Thị trường BĐS cuối năm: Một vài gam màu sáng, nhưng khó sôi động trở lại

Nguồn cung liên tục giảm

Dữ liệu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy nguồn cung bất động sản đang có xu hướng giảm rõ rệt. Nguồn cung trên thị trường chủ yếu thuộc phân khúc trung, cao cấp với mức giá không phù hợp với đa số người dân có nhu cầu ở thực. Đồng thời, tỷ lệ hấp thụ trong quý 3/2022 chỉ đạt 33,5%, giảm mạnh so với giai đoạn nửa đầu năm; lượng giao dịch giảm hơn 50% so với cùng kỳ năm ngoái.

Theo đánh giá của Bộ Xây dựng, số lượng dự án nhà ở thương mại hoàn thành trên cả nước có xu hướng giảm dần qua các năm 2020, 2021. Trong 6 tháng đầu năm 2022, nguồn cung nhà ở cũng rất hạn chế. Năm 2021 có 172 dự án nhà ở thương mại hoàn thành với quy mô 24.027 căn, chỉ bằng khoảng 42% so với năm 2020. Nửa đầu năm 2022, số lượng dự án nhà ở thương mại hoàn thành khoảng 12.000 căn, tương đương với cùng kỳ năm 2021, cho thấy chưa có sự cải thiện về nguồn cung. Trong khi đó, số lượng nhà ở xã hội cung cấp ra thị trường rất nhỏ giọt.

Đối với thị trường Hà Nội, báo cáo của Sở Xây dựng Hà Nội về tình hình bất động sản quý 3/2022 cũng cho thấy nguồn cung sản phẩm vẫn ở mức thấp, chủ yếu từ các dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư.

Theo thống kê sơ bộ, trong quý 3/2022, nguồn cung trên thị trường Hà Nội khoảng 3.600 sản phẩm, chủ yếu là hàng tồn kho từ các quý trước được tiếp tục chào bán ra thị trường, tập trung chủ yếu tại các quận: Hoàng Mai, Long Biên, Hà Đông.

Ở thị trường phía nam quý 3.2022, báo cáo của Tập đoàn Dịch vụ bất động sản DKRA cho hay nguồn cung căn hộ mới giảm 63,8% so với quý 2/2022, thị trường đón nhận khoảng 4.873 căn đến từ 31 dự án mở bán. Sức tiêu thụ giảm 77,5% so với quý trước, đạt khoảng 52% nguồn cung mới, tương đương 2.531 căn.

Dự báo phân khúc căn hộ, nguồn cung mới quý 4/2022 có thể sẽ tăng, đạt mức khoảng 6.000 – 7.000 căn. Trong đó, TP.HCM với khoảng 3.000 – 5.000 căn, Bình Dương duy trì ở mức khoảng 2.000 – 3.000 căn; Long An khoảng 350 căn và Bà Rịa - Vũng Tàu với khoảng 500 căn hộ dự kiến mở bán mới.

Trao đổi với phóng viên, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng các rào cản pháp lý khiến các dự án bất động sản đang bị chậm phê duyệt, dẫn đến thiếu nguồn cung khi đưa vào thị trường. Thêm vào đó, các dự án được phê duyệt đưa vào triển khai thì bị hạn chế nguồn vốn dẫn đến quá trình thực hiện chậm và không tăng thêm nguồn cung.

Theo ông Lê Đình Hảo, Giám đốc khối kinh doanh Batdongsan.com.vn, một trong những vấn đề nóng thời gian qua là di dân cơ học đến các thành phố lớn, kéo theo nhu cầu thuê, mua chung cư rất cao. Giá chung cư đang có xu hướng gia tăng, trong khi nguồn cung khan hiếm dẫn đến lệch pha cung cầu.

“Số lượng chào bán ra chỉ khoảng 25.000 căn, trong khi so với dân số Hà Nội, TP.HCM thì số lượng nguồn cung này rất hạn chế. Nếu tín dụng vẫn bị hạn chế, chưa được tháo gỡ về vốn, doanh nghiệp chưa được cấp quỹ đất, pháp lý chưa được tháo gỡ, nguồn cung tiếp tục bó hẹp thì áp lực về giá là hiển nhiên”, ông Hảo nói.

Quý 4 vẫn có nhiều dấu hiệu khả quan

Dự báo về thị trường quý 4/2022, ông Nguyễn Văn Đính cho biết cuối năm nay, việc tháo gỡ chính sách và các động thái của Chính phủ vẫn đang quyết liệt nhưng chưa cụ thể nên chưa tác động nhiều vào thị trường.

