Dự án đường vành đai 4: Thời của bất động sản công nghiệp

Hạ tầng tác động lớn đến bất động sản

Còn nhớ, khi có quy hoạch đường vành đai 3, xây dựng đường cao tốc trên cao, bất động sản dọc tuyến đường này đã mọc lên như nấm sau mưa. Chỉ tính riêng từ cầu Thăng Long đến cầu Thanh Trì, hàng chục dự án bất động sản từ bình dân đến hạng sang, từ nhà ở xã hội đến nhà thương mại đua nhau “khai sinh”. Đường vành đai 3 được quy hoạch để giảm tải áp lực cho đường vành đai 2 nhưng sau đó, chính con đường này lại trở nên ùn tắc một cách “kinh hoàng” do các dự án được xây dựng quá nhiều.

Nói thể thấy rằng, hạ tầng tác động lớn như thế nào đến thị trường bất động sản. Và, nếu quy hoạch không có tầm nhìn dài hạn thì hạ tầng sẽ không phát huy được hết hiệu quả kinh tế.

Mới đây, giới đầu tư bất động sản lại xôn xao trước thông tin chuẩn bị triển khai dự án đường vành đai 4  -Vùng thủ đô. Theo đó, dự án này có chiều dài hơn 112 km, chạy qua Hà Nội, Hưng Yên, Bắc Ninh.

Cụ thể, đường vành đai 4 đi qua TP Hà Nội hơn 58 km, Hưng Yên 19 km; Bắc Ninh gần 26 km, tuyến nối với quốc lộ 18 dài gần 10 km. Đường vành đai 4 có quy mô gồm 6 làn xe cao tốc và hệ thống đường song hành hai bên với kiết kế 100 km/h. Dự án này dự kiến hoàn thành năm 2027 với tổng mức đầu tư dự kiến hơn 87.000 tỷ đồng.

Về nguồn vốn để triển khai, đường vành đai 4 sẽ được đầu tư với hình thức PPP (đối tác công tư), loại hợp đồng BOT. Các tỉnh thành Hà Nội, Hưng Yên, Bắc Ninh sẽ là chủ đầu tư thực hiện hợp phần và 2 của dự án.

Tại buổi làm việc với các chuyên gia về dự án đường vành đai 4, ông Chu Ngọc Anh, Chủ tịch TP.Hà Nội thông tin rằng, dự kiến khoảng 60% tuyến đường xây dựng đi trên cao sau khi cân nhắc yếu tố chi phí. Chủ trương này đã được các tỉnh Hà Nội, Hưng Yên, Bắc Ninh thống nhất.

Tại Hà Nội, đường vành đai 4 sẽ đi qua các quận huyện: Hà Đông, Hoài Đức, Đan Phượng, Thanh Oai, Mê Linh, Thường Tín và Sóc Sơn.

Trước đó, vào cuối tháng 1, Văn phòng Chính phủ đã ban hành thông báo số 23 Kết luận của Thủ tướng về dự án này. Theo đó, Thủ tướng thống nhất về tính cấp bách đối với dự án của các cơ quan chức năng. Dự án đường vành đai 4 được đánh giá sẽ góp phần cụ thể hóa chiến lượng phát triển kinh tế của Hà Nội, khai thác hiệu quả quỹ đất, kết nối giữa Hà Nội với các tỉnh thành.

Thủ tướng Phạm Minh Chính yêu cầu các cơ quan chức năng, các tỉnh sớm hoàn thành các thủ tục để trình Chính phủ xem xét và trình lên Bộ Chính trị. Người đứng đầu Chính phủ cũng giao UBND TP.Hà Nội thành lập ngay Tổ công tác Dự án Vành đai 4 - Vùng Thủ đô Hà Nội với Chủ tịch UBND TP.Hà Nội là Tổ trưởng Tổ công tác Dự án.

Nhìn nhận về Dự án đường vành đai 4, nhiều chuyên gia cho rằng đây sẽ là “liều doping” cho thị trường bất động sản ngoại ô Hà Nội, bất động sản các tỉnh Hưng Yên, Bắc Ninh và một số tỉnh trong khu vực. Trong đó, với việc kết nối với 2 tuyến cao tốc, đây được xem là thời của bất động sản công nghiệp.

