Thị trường bất động sản đã bắt đầu “ngấm đòn” tín dụng?

Nhiều dự án triển khai dang dở do thiếu vốn

Ông Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch thường trực Câu lạc bộ bất động sản Hà Nội chia sẻ: Nguồn vốn từ ngân hàng đang bị thắt chặt khiến không chỉ doanh nghiệp mà khách hàng mua nhà đều gặp khó. Điều này đang ảnh hưởng trực tiếp đến thị trường bất động sản.

Cụ thể, một số ngân hàng thương mại mới đây đã tăng lãi suất huy động tiết kiệm sau khi Ngân hàng Nhà nước nâng lãi suất điều hành. Lãi suất cao khiến người dân dồn tiền gửi vào ngân hàng còn dòng tiền đầu tư bất động sản lại hạn chế. Chưa kể, khi lãi suất vay tăng, những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính không có khả năng trả nợ sẽ phải bán nhà đất “cắt lỗ”. Thiếu nguồn vốn cũng làm các công trình dự án không hoàn thành đúng tiến độ dẫn đến đầu tư dang dở, lãng phí.

Theo ông Nguyễn Thế Điệp, thị trường bất động sản nhiều lần chịu ảnh hưởng tiêu cực trong mỗi chu kỳ lãi suất đi lên khiến lĩnh vực này rơi vào giai đoạn trầm lắng, đóng băng kéo dài. “Tác động kép làm thị trường bất động sản giao dịch khó, các nhà đầu tư cũng sẽ cân nhắc khi “xuống tiền” ở lĩnh vực này”, Phó Chủ tịch thường trực Câu lạc bộ bất động sản Hà Nội đánh giá.

Ở góc độ doanh nghiệp, ông Lê Ngọc Bảo, Giám đốc Công ty TNHH MTV Bất động sản Bảo Lộc cho rằng, việc thắt chặt tín dụng bất động sản không chỉ làm giảm nguồn vốn vay từ nhà đầu tư mà còn ảnh hưởng đến nguồn vốn trả trước của khách hàng. Nhiều doanh nghiệp trở nên khó khăn trong việc huy động nguồn vốn để triển khai dự án còn người mua do khó tiếp cận vốn vay ngân hàng (hoặc lãi suất tăng cao) dẫn đến trì hoãn việc mua nhà.

Ông Bảo cũng cho biết, vài năm trở lại đây không vốn vay ngân hàng không đáp ứng đủ nhu cầu nên nhiều chủ dự ản bất động sản phải huy động vốn từ kênh phát hành trái phiếu. Tuy nhiên hiện thị trường trái phiếu doanh nghiệp bất động sản cũng đang bị thắt chặt. Vô hình chung, tất cả các nguồn vốn cho doanh nghiệp bất động sản gồm ngân hàng, trái phiếu và trả trước từ khách hàng đều đang bị hạn chế.

Giám đốc Công ty TNHH MTV Bất động sản Bảo Lộc dẫn chứng từ tháng 1 đến tháng 9 năm 2022, lượng khách hàng giao dịch bất động sản giảm. Khả năng thanh khoản của thị trường kém dần tạo nên sự thanh lọc mạnh mẽ các dự án bất động sản. Nhiều dự án đã phải sử dụng chính sách bán hàng linh hoạt, chiết khấu hỗ trợ lãi suất và ân hạn nợ gốc để thu hút khách hàng.

“Tín dụng bị siết nên nhà đầu tư sẽ sử dụng vốn tự có nhiều hơn là vốn vay. Từ đó họ sẽ xem xét, cân nhắc rất kỹ, ưu tiên các chủ đầu tư uy tín, dự án phát triển hạ tầng tốt. Đây là thách thức nhưng cũng là cơ hội mở ra cho những doanh nghiệp bất động sản uy tín”, ông Lê Ngọc Bảo bày tỏ.