Nhưng sang đến năm 2023, khả năng thị trường có nhiều chính sách vĩ mô tốt hơn, các điều tiết của Chính phủ hiệu quả thì tăng trưởng kinh tế tốt, đầu tư công cao sẽ tạo ra nhiều hạ tầng, khu kinh tế. Qua đó sẽ thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển tốt hơn năm 2022.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực phía Nam cho rằng thông thường, quý 4 là thời điểm sôi động của thị trường. “Chúng tôi cũng đánh giá quý 4 sẽ có sự quay lại mạnh mẽ hơn của các chủ đầu tư”, ông Tuấn nói.

Ông Tuấn cho hay, quý 4, nguồn cung tăng trưởng mạnh hơn đối với phân khúc chung cư, các chủ đầu tư có những đợt mở bán rầm rộ, nhất là ở TP.HCM trong tháng 10 vừa rồi. Đây là phân khúc phục vụ cho nhu cầu ở thực.

Cũng theo ông Đinh Minh Tuấn, phân khúc tăng trưởng thứ 2 là đất nền. Với một thị trường tăng trưởng GDP nhanh như Việt Nam, nhu cầu nhà ở, dân số lớn cho Việt Nam thì trong ngắn hạn có thể bị ảnh hưởng, nhưng về dài hạn, cuối quý 4 và đầu năm sau đều có những cơn sốt.

“Thông thường, vào cuối năm, nhu cầu tìm kiếm về đất nền rất cao và thông thường có những cơn sốt nhẹ. Đó là thời điểm công bố quy hoạch, hạ tầng mới ở các địa phương; giải ngân đầu tư công được tập trung mạnh hơn vào quý 4…”, ông Tuấn nêu và cho biết nhóm thứ 3 cũng có những điểm sáng là bất động sản công nghiệp.

“Hiện nay thế giới có những bất định, nhưng Việt Nam kiểm soát tốt lạm phát, lãi suất. Đối với một quốc gia tăng trưởng bền vững, ổn định chính trị và kinh tế sẽ thu hút các nhà đầu tư nước ngoài. Các bất động sản dân sinh, gần các khu công nghiệp… cũng là một trong những phân khúc là điểm sáng trong thời gian tới”, ông Tuấn nói.

Theo chuyên gia này, trong ngắn hạn, khó xảy ra sốt đất ở đất nền. Đây là phân khúc đầu cơ, bị hạn chế cấp tín dụng. Tuy nhiên, sang năm 2023, 2024 thì còn vẫn rất nhiều động lực để tăng trưởng. Khi GDP tăng, thu nhập của người dân tăng, FDI đầu tư nhiều, tốc độ dân cư tăng lên… là động lực tăng trưởng của khu vực đất nền này.

Ông Lê Đình Hảo cho rằng các yếu tố chính trị, kinh tế thế giới bất định, ảnh hưởng đến nguồn tín dụng vào bất động sản. Theo đó, người mua và doanh nghiệp bất động sản khó tiếp cận nguồn tiền, ảnh hưởng đến thanh khoản của thị trường bất động sản. Thậm chí, người mua cũng sẽ có sự e dè, thận trọng hơn trong việc mua bất động sản của mình vào thời điểm này.

“Quý 4 thị trường vẫn ở mức thanh khoản chậm, nhưng cuối quý 4 các chỉ báo sẽ tốt hơn bởi dòng tiền từ sản xuất kinh doanh sẽ đổ vào bất động sản, đầu tư công giải ngân tốt hơn vào cuối năm và đây cũng là thời điểm lượng kiều hối đổ về nước. Những yếu tố này khiến cuối quý 4 thị trường sẽ thanh khoản tốt hơn và đầu năm 2023 thị trường sẽ ổn định hơn khi những chính sách liên quan đến lãi suất, tín dụng, tỷ giá được ổn định”, ông Hảo nêu.

Trong khi đó, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho rằng trong trung và dài hạn, thị trường bất động sản Việt Nam vẫn sẽ được hỗ trợ bởi nhiều yếu tố cơ bản.

Cụ thể là GDP tiếp đà tăng trưởng bền vững khi GDP năm 2019 là 7%, dự kiến năm 2022 đạt 7,5%; giải ngân FDI ổn định qua các năm; tầng lớp trung lưu Việt Nam liên tục tăng mạnh qua các năm, từ 20 triệu người năm 2019 lên 24 triệu người năm 2021, dự đoán 2025 tăng lên 27 triệu người; GDP đầu người cũng tăng tư 3,4 nghìn USD năm 2019 lên mức 3,7 nghìn USD năm 2021 và dự kiến năm 2025 tăng lên 5,2 nghìn USD; tốc độ đô thị hóa đang tăng nhanh, từ 35% năm 2019 lên mức 37% năm 2021, dự kiến là 40% năm 2025…