Đồng Nai công bố chi tiết 3 phương án lựa chọn nhà đầu tư cho “dự án chưa từng có trên cả nước”

3 phương án lựa chọn nhà đầu tư  

Theo Báo Pháp luật, được thành lập từ năm 1963, khu công nghiệp Biên Hòa 1 là khu công nghiệp đầu tiên của Việt Nam. Tên gọi ban đầu của khu công nghiệp này là khu kỹ nghệ Biên Hòa do Công ty Quốc gia Khuếch trương Khu kỹ nghệ quản lý. 

Khu công nghiệp Biên Hòa 1 được đặt tại tỉnh Đồng Nai, địa phương sở hữu nhiều khu công nghiệp nhất cả nước. Đồng thời đây cũng là một trong các vùng kinh tế trọng điểm phía Nam. Khu công nghiệp này có vị trí thuận lợi về hệ thống hạ tầng giao thông khi có một mặt giáp Quốc lộ 1, tuyến giao thông huyết mạch Bắc – Nam và điểm giao lộ giữa Đồng Nai - TP Hồ Chí Minh - Vũng Tàu.

Năm 2008, tỉnh Đồng Nai đã có đề xuất lên Chính phủ thực hiện chuyển đổi công năng của Khu công nghiệp Biên Hòa 1. 

Đến tháng 2/2014, Thủ tướng Chính phủ đã có văn bản đồng ý cho UBND tỉnh Đồng Nai phê duyệt đề án chuyển đổi khu công nghiệp Biên Hòa 1 thành khu đô thị - thương mại - dịch vụ.

Tháng 8/2019, UBND tỉnh Đồng Nai đã có văn bản báo cáo Thủ tướng Chính phủ đưa khu công nghiệp Biên Hòa 1 ra khỏi quy hoạch khu công nghiệp trên địa bàn tỉnh Đồng Nai.

Đến ngày 30/10/2020, Bộ Kế hoạch và Đầu tư cũng đã có văn bản báo cáo Thủ tướng Chính phủ về vấn đề này.

Cuối tháng 1/2021, Thủ tướng Chính phủ đã có văn bản chấp thuận đưa khu công nghiệp Biên Hòa 1 ra khỏi quy hoạch phát triển các khu công nghiệp Việt Nam.

Với các đề xuất và quyết định mới, các khu công nghiệp Biên Hòa ngày càng phát triển kéo theo thị trường nhà đất chung cư phát triển mạnh mẽ. Tham khảo ngay Bán chung cư chính chủ Biên Hòa để tìm hiểu thêm nhiều thông tin giúp bạn chọn mua bán chung cư chính chủ tại Biên Hòa một cách dễ dàng.

Theo ông Hồ Văn Hà, Giám đốc Sở Kế hoạch và Đầu tư Đồng Nai cho biết, đối với phương án lựa chọn hình thức đầu tư của dự án Khu đô thị - thương mại - dịch vụ Biên Hòa 1, Ban Cán sự Đảng UBND tỉnh đã có đề xuất thực hiện lựa chọn nhà đầu tư theo ba phương án.

Phương án 1: thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất.

Phương án 2: thực hiện đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư dự án có sử dụng đất cho toàn bộ diện tích đất khu công nghiệp Biên Hòa 1.

Phương án 3: thực hiện đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư dự án có sử dụng đất cho toàn bộ diện tích đất khu công nghiệp Biên Hòa 1 sau khi tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất các khu đất sạch.

Theo đánh giá, 3 phương án đề ra đều có những ưu điểm, nhược điểm riêng. