Bất động sản năm 2022: Sàng lọc gắt gao để chọn ra nhà đầu tư đủ thực lực

Nhìn lại giai đoạn năm 2020 - 2021, ông Nguyễn Anh Tú, Phó Tổng thư ký Hội Môi giới bất động sản (VARS) cho rằng các doanh nghiệp bất động sản đang phải chịu rất nhiều khó khăn cả về dịch bệnh cho đến lĩnh vực pháp lý.

Theo ông Tú, ngay cả khi không có thanh khoản thì các doanh nghiệp vẫn phải trả lương cho nhân viên, thanh toán chi phí điện, nước, hợp đồng thi công, chi phí đảm bảo vận hàng các khu đô thị đã có người dân vào ở. Do đó, các doanh nghiệp không chỉ phải tính toán đến dòng tiền xuyên suốt mà còn phải có giải pháp dự phòng trong thời hạn xa hơn để có thể tái khởi động sau khi dịch bệnh qua đi. Tuy nhiên, nhiều doanh nghiệp lại đang không thể xoay đủ nguồn vốn để duy trì hoạt động thông thường, đặc biệt là các doanh nghiệp sử dụng vốn vay.

Thị trường bất động sản dần cân bằng trở lại

Bước sang năm 2022, sau khi gần như các tỉnh, thành trên cả nước đã trở về trạng thái "bình thường mới", thị trường bất động sản cũng đã dần hồi phục hoạt động, lượng khách hàng tìm mua và giao dịch cũng tăng dần. Cụ thể, tính đến hiện tại có khoảng 90% số sàn giao dịch đã hoạt động trở lại.

Thị trường chứng khoán hồi đầu năm tăng trưởng mạnh mẽ đã giúp các doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên sàn có điều kiện thuận lợi trong việc huy động cũng như điều phối dòng vốn, qua đó có điều kiện hoạch định và phân bổ lợi nhuận tốt hơn.

Ghi nhận cho thấy, trong những tháng cuối năm từ 2021 đến nay, nhiều doanh nghiệp bất động sản lớn đã đẩy mạnh kế hoạch, hoạt động đầu tư kinh doanh. Đây được coi là động thái hồi sinh dự án chưa phát triển xứng tầm trong nhiều năm nay. Theo đó, số lượng doanh nghiệp bất động sản mới thành lập cũng tăng nhanh. Tính trong 8 tháng đầu năm 2022 đã ghi nhận 6.573 doanh nghiệp kinh doanh bất động sản được thành lập, tăng 27,3% so với cùng kỳ năm 2021. Cùng với đó, lượng giao dịch căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ và đất nền cũng cao hơn so với cùng kỳ năm trước. Tỷ lệ văn phòng trống, mặt bằng thương mại cho thuê giảm dần. Cán cân giữa hoạt động đầu tư, kinh doanh nhà đất với mua bán sử dụng cũng dần cân bằng trở lại.

Về mặt giá cả, thống kê của Hội Môi giới bất động sản (VARS) cho thấy, trong 9 tháng đầu năm, giá căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ, đất nền vẫn tăng so với thời điểm cuối năm 2021. Mức độ tăng tập trung trong cuối quý 1, sau đó chậm dần và có dấu hiệu chững lại kể từ quý 2. Tuy nhiên, do nguồn cung hạn chế, nên giá chào bán vẫn neo cao, thị trường hầu như không phát sinh lượng tồn kho. Hiện nay, tồn kho bất động sản hầu như chỉ có ở phân khúc căn hộ, nhà ở cao cấp, bất động sản nghỉ dưỡng, du lịch, đặc biệt là các dự án vị trí ở nơi có điều kiện hạ tầng không thuận lợi và thuộc về nhà đầu tư thứ cấp.

Bên cạnh đó, dữ liệu của VARS cũng cho thấy thanh khoản trên thị trường đang có xu hướng giảm rõ rệt, đặc biệt so với thời điểm sốt đất nửa cuối năm trước và đầu năm nay. Do đó, đây là giai đoạn dòng tiền chờ đợi những cơ hội đầu tư vững chắc đồng thời cân nhắc kỹ đến những biến số vĩ mô, địa chính trị xung quanh. Giai đoạn tiền dễ đã thực sự đi qua, cùng với đó là chính sách kiểm soát tín dụng thận trọng ở mọi lĩnh vực sản xuất kinh doanh, bao gồm cả bất động sản. Việc mua để đầu tư, đặc biệt khi sử dụng các đòn bẩy tài chính cần được cân nhắc. Dòng tiền cần chờ đợi những cơ hội thực sự an toàn trong tương lai.

Nhà đầu tư cần chọn lọc kỹ sản phẩm

Theo đánh giá của nhiều chuyên gia, trong năm 2022 - 2023, nền kinh tế toàn cầu cũng như Việt Nam mặc dù phục hồi nhưng còn bấp bênh, tác động tiêu cực đến thương mại, đầu tư, dịch vụ và bất động sản, nguồn cung nhà ở chưa dồi dào, giá năng lượng, nguyên vật liệu còn tăng. Theo đó, Chính phủ và các cơ quan quản lý đã chỉ đạo kiểm soát, rà soát thị trường trái phiếu doanh nghiệp, trong có bao gồm cả các doanh nghiệp bất động sản theo hướng chặt chẽ hơn.

Trong bối cảnh siết tín dụng, thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn thanh lọc sắt gao. Nhà đầu tư hướng đến dòng vốn trung và dài hạn ở những thị trường tiềm năng, có khả năng khai thác cũng như sinh lợi nhuận kép, đồng thời các dự án được bảo chứng chất lượng, vận hành bởi các đơn vị nước ngoài, chủ đầu tư uy tín. 

Trong thời điểm hiện nay, chỉ những chủ đầu tư có dòng tiền mạnh, có năng lực mới có thể chiếm được niềm tin của nhà đầu tư. Bởi khi tín dụng bị siết lại, nhà đầu tư sẽ có tâm lý chi "tiền tươi thóc thật" nhiều hơn là sử dụng các đòn bẩy. Do đó, họ sẽ chọn lọc rất kỹ các dự án để xuống tiền đầu tư.

Với xu hướng đó, bà Dương Thuỳ Dung, Giám đốc cấp cao CBRE lưu ý vấn đề cần quan tâm của các chủ đầu tư là những thay đổi về quy định, thuế, đất đai, chi phí tăng cao, cũng như các vấn đề về giấy phép và rủi ro mất cân đối cung cầu. Trong khi đó, chuyên gia kinh tế Cấn Văn Lực khuyến cáo, trong bối cảnh hiện nay, các doanh nghiệp bất động sản cần chủ động tìm hiểu, tiếp cận chương trình phục hồi, các nghị quyết của Bộ Chính trị, Quốc hội và Chính phủ trong thời gian gần đây. Đồng thời, phải chú trọng phục hồi xanh, tăng trưởng xanh, chuyển đổi số, đón đầu các xu hướng mới, thích ứng, quản lý thay đổi và quản lý rủi ro.

Bên cạnh đó, cần hướng tới minh bạch, chuyên nghiệp, nhất là hồ sơ tín dụng, hồ sơ phát hành chứng khoán, thực hiện các cam kết, cũng như chuẩn hóa đội ngũ quản lý và nhận sự bán hàng, dịch vụ...