Dòng tiền rút khỏi thị trường, phân khúc đất nền, nhà ở thấp tầng ồ ạt “cắt lỗ”

Chứng kiến làn sóng bán “cắt lỗ” ở nhiều địa phương

Khi nói đến những sản phẩm đầu cơ bất động sản người ta xem là “bèo”, dòng tiền của đầu cơ xem là “nước”, khi nước nổi thì ắt bèo cũng nổi, nước rút thì chắc chắn bèo chết. Đây là lý do hiện hữu nhất, phân khúc được giới đầu cơ mạnh nhất như đất nền, hay nhà ở thấp tầng đang chứng kiến một làn sóng bán “cắt lỗ” tại tất cả các địa phương trên cả nước, khi dòng vốn trên thị trường gặp khó khó khăn.

Chủ tịch CLB Bất động sản TP.HCM - Nguyễn Quốc Bảo cho biết, nguyên nhân dẫn đến việc thị trường bất động sản trầm lắng, xuất hiện làn sóng bán “cắt lỗ” diễn ra ồ ạt tại phân khúc đất nền và nhà ở thấp tầng là vì khi dòng tiền đầu cơ rút đang có xu hướng khỏi thị trường này ngày một nhiều.

Theo đó, sự phục hồi đối với nền kinh tế, đã khiến một lượng lớn dòng vốn tư được nhiều nhà đầu tư trước đó đổ vào đầu tư trong lĩnh vục tài chính và bất động sản đang được rút trở về phục vụ cho những hoạt động sản xuất kinh doanh khác. Qua đó, khi tín dụng đang bị khóa ở mức 14% cũng đẩy nhiều ngân hàng vào cảnh “cạn room” sớm trong năm nay.

Bên cạnh, chủ trương cho vay đối với lĩnh vực bất động sản bị siết chặt càng đã khiến dòng vốn tài trợ cho hoạt động “lướt sóng” có phân bị tắc nghẽn. Đang chú ý nhất, lãi suất ngân hàng liên tục tăng từ hồi cuối tháng 9 vừa qua là "cú đạp" mạnh vào thị trường đầu cơ. Trong đó, một số nhà đầu tư sử dụng “đòn bẩy tài chính”, nhưng không thể xoay vòng được dòng vốn những trước áp lực lãi suất ngày một tăng, điều tất yếu là phải bán “cắt lỗ” để tháo chạy khỏi thị trường này trước khi mọi thứ “đổ bể”.

Bình luận về vấn đề nói trên, Chủ tịch CLB Bất động sản TP.HCM cho rằng, rất nhiều “ông lớn” ngành địa ốc đang rơi vào lao lý cũng đã kéo theo nhiều doanh nghiệp từng dẫn đầu thị trường này  tụt dốc không phanh phân nào đó cũng tác động rất lớn tới tâm lý của giới đầu tư. Không ít các nhà đầu tư tỏ hoang mang, mất hết niềm tin với thị trường bất động sản trong giai đoạn hiện nay.

Theo ông Bảo, cùng với việc khủng hoảng tài chính cũng là khủng hoảng niềm tin đã khiến rất nhiều nhà đầu tư rút tiền khỏi thị trường bất động sản. Đặc biệt nhất là những nhà đầu tư “lướt sóng” hay một số các nhà đầu tư trẻ tuổi còn thiếu kinh nghiệm.

Ông này phân tích, còn với các nhà đầu tư còn tiếp tục tham gia thị trường phải hết sức “tỉnh táo” trong thời điểm này. Đặc biệt, họ không còn chạy theo đám đông mà luôn cân nhắc kỹ lưỡng đòi hỏi phải có sổ đỏ, xem xét  cẩn thận nhất vấn đề pháp lý của mãnh đất, dự án đầu tư rồi mới quyết định xuống tiền. “Trong khi đó, giới cò đất cũng không còn có thể “lùa gà” dễ dàng như đã làm trước đây”, ông Bảo nói.

Ông Bảo phân tích thêm, trong giai đoạn nay, thị trường đang hướng đến những phân khúc có thể đáp ứng được nhu cầu thực, còn các phân khúc mang tính đầu cơ cao như đất nền hay nhà ở liền kề, biệt thự lại đang bước vào quá trình thanh lọc mạnh mẽ. Thế nên, hiện tượng bán “cắt lỗ” chắc chắn sẽ còn tiếp diễn đến hết năm nay.

Trao đổi với chúng tôi, môi giới Nguyễn Quang Hổ cho biết, phân khúc đất nền, nhà ở thấp tầng và biệt thự nóng lên, có thanh khoản tăng cao, hoạt động giao dịch diễn ra sôi động như thời gian trước là nhờ các dòng tiền ồ ạt chảy vào, thổi giá. Tuy nhiên, khi thị trường bất động sản ghi nhận các yếu tố không mấy khả quan từ giữa năm đến nay, dòng tiền dần này dần dần suy yếu, nên giá bán đã rơi tự do về với “giá trị thực” vốn có của nó.

Môi giới này khẳng định, phân khúc đất nền từ xưa đến nay vẫn luôn được xem là“gà đẻ trứng vàng”, là nơi cất giữ tiền khá an toàn, vừa có khả năng sinh lời cao. Do đó, đây được xem là phân khúc luôn có tính đầu cơ cao - có thể hiểu theo khía cạnh đơn giản hơn là hành động mua đi bán lại trong một thời gian ngắn để “ăn” chênh lệch giá và còn gọi là đầu tư “lướt sóng”. 

