1: Là giá trị xây mới nhà, công trình bị thiệt hại có hiệu chuẩn kỹ thuật tương đương do Bộ Quản lý chuyên ngành ban hành.
• T: Là thời gian khấu hao áp dụng đối với nhà ở, công trình bị thiệt hại.
• T1: Là thời gian mà nhà ở, công trình bị thiệt hại đã qua sử dụng.

Qua bài viết được chia sẻ trên đây, chắc hẳn bạn đã có câu trả lời cho câu hỏi "Người sử dụng đất bị thu hồi sẽ được đền bù bao nhiêu?" cũng như những quy định liên quan về đền bù đất quy hoạch tại nước ta, mong rằng những thông tin trên sẽ có ích cho bạn trong việc bảo vệ quyền và lợi ích của mình liên quan đến pháp luật về đất đai.