Cần thành lập các quỹ đầu tư bất động sản

Phân tích về phân khúc bất động sản, ông Lê Ngọc Bảo đánh giá nguồn cung nhà ở đang thiếu cả về số lượng và chất lượng. Sản phẩm nhà ở bình dân, hợp túi tiền khách hàng đang quá ít so với sản phâm cao cấp, giá trị lớn. Trong khi đó, thời gian qua các doanh nghiệp vẫn tập trung đầu tư vào loại hình bất động sản cao cấp, bất động sản nghỉ dưỡng dẫn đến nhu cầu cho phần đông người lao đông, người có thu thập trung bình chưa được coi trọng.

Để tháo gỡ khó khăn về nguồn vốn cho bất động sản, ông Lê Ngọc Bảo kiến nghị cơ quan có thẩm quyền cần nghiên cứu để có một số định chế tài chính chuyên biệt cho bất động sản như quỹ đầu tư phát triển nhà ở (đặc biệt là phân khúc trung bình dành cho người dân). Về lâu dài, cần phát triển chứng khoán hoá bất động sản để hướng tới pháp lý minh bạch của từng dự án, lấy bất động sản đó làm tài sản thế chấp, phát hành trái phiếu.

Ở góc độ chuyên gia kinh tế, TS Phan Hùng Sơn nhìn nhận, việc các ngân hàng thương mại chạy đua phát hành chứng chỉ tiền gửi với lãi suất cao đang ảnh hưởng lớn đến thị trường bất động sản. Các nhà đầu tư bất động sản thì luôn phải vay tiền ngân hàng để thực hiện những công trình, dự án đang triển khai. Lãi suất ngân hàng tăng khiến chi phí vốn tăng, giá bất động sản cũng tăng gây bất lợi cho cả bên bán và người mua.

“Thường ngân hàng sẽ tính khả năng trả nợ của khách hàng dựa trên chỉ số họ dùng tiền trả nợ hàng tháng cả gốc và lãi. Nếu tỷ lệ càng cao (vượt trên 70%) thì khách hàng khó có khả năng trả nợ, do vậy không được duyệt vay tiền từ ngân hàng kéo theo thị trường nhà đất chậm lại”, TS Phan Hùng Sơn lý giải.

Dự báo về dòng vốn dành cho lĩnh vực bất động sản quý IV năm 2022, TS Phan Hùng Sơn cho rằng nguồn tiền chảy vào thị trường bất động sản vẫn còn nhiều khó khăn. Không riêng bất động sản mà các ngành nghề khác như nông nghiệp, công nghiệp cũng đang “khát” vốn. Hiện những nguồn vốn tạo ra các tài sản thế chấp như vốn của quỹ hưu trí, quỹ bảo hiểm, quỹ ủy thác, quỹ tín thác… cũng đang được xem xét để đưa vào các quy định của pháp luật.

Vị chuyên gia kinh tế cũng lưu ý đến vấn đề thành lập các quỹ đầu tư bất động sản. Ở nhiều nước, quỹ đầu tư bất động sản là hình thức đầu tư phố biến, giúp huy động vốn trung hạn, dài hạn cho thị trường bất động sản. Đây là hình thức góp vốn cho một dự án bất động sản từ các cá nhân, tổ chức thông qua việc phát hành cổ phiếu để huy động vốn nhằm mục đích phát triển dự án bất động sản. Khi có nguồn vốn từ quỹ đầu tư bất động sản sẽ giúp các doanh nghiệp thu hồi vốn nhanh chóng để đầu tư dự án khác, khách hàng cũng có nhiều lựa chọn phù hợp để đầu tư nguồn tiền hiệu quả.

TS Phan Hùng Sơn kỳ vọng sang năm 2023 thị trường vốn sẽ tích cực hơn bởi Chính phủ đã có những nghị quyết, chỉ thị tạo điều kiện phục hồi lĩnh vực bất động sản thông qua tín dụng, thuế, đất đai, quy hoạch. Những chính sách vĩ mô và bối cảnh kinh tế đang khởi sắc là dấu hiệu tích cực để thị trường bất động sản tăng trưởng trở lại.