Thị trường vẫn “ảm đạm”: Lối đi nào cho bất động sản nghỉ dưỡng?

Kỳ vọng phục hồi theo ngành du lịch

Cùng với xu hướng của thị trường bất động sản nói chung, phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng hiện cũng đang bị ảnh hưởng mạnh bởi dòng vốn hạn chế vào bất động sản… Dù vậy, một số chủ đầu tư đã bắt đầu tung hàng để “hâm nóng” thị trường.

Theo báo cáo của DKRA Việt Nam, bất động sản nghỉ dưỡng cũng theo “cơn sóng” ảm đạm của thị trường bất động sản nói chung khi nguồn vốn dành cho lĩnh vực này đang bị hạn hẹp hơn so với trước. Trong bối cảnh đó, các chủ đầu tư vẫn bung hàng trong tháng 8 năm nay khi ghi nhận nguồn cung sản phẩm tăng trưởng trở lại so với 2 tháng trước đó. Đặc biệt là loại hình căn hộ condotel.

Theo đó, sau thời gian lùm xùm vì vướng pháp lý khiến cho phân khúc condotel chững lại, thì đến nay các chủ đầu tư đã tiếp tục ra hàng. Trong tháng 8/2022, DKRA ghi nhận nguồn cung condotel tăng mạnh so với cùng kỳ năm trước với 424 căn, tập trung cục bộ tại một dự án ở khu vực miền Trung với 351 căn (chiếm 83% tổng nguồn cung mới trên cả nước), trong khi miền Bắc chỉ 16 căn và miền Nam là 57căn.

Hầu hết các dự án có tình hình bán hàng chậm do sức cầu thị trường vẫn còn khá thấp, đạt tỷ lệ 29% với 123 căn được tiêu thụ. Điểm nhấn của phân khúc này là mặt bằng giá sơ cấp vẫn tăng 2% - 7% so với tháng trước, dao động từ 38,4 – 153,7 tỷ đồng/căn. Tuy nhiên, việc tăng giá này kèm theo các chính sách chiết khấu, ưu đãi, hỗ trợ lãi suất, cam kết lợi nhuận...

Đối với loại hình nhà phố/shop house, trong tháng 8/2022 thị trường ghi nhận nguồn cung mới tăng gấp 1,8 lần so với tháng trước, tập trung ở 3 tỉnh Bình Thuận, Phú Quốc (Kiên Giang) và Bà Rịa –Vũng Tàu. Trong đó, Bình Thuận chiếm 79% nguồn cung mới toàn thị trường với 471 căn từ 2 dự án quy mô lớn.

Tuy nhiên, sức tiêu thụ nhà phố cũng chỉ đạt 27%, dù lượng tiêu thụ tháng 8 đã tăng 13% so với tháng trước. Mặt bằng giá nhìn chung vẫn ổn định so với tháng trước, dao động từ 7,2 – 59,8 tỷ đồng/căn.

Với phân khúc biệt thự nghỉ dưỡng, trong tháng 8/2022, nguồn cung sụt giảm mạnh tại một số dự án ở khu vực miền Nam và miền Trung, khi miền Nam chỉ có 22 căn và miền Trung có 97 căn trên tổng cung 219 căn biệt được mở bán. Lượng quan tâm và giao dịch các dự án có dấu hiệu chững lại, tỷ lệ tiêu thụ ở mức thấp, chỉ đạt 27%, tương ứng 60 căn. Dù vậy, giá bán sơ cấp vẫn tăng 2% so với tháng trước, dao động từ 7,2 tỷ đồng – 48,4 tỷ đồng/căn.

Mặc dù bất động sản nghỉ dưỡng vẫn tương đối ảm đạm do bối cảnh thị trường nói chung và chịu ảnh hưởng mạnh bởi các hoạt động kiểm soát tín dụng, nhưng phân khúc này vẫn có những “điểm sáng” nhất định. Từ đầu năm 2022 đến nay, ngành du lịch Việt Nam đã bắt đầu phục hồi trở lại khiến nhiều nhà đầu tư kỳ vọng bất động sản nghỉ dưỡng sẽ sôi động hơn.

Thời gian qua, tần suất các chuyến bay nội địa đã quay trở lại mức trước dịch (năm 2019). Theo công bố của Cục Hàng không Việt Nam, 6 tháng đầu năm 2022, thị trường nội địa đạt 20,8 triệu khách, tăng 58,4% so cùng kỳ 2021 và thậm chí tăng 12% so cùng kỳ năm 2019.

Bên cạnh đó, các hãng hàng không tại Việt Nam đã chuyển sang khai thác sang một số thị trường tiềm năng như Ấn Độ, đồng thời mở rộng đường bay sang các thị trường quen thuộc như Hàn Quốc, Malaysia và Singapore.

Đây là tín hiệu khả quan trong bối cảnh thị trường quốc tế đang có tốc độ hồi phục chậm do một số quốc gia, khu vực hiện vẫn đang áp dụng các quy định hạn chế đi lại để phòng chống dịch Covid-19.

Trải nghiệm dịch vụ cần phải được ưu tiên hàng đầu

Theo đà hồi phục du lịch, hoạt động của thị trường khách sạn cũng đang được cải thiện. Báo cáo mới nhất của Savills ghi nhận công suất thuê phòng tại Hà Nội trung bình tăng 16 điểm % theo năm, so với mức 27% của cùng kỳ 2021. Tại TP.HCM, công suất trung bình cũng đạt 39%, tăng lên từ mức 18% của cùng kỳ 2021.

Ông Mauro Gasparotti, Giám đốc, Savills Hotels châu Á Thái Bình Dương nhận định, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng đang dần hoạt động sôi động trở lại. Nhiều  khách sạn trong thành phố đã cải thiện được công suất nhờ nhu cầu di chuyển, công tác của khách du lịch và chuyên gia tới Việt Nam.

Các thị trường mới như Ấn Độ đã xuất hiện các loại hình du lịch giải trí. Một số thị trường nghỉ dưỡng ven biển có tỷ lệ lấp đầy khá cao, đặc biệt là phân khúc hạng sang.

Tuy nhiên, ngành du lịch nói chung vẫn đang đứng trước nhiều hạn chế để có những bước phát triển nổi bật. Bên cạnh những vấn đề toàn cầu như lạm phát, sự sụt giảm của du khách Trung Quốc và căng thẳng chính trị… Đặc biệt, một thách thức lớn mà du lịch Việt Nam đang phải đối mặt là sự dư thừa nguồn cung sản phẩm.

Theo chuyên gia Savills Hotels, hiện nay các dự án trên thị trường chủ yếu chú trọng về quy mô và sản phẩm bán. Nhiều điểm du lịch có mật độ xây dựng tương đối dày đặc, đòi hỏi mỗi dự án cần có bản sắc riêng. Đồng thời, các loại hình sản phẩm lưu trú phải đa dạng, kèm theo đó là chất lượng quản lý vận hành cũng phải được nâng cao.

Vị chuyên gia này cho rằng, với thị trường bất động sản nghỉ dưỡng thì việc trải nghiệm dịch vụ phải được ưu tiên hàng đầu. Tuy trải nghiệm của khách hàng là điểm then chốt trong ngành du lịch nghỉ dưỡng, tuy nhiên hiện nay việc thiết kế và khai thác yếu tố này vẫn còn nhiều hạn chế tại Việt Nam.

Nguyên nhân có thể đến từ việc áp dụng các quan điểm về bất động sản nhà ở lên loại hình sản phẩm nghỉ dưỡng. Tại một dự án nhà ở như chung cư hay nhà phố, quá trình sinh hoạt hàng ngày của cư dân là yếu tố được chủ đầu tư chú trọng. Trải nghiệm đó được mang đến bởi các tiện ích phục vụ nhu cầu thường nhật, cùng dịch vụ quản lý vận hành chuyên nghiệp và ổn định.

Trong khi đó, các dự án bất động sản nghỉ dưỡng hay ngôi nhà thứ hai được ra đời nhằm đáp ứng nhu cầu du lịch, nghỉ dưỡng. Không gian của những dự án này cần được thiết kế đặc biệt để mang đến cảm giác thư thái, thoải mái cho du khách.

Do đó, hướng tiếp cận sai có thể dẫn đến nhiều hệ lụy, điển hình là sự xuất hiện của các dự án có tổng thể kém hiệu quả như: thiếu điểm nhấn, thiếu tiện ích chất lượng, không tạo được không gian thư giãn cho khách hàng. Những dự án này sẽ gặp khó khăn trong việc thu hút du khách khiến nguồn cung dư thừa, trong khi nhu cầu của khách hàng không được đáp ứng.

Giám đốc Savills Hotels châu Á Thái Bình Dương đánh giá, điều quan trọng nhất là phải thay đổi cách tiếp cận từ việc “khai thác tối đa không gian” của bất động sản nhà ở sang “chú trọng trải nghiệm khách hàng” của bất động sản nghỉ dưỡng.

“Nếu chúng ta có thể đáp ứng được nhu cầu trải nghiệm của khách hàng, thì chúng ta có dễ dàng thúc đẩy nguồn cầu, thậm chí có thể tạo ra được nguồn khách hàng trung thành. Nếu du khách yêu thích những trải nghiệm tại điểm đến, họ sẽ quay lại thường xuyên, và thậm chí là mua bất động sản tại đó. Điều này là cơ hội, đồng thời cũng đặt ra câu hỏi làm thế nào để không ngừng đem lại giá trị cho khách hàng”, vị chuyên gia Savills chia sẻ.