Sẽ có đợt xả hàng, cắt lỗ bất động sản tại TP. Hồ Chí Minh

Theo Nhịp sống doanh nghiệp, nhận định trên được nêu trong Báo cáo đánh giá thị trường bất động sản 9 tháng đầu năm 2022 và kiến nghị một số giải pháp để thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững gửi Thủ tướng, Bộ Xây dựng của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HOREA).

Đơn vị này nêu, trong nửa đầu năm 2022, những lĩnh vực của nền kinh tế TP. HCM đang phục hồi và tăng trưởng mạnh sau đại dịch, chỉ riêng thị trường BĐS là có mức tăng trưởng âm (-5,82%). 

Nhưng sau 9 tháng, thị trường BĐS lại ghi nhận tín hiệu hồi phục trở lại khi có nguồn cung mới là 11.600 căn nhà, tăng 70,5 % so với cùng kỳ năm 2021, nhưng số lượng này chỉ bằng khoảng 36% so với cùng kỳ năm 2017, chưa thể đáp ứng hết nhu cầu trên thị trường. 

Trong 9 tháng đầu năm 2022, thành phố có 21 dự án đủ điều kiện huy động vốn, quy mô 11.600 căn nhà, bao gồm 10.166 căn chung cư, chiếm 87,6%; 1.434 nhà thấp tầng, chiếm 12,4% trong tổng nguồn cung mới. 

Nhà ở bình dân, nhà vừa túi tiền có giá dưới 2 tỷ đồng/căn và nhà ở xã hội là những sản phẩm đáp ứng nhu cầu của người có thu nhập thấp ở đô thị, thu nhập trung bình, góp phần đảm bảo an sinh xã hội nhưng lại có nguồn cung hạn chế. Trong đó, nhà ở bình dân năm 2020 chỉ có 163 căn hộ, chiếm 1% nguồn cung; Năm 2021 và trong 9 tháng đầu năm 2022 khởi công xây dựng 4 dự án NOXH và 1 dự án nhà ở lưu trú công nhân tại Khu chế xuất Linh Trung 2.

Trong khi đó, nhà ở cao cấp và hạng sang ngày càng chiếm tỷ lệ cao hơn. Năm 2017 chỉ có 10.987 căn nhà cao cấp, chiếm 25,5%; Năm 2018 ghi nhận 8.502 căn, chiếm 30%; Năm 2019 có 15.479 căn, chiếm 67,1%; Năm 2020 có 7.114 căn, chiếm 42,1%; Năm 2021 có 10.404 căn, chiếm 72%; Trong 9 tháng đầu năm 2022 có 9.305 căn, chiếm tới 80,2%.

HOREA cho rằng, thị trường bất động sản đang có tình trạng “giá nhà tăng liên tục” suốt 5 năm nay. Giá nhà bình dân (dưới 2 tỷ đồng/căn) cũng đã cao hơn gấp 20 lần mức thu nhập trung bình của xã hội. Như vậy, những người có thu nhập thấp đô thị, thu nhập trung bình, người nhập cư, công nhân lao động khó có thể tạo lập nhà ở nếu không có các chính sách hỗ trợ từ Nhà nước.

Kể từ năm 2019, thị trường đã xuất hiện nhiều căn hộ bất động sản siêu sang với giá bán trên dưới 500 triệu đồng/m2, cá biệt có giá bán tới 1 tỷ đồng/m2. Một số địa bàn bị giới “đầu nậu, cò đất hay các doanh nghiệp bất lương” thao túng, đầu cơ, thổi giá tạo thành các đợt sốt ảo đất nền, đất nông nghiệp. Chẳng hạn như tại huyện Củ Chi hay Hóc Môn. Điều này tác động rất xấu tới sự phát triển bền vững của toàn thị trường bất động sản. 

Theo đánh giá của hiệp hội, tuy thị trường bất động sản hiện đang có tín hiệu giảm tốc, chậm lại và trầm lắng, giao dịch nhà đất giảm trên dưới 50% tùy vào dự án và khu vực. Tuy nhiên giá bán nhà đất vẫn neo ở mức cao do doanh nghiệp và nhà đầu tư đều có tâm lý kỳ vọng cao vào thị trường sẽ được cải thiện vào quý cuối năm nay. Nhưng cũng vì sử dụng đòn bẩy tài chính lớn nên sức chịu đựng có hạn, tới một lúc nào đó sẽ không chịu nổi và phải xả hàng, hoặc cắt lỗ để bảo tồn nguồn vốn còn lại. 

Hiệp hội cho biết, hiện thị trường có hiện tượng “lệch pha tín dụng” phân khúc nhà ở cao cấp và việc các doanh nghiệp đầu tư dự án BĐS, nhà ở; Người mua nhà và nhà đầu tư thứ cấp rất khó tiếp cận vốn vay ngân hàng, nếu vay được thì lãi cũng khá cao. 

Về vấn đề huy động vốn thông qua các kênh trái phiếu, Hiệp hội Bất động sản TP. HCM đánh giá, doanh nghiệp bất động sản và nhà đầu tư sẽ càng ngày càng khó tiếp cận được vốn trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ. 

Trong 8 tháng đầu năm nay, nhóm doanh nghiệp BĐS chỉ phát hành được hơn 47.000 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ với lãi suất trung bình rơi vào khoảng 10,2%, chiếm 21,3% tổng giá trị trái phiếu phát hành, chỉ đứng sau lĩnh vực ngân hàng nhưng lại giảm mạnh so với 8 tháng đầu năm 2021. Bởi, trong vòng 6 tháng đầu năm 2021, các nhóm doanh nghiệp bất động sản đã phát hành được tổng 92.300 tỷ đồng giá trị trái phiếu, tăng gấp 1,96 lần so với 8 tháng đầu năm 2022.

Đề cập tới thị trường bất động sản du lịch, HOREA đánh giá phân khúc này đang phục hồi và tăng trưởng khá tốt kể từ tháng 3 năm nay sau khi dịch bệnh đã được kiểm soát và bắt đầu trong trạng thái bình thường mới. 

Nhất là ngay sau khi Chính phủ ban hành Nghị định 02/2022/NĐ-CP có nội dung tạo cơ sở để cấp “sổ hồng” cho người mua và nội dung được “nâng cấp” để đưa vào Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).

Tuy nhiên, Hiệp hội cũng cho rằng, những “vướng mắc, bất cập” ở thời điểm này là cần phải xử lý và giải quyết hợp lý về việc cấp đổi, cấp lại cho hàng nghìn Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình phục vụ cho mục đích lưu trú, du lịch trên đất thương mại - dịch vụ mà khách hàng trước đây đã được cấp “sổ hồng” cùng với “quyền sử dụng đất ở không hình thành đơn vị ở ổn định lâu dài” trái pháp luật đã bị các cơ quan quản lý nhà nước thu hồi, hủy bỏ nhằm đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của khách hàng đã mua phải sản phẩm này. 

Dứt điểm trong khi xử lý dự án nguồn gốc đất công

Trước đó, HOREA đã đề cập tới loạt giải pháp để thực hiện mục tiêu “phát triển thị trường bất động sản an toàn, lành mạnh, bền vững”.

Đơn vị này đề nghị Ủy ban Thường vụ Quốc hội cùng Chính phủ xem xét sửa đổi lại Luật Quản lý đô thị, Luật Đấu giá tài sản, Luật Xây dựng, Luật Thuế GTGT, Luật Đầu tư, Bộ Luật Dân sự, Luật Thuế TNDN,... nhằm đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ. 

Hiệp hội cũng kiến nghị Ngân hàng Nhà nước và Chính phủ cần xem xét để nới trần (room) tín dụng thêm từ 1 - 2% để có nguồn vốn tín dụng đạt từ 100 - 200 nghìn tỷ đồng, hỗ trợ cho nền kinh tế đất nước trong giai đoạn cao điểm cuối năm. 

Hiệp hội đề nghị Bộ Tài Chính và Chính phủ xem xét cũng như tạo điều kiện cho các nhà đầu tư cá nhân, không bao gồm “nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp” được quyền đầu tư, mua trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ ở một tỷ lệ nhất định. 

Theo hiệp hội, chính sách này có thể thu hút thêm nguồn vốn nhỏ lẻ nhàn rỗi trong xã hội và giúp cho người dân có thêm kênh đầu tư trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ, đặc biệt là trong Nghị định 65/2022/NĐ-CP đã quy định chặt chẽ về việc phát hành trái phiếu riêng lẻ của doanh nghiệp. 

Hiệp hội cũng kiến nghị Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ cũng như những cơ quan có thẩm quyền của Trung ương nhanh chóng xem xét để đưa ra “kết luận dứt điểm” những dự án sử dụng quỹ đất có nguồn gốc “đất công”, hay do cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước và do di dời cơ sở sản xuất gây ô nhiễm đã bị dừng triển khai từ 2017 tới nay do phải thực hiện những công tác rà soát pháp lý. Trong đó, TP. Hồ Chí Minh ghi nhận 64 dự án, để tăng thêm nguồn cung nhà ở. 

Trong giai đoạn xử lý những dự án thuộc diện bị rà soát pháp lý, Hiệp hội đề nghị thực hiện chủ trương “thu hồi triệt để tài sản nhà nước bị thất thoát do tham nhũng, tiêu cực” và những doanh nghiệp liên quan phải thực hiện nghĩa vụ tài chính, gồm cả nghĩa vụ tài chính bổ sung vào ngân sách Nhà nước theo quyết định của các cơ quan có thẩm quyền. Điều này để dự án có thể tiếp tục triển khai thực hiện, góp phần vào việc phát triển kinh tế và tăng nguồn cung mới nhà ở thương mại và sản phẩm nhà ở ra thị trường BĐS.