Dự báo thị trường vẫn gặp khó dù tín dụng bất động sản tăng mạnh

Kể từ đầu năm, tín dụng đổ vào lĩnh vực bất động sản vẫn liên tục tăng. Tuy nhiên, từ tháng 6 trở đi, đà tăng đã bắt đầu chậm lại. Điều này những tưởng sẽ giúp triển vọng thị trường bất động sản có phần tươi sáng hơn, nhưng trái lại, thị trường được cho là vẫn gặp những trở ngại lớn chưa thể phục hồi mạnh mẽ.

Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã công bố số liệu cho thấy tín dụng toàn nền kinh tế tính đến ngày 26/9/2022 đạt khoảng 11,58 triệu tỷ đồng, đã tăng 10,83% so với hồi cuối năm ngoái. So với cùng kỳ của nhiều năm trở lại đây, đó là mức tăng cao hơn đáng kể.

Tín dụng để đầu tư và kinh doanh chứng khoán tạm tính đến cuối tháng 8 vừa qua đã giảm hơn 35%, nắm giữ 0,32% tổng dư tín dụng hệ thống ngân hàng.

Đối với lĩnh vực bất động sản, tín dụng tăng gần 15,7% so với hồi cuối năm ngoái, chiếm 20,92% tổng dư nợ tín dụng của toàn hệ thống. Trong số đó, tín dụng cho kinh doanh bất động sản tăng 7,35%, cho mục đích vay tự sử dụng tăng 20,14%.

Trước đó, dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản tính đến hết tháng 5/2022 đạt 2,33 triệu tỷ đồng, tăng 12,31% so với cuối năm 2021. Trong số đó, dư nợ tín dụng với mục đích kinh doanh bất động sản tăng 8,4%, còn tín dụng tập trung chủ yếu vào mục đích tự sử dụng tăng 14,41%.

Tổng dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực này qua nửa đầu năm đạt hơn 2,36 triệu tỷ đồng, đã tăng 14,07% so với hồi cuối năm ngoái. Tín dụng phục vụ mục đích tự sử dụng tăng 17,2%, chiếm 67%, trong khi tín dụng đối với bất động sản kinh doanh tăng 8,19^, chiếm 33%.

Theo Ngân hàng Nhà nước, nhà điều hành đã và tiếp tục duy trì triển khai nhiều giải pháp giám sát và đảm bảo an toàn hoạt động đối với lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro, bao gồm cả chứng khoán và kinh doanh bất động sản.

Trong số đó, cũng bao gồm cả việc tăng kiểm soát chất lượng tín dụng, giám sát thẩm định sử dụng vốn vay, để có thể hạn chế nợ xấu phát sinh và bảo đảm dòng vốn chảy đúng mục đích.

Ngân hàng nhà nước đã đưa ra nhiều Công văn chỉ đạo các ngân hàng thương mại mở rộng tín dụng, tăng cường công tác thẩm định, giám sát việc dùng vốn vay, kiểm soát chất lượng tín dụng vào lĩnh vực bất động sản, bảo đảm đúng mục đích và hạn chế tối đa nợ xấu mới phát sinh.

Bên cạnh đó, tập trung nguồn vốn tín dụng đầu tư vào những dự án nhà ở xã hội, các dự án nhà ở thương mại có hiệu quả cao, tiêu thụ tốt, phục vụ nhu cầu thực của người dân. Đồng thời, hạn chế mức độ tập trung tín dụng vào một số nhóm khách hàng lớn, những dự án bất động sản với quy mô lớn.

Không những thế, các ngân hàng thương mại cũng cần tập trung đầu tư nguồn vốn tín dụng vào các phương án, dự án vay vốn khả thi, bảo đảm thanh khoản tốt và tính pháp lý, khách hàng có thể trả nợ vay đúng hạn và đầy đủ, đáp ứng nhu cầu thực tế của thị trường, cũng như dự án nhà ở thương mại giá rẻ, các dự án nhà ở xã hội, có hiệu quả cao, tiêu thụ tốt đáp ứng nhu cầu thực tế của người dân.

Thị trường gặp khó khăn

Theo nhận định từ các chuyên gia, thị trường phải đối mặt với những trở ngại về giao dịch và tác động lớn đến tính thanh khoản chung của thị trường do chính sách kiểm soát tín dụng vào các lĩnh vực rủi ro cao. 

Đơn cử, mức độ quan tâm tới loại hình bất động sản bán trên cả nước vào quý III tiếp tục giảm mạnh. Nhu cầu tìm mua những loại hình bất động sản riêng trong tháng 9 đều ghi nhận mức độ suy giảm mạnh khi số lượt tìm kiếm đất nền cả nước giảm 50%, nhà riêng giảm 25%, căn hộ giảm 95 và biệt thự liền kề giảm 12% so với giai đoạn đầu của năm 2022.

Chuyên gia cho biết từ đầu năm đến nay, tình trạng khát vốn đã xảy ra liên tục. Tín dụng ngân hàng và trái phiếu cho các doanh nghiệp triển khai dự án - cả hai kênh dẫn vốn quan trọng đều khá khó khăn. Ngoài ra, nhiều người mua nhà cũng đối mặt với những khó khăn trong việc tiếp cận vốn vay.

“Áp lực đối với các chủ đầu tư là rất lớn trong thời gian sắp tới. Do việc tiếp cận tín dụng của các nhà đầu tư khó khăn hơn, nên giao dịch bất động sản cũng đang gặp nhiều sức ép lớn. Hiện tượng ngộp đang xảy ra trên thị trường từ những người mua sử dụng vốn vay”.

Theo dự báo từ chuyên gia CBRE, thị trường bất động sản trong những tháng cuối năm nay sẽ tiếp tục gặp nhiều thử thách và trở ngại.

ví dụng như nguồn cung vẫn hạn chế, nhất là ở nguồn cung ở phân khúc bình dân và phân khúc trung cấp. Vì đa số các nguồn cung mới sẽ tập trung ở phân khúc cao cấp trở lên nên những người mua để ở sẽ không có nhiều chọn lựa.

Bên cạnh đó, việc tiếp cận nguồn vốn vẫn gặp nhiều khó khăn đối với các chủ đầu tư dự án và cả nhà đầu tư cá nhân dù chính sách thắt chặt tín dụng đang dần được nới lỏng. Cùng với giá nhà tiếp tục gia tăng, việc khó tiếp cận được nguồn vốn vay ngân hàng khiến tính thanh khoản trên thị trường bị suy giảm.

Ngoài ra, những thông tin trên thị trường có liên quan đến những thay đổi về pháp lý. Đó là những quy định về áp dụng thuế tài sản, thời hạn sở hữu chung cư. Bên cạnh đó, còn liên quan đến những cuộc điều tra trên thị trường về những sai phạm của chủ đầu tư khiến tâm lý của người mua chịu ảnh hưởng.