Bất động sản công nghiệp "lột xác"

Đó là nhận xét của chuyên gia bất động sản Nguyễn Huy Nam về dự án đường vành đai 4.

“Rõ ràng, các vị trí mà đường vành đai 4 đi qua đều có quỹ đất còn khá lớn. Với thiết kế 6 làn xe, tốc độ lên đến 100 km, kết nối với 2 đường cao tốc được xem là quá thuận tiện cho bất động sản công nghiệp”, ông Nam nói.

Theo vị này, đường vành đai 4 có điểm đầu nằm trên đường cao tốc Nội Bài - Lào Cai (đoạn đi qua địa phận xã Thanh Xuân, huyện Sóc Sơn, Hà Nội) và điểm cuối kết nối với cao tốc Nội Bài - Hạ Long (đi qua huyện Quế Võ, tỉnh Bắc Ninh). Khi đó, phương tiện di chuyển từ các khu công nghiệp, cơ sở sản xuất ra cửa khẩu hay cảng biển và ngược lại rất thuận tiện.

Ông Nam chia sẻ, bên cạnh đó, Hà Nội được xem là một trong những thị trường năng động và lớn nhất cả nước. Các doanh nghiệp lựa chọn ven đường vành đai 4 để làm cơ sở sản xuất vừa kết nối thuận tiện với cảng biển, cửa khẩu khi xuất khẩu, vừa gần thị trường nội địa. Hiện nay, cảng Quảng Ninh là một trong những cảng biển nước sâu nằm trong vùng kinh tế trọng điểm phía Bắc. Giáp Quảng Ninh là cảng Hải Phòng cũng nằm trong top các cảng biển lớn.

Theo vị chuyên gia này, thời điểm hiện tại, không ít nhà đầu tư đã “săn” bất động sản công nghiệp ven đường vành đai 4. Trong đó có những chủ đầu tư có nhu cầu thực, mua để xây dựng kho bãi, nhà máy, cơ sở sản xuất nhưng không ít người mua để đầu cơ. Họ tìm kiếm bất động sản thời điểm này đợi đến khi dự án hoàn thành sẽ bán kiếm lời. Chắc chắn trong thời gian từ 2022 đến khi dự án hoàn thành (2027), bất động sản công nghiệp sẽ vô cùng sôi động ở các địa bàn tuyến đường vành đai 4 đi qua.

Chuyên gia Huy Nam chia sẻ, tại một số nước châu Á và Đông Nam Á đã quy hoạch vùng thủ đô khá hiệu quả. Cụ thể là Vùng thủ đô Tokyo (Nhật Bản) diện tích trên 14.000 km2, dân số gần 40 triệu người. Vùng thủ đô Bangkok (Thái Lan) với diện tích gần 7.800 km2 dân số trên 16 triệu người. Khi hoàn thành tuyến đường vành đai 4 – Vùng thủ đô, Vùng thủ đô Hà Nội sẽ có diện tích tyển 24.000 km2 và dân số khoảng trên 20 triệu người.

Theo GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, tuyến vành đai 4 có rất nhiều lợi thế và ý nghĩa. Đầu tiên, nó sẽ “chia lửa” cho đường vành đai 3 vốn đã quá ùn tắc. Tiếp đó, đường vành đai 4 là tuyến đường kết nối các tỉnh một cách nhanh chóng và thuận tiện nhất. Mạng lưới giao thông giữa thủ đô với Bắc Ninh, Hưng Yên và các tỉnh lân cận sẽ vô cùng thuận lợi cho phát triển kinh tế vùng.

GS Đặng Hùng Võ nói rằng, chắc chắn tốc độ đô thị hóa ven đường vành đai 4 sẽ diễn ra rất nhanh và thị trường bất động sản Hà Nội và các tỉnh đều sẽ có cơ hội phát triển tốt.

Cùng quan điểm với chuyên gia Huy Nam, GS Đặng Hùng Võ cũng nhận định bất động sản công nghiệp sẽ có cơ hội lớn để phát triển. Bởi các địa bàn mà tuyến vành đai 4 chạy qua rất phù hợp để xây dựng các khu công nghiệp. Hàng chục khu công nghiệp lớn có thể sẽ mọc lên, thu hút đầu tư. Bên cạnh đó, đường vành đai 4 sẽ thúc đẩy phát triển các khu đô thị vệ tinh phát triển theo.