Dự báo thị trường đất nền phía Nam đầu năm 2023

Thị trường giảm tốc trên diện rộng

Báo cáo thị trường của DKRA Việt Nam cho thấy dấu hiệu giảm tốc rõ rệt của thị trường đất nền ở các tỉnh thành phía Nam. Cụ thể, trong quý III/2022, thị trường TP Hồ Chí Minh và các vùng phụ cận có 9 dự án mới mở bán, cung cấp ra thị trường khoảng 1.057 nền đất, giảm hơn 65% so với quý trước.

Sức cầu chung của thị trường ở các tỉnh thành này cũng có xu hướng giảm. Tỷ lệ tiêu thụ nguồn cung mới chỉ đạt khoảng 52%, giảm 77,8% do với quý trước, đây là mức tiêu thụ thấp nhất kể từ đầu năm đến nay.

Mặt bằng giá bán ở thị trường thứ cấp có xu hướng tăng khoảng 2-4% so với quý II/2022. Tuy nhiên, thanh khoản của thị trường đang ở mức rất thấp.

Dữ liệu lớn của trang Batdongsan.com.vn cũng cho thấy, trong quý III/2022, mức độ quan tâm đến phân khúc đất nền trên cả nước đã giảm khoảng 29% so với đầu năm. Riêng khu vực phía Nam, lượng tìm kiếm đất nền tại các tỉnh thành sụt giảm mạnh. Cụ thể, lượng tìm kiếm ở Bình Phước giảm 53%, còn tại một số huyện ngoại thành của TP Hồ Chí Minh như Bình Chánh, Củ Chi cũng ghi nhận lượng tìm kiếm giảm 19-46%.

Gần đây nhất, báo cáo thị trường đất nền tháng 10/2022 của DKRA Việt Nam cũng cho thấy dấu hiệu giảm tốc mạnh của thị trường đất nền phía Nam khi nguồn cung mới trong tháng tháng chỉ bằng 21,4% so với cùng kỳ năm trước. Số dự án mở bán trong tháng đều thuộc hàng tồn kho từ thời gian trước.

Sức cầu chung của toàn thị trường giảm mạnh, tỷ lệ tiêu thụ của toàn thị trường trong tháng 10 vừa qua chỉ đạt khoảng 27%, giảm 84,1% so với cùng kỳ năm trước.

Các dự án đất nền mở bán trong tháng 10 vừa ở các tỉnh thành phía Nam có mặt bằng giá bán sơ cấp tăng khoảng 0,25%-8% so với lần mở bán trước đó. Còn tại thị trường thứ cấp, mặt bằng giá bán tăng khoảng 2% so với tháng trước. Bên cạnh đó, thị trường cũng xuất hiện tình trạng các nhà đầu tư bán cắt lỗ vì gặp khó khăn về dòng tiền và áp lực lãi suất ngân hàng.

Ông Võ Hồng Thắng – Phó Giám đốc R&D của DKRA Việt Nam nhìn nhận thị trường đất nền các tỉnh thành phía Nam đang giảm tốc mạnh trong quý III/2022 khi nguồn cung và tỷ lệ hấp thụ thấp hơn rất nhiều so với quý trước. Giá bán sơ cấp có xu hướng tăng do chi phí đầu vào, cũng như những chính sách kích cầu của các chủ đầu tư.

Trong khi đó, nhận định về tình trạng bán cắt lỗ đất nền trên thị trường thứ cấp, ông Nguyễn Quốc Anh – Phó Tổng Giám đốc Batdongsan cho rằng, thanh khoản của thị trường đi xuống dưới tác động của những chính sách kiểm soát tín dụng khiến nhiều nhà đầu tư phải bán cắt lỗ trên thị trường thứ cấp vì ngộp vốn. 3 tháng cuối cùng của năm 2022 thường là mùa cao điểm bán hàng. Tuy nhiên, đứng trước những thách thức về dòng vốn tín dụng, lãi suất, tâm lý người tiêu dùng, thanh khoản của thị trường đất nền ở khoảng thời gian này rất khó đoán.

Nguồn cung phong phú nhưng lực cầu yếu

Giới chuyên gia của DKRA Việt Nam dự báo, từ nay đến đầu năm 2023, nguồn cung sẽ tăng nhẹ nhưng chỉ duy trì ở mức thấp khoảng 1.500-2.000 nền. Nguồn cung sẽ tập trung chủ yếu ở các tỉnh thành vùng ven TP. Hồ Chí Minh như Bình Dương, Đồng Nai, Long An. Sức cầu chung của toàn thị trường có thể sẽ tăng nhẹ nhưng khó có sự đột biến trong ngắn hạn.

Mặt bằng giá bán tại thị trường sơ cấp sẽ tiếp tục tăng trước áp lực của các loại chi phí đầu vào. Còn tại thị trường thứ cấp, mức giá sẽ tiếp tục đi ngang, khó có thể xảy ra sự đột biến vào giai đoạn cuối năm 2022.

Còn theo ông Lê Đình Hảo – Giám đốc khối kinh doanh Batdongsan.com.vn, trong năm 2023, nguồn cung đất nền ở các tỉnh thành phía Nam vẫn lớn và phong phú. Tuy nhiên, lực cầu đất nền sẽ bị hạn chế và tình trạng này có thể kéo dài đến hết năm sau.

Giá bán đất nền sẽ không tăng mạnh như năm 2020, 2021. Riêng các địa phương đang được hưởng lợi thế hạ tầng từ những dự án đầu tư công, các khu công nghiệp đang được triển khai sẽ có sự tăng trưởng về giá. Đơn cử là tinh Bình Dương, giá đất nền ở đây hiện vẫn tăng cao khi thị trường ở hầu hết các tỉnh thành đang có dấu hiệu đi xuống. Có những khu vực ở đây có giá đất nền lên tới 100 triệu đồng/m2 nhờ vị trí nằm gần các khu công nghiệp.

Nhận định về những thách thức của thị trường đất nền ở các tỉnh thành phía Nam trong thời gian tới, ông Đinh Minh Tuấn – Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực phía Nam cho biết, từ nay đến đầu năm 2023, dòng vốn dành cho thị trường bất động sản còn gặp nhiều khó khăn. Đồng thời, lãi suất ngân hàng trên đà tăng sẽ tạo ra áp lực lớn cho các nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính. Riêng các nhà đầu tư phân khúc đất nền, áp lực về dòng vốn, lãi suất, thanh khoản sẽ lớn hơn vì đây là loại hình đầu tư có số lượng lớn các nhà đầu cơ.

Tuy nhiên, bên cạnh những khó khăn này, thị trường đất nền vẫn sẽ có sự tăng trưởng nhờ những câu chuyện ở tương lai. Câu chuyện cụ thể ở đây là việc các huyện ngoại thành của TP. Hồ Chí Minh như Nhà Bè, Củ Chi, Hóc Môn, Bình Chánh có thể lên quận hay không, Ngoài ra, sự phát triển cơ sở hạ tầng ở quận 12, TP Thủ Đức sẽ thúc đẩy sự phát triển đất nền ở những khu vực này.

Mặc dù đang phải đối mặt với nhiều khó khăn nhưng giới chuyên gia cho rằng, đất nền vẫn là phân khúc đầu tư hấp dẫn vì có biên độ lợi nhuận cao. Đặc biệt, đất nền ở gần những khu công nghiệp, đô thị vệ tinh, khu vực phục vụ nhu cầu ở thực sẽ có nhiều khả năng phục hồi mạnh mẽ trong thời gian tới.