“Diễn biến này rất rõ trong giai đoạn đầu năm nay, đây là minh chứng rõ nhất cho thực tế của hoạt động này. Tiếp nối nhiều các cơn sốt đất kéo dài và trên diện rộng trong năm 2021, cũng như mấy tháng đầu năm nay đã chứng kiến sự "thống trị" của giới đầu tư đất đai”, môi giới Hổ nói.

Phân khúc giới đầu tư lựa chọn để “lướt sóng”

Theo dữ liệu công bố của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, tình trạng sốt đất đã xảy ra rầm rộ quy mô toàn quốc, sốt đất tập trung chủ yếu ở các địa phương như: TP.Hà Nội, TP.Hải Phòng, tỉnh Thanh Hóa, tỉnh Hưng Yên, tỉnh Hà Tĩnh, tỉnh Lâm Đồng, tỉnh Đồng Nai, TP. Đà Nẵng, TP.Phan Thiết, tỉnh Khánh Hòa… Đặc biệt nhất, là khi có các thông tin về quy hoạch xuất hiện, nên hiện tượng sốt đất lại diễn ra rầm rộ hơn. 

Điển hình như, ở tỉnh Khánh Hòa khi thông tin quy hoạch sân bay và khu đô thị Cam Lâm (huyện Cam Lâm) xuất hiện, hàng loạt “cò” đất đã đổ bộ về đây khiến giá đất ở một số xã gần với khu đô thị mới tăng cao gấp 3 đến 4 lần, thông tin được đăng rao bán đất công khai trên những nền tảng mạng xã hội như Zalo, Facebook… 

Tương tự Khánh Hòa, tại tỉnh Lâm Đồng cũng đã xảy ra nhiều đợt sốt đất ở một số huyện: huyện Lâm Hà, huyện Di Linh, huyện Bảo Lâm và TP. Đà Lạt. Theo số liệu, trong 6 tháng đầu năm 2022 lượng giao dịch nhà đất trên địa bàn tỉnh Lâm Đồng tăng khá đột biến, trên toàn tỉnh có khoảng 12.468 lô đất nền được hoàn tất giao dịch, tổng số tiền thu về từ những giao dịch này hơn 11.911 tỷ đồng.

Ngoài ra tại tỉnh Quảng Bình, sau khi xuất hiện thông tin về dự án tuyến đường ven biển cùng việc xây dựng cầu Nhật Lệ 3, qua địa bàn các huyện: huyện Quảng Trạch, huyện Bố Trạch, huyện Quảng Ninh, huyện Lệ Thủy thị xã Ba Đồn và TP. Đồng Hới, giá đất tại địa phương này tăng khá bất thường cao gấp khoảng 2 đến 3 lần, tình trạng này cũng đã xuất hiện tại một số tỉnh khác như: tỉnh Hà Tĩnh, tỉnh Quảng Ngãi, tỉnh Nghệ An, tỉnh Thanh Hóa... 

Theo thống kê của Bộ Xây dựng tính trong 6 tháng đầu năm 2022, trên cả nước có khoảng gần 200.000 giao dịch mua bán đất nền, tăng gấp 4 lần so với lượng giao dịch phân khúc căn hộ chung cư, nhà riêng lẻ và nhiều hơn tổng lượng giao dịch đất nền của cả năm ngoái.

Cũng giống với phân khúc đất nền, phân khúc nhà ở thấp tầng vẫn là phân khúc được giới đầu tư quan tâm cao khi hoạt động “lướt sóng”. Vì thế, đây là một trong những phân khúc có tính đầu cơ nhiều nhất.

Tính trong khoảng từ 2 đến 3 năm qua, mức giá rao bán trên thị trường của phân khúc nhà ở thấp tầng cũng đã tăng lên gấp đôi, gấp ba và thậm chí còn cao hơn nhiều lần. Tính riêng từ hồi đầu năm nay, thị trường nhà đất trên toàn miền Bắc liên tục đón nhận những “đợt sóng” lớn, điển hình như ở tỉnh Hưng Yên,  hay tỉnh Thanh Hóa… khi những đại dự án của các tập đoàn địa ốc lớn được mở bán chính thức. Hoạt động cạnh tranh mua bán tại những dự án này là điểm sáng nhất đối với thị trường miền Bắc tại thời điểm đó.

Riêng tại khu vực TP. Hà Nội, giá bán liền kề, biệt thự ở một số khu đô thị đã lên mức giá dao động từ 75 triệu đồng/m2  đến 300 triệu đồng/m2, tùy vị trí và khu vực khác nhau.

Cụ thể, như tại khu đô thị Nam An Khánh (Hoài Đức) rao bán giá nhà ở liền kề, biệt thự giao động từ 75 triệu/m2 đến khoảng 130 triệu/m2; ở khu đô thị Lideco (Hoài Đức), giá giao động khoảng từ 70 triệu/m2 đến tầm 110 triệu/m2; còn ở khu đô thị Vân Canh giá biệt thự, nhà liền kề sát; tại dự án The Manor Central Park (Nguyễn Xiển) giá giao động từ  khoảng 200 triệu/m2 đến tầm gần 450 triệu /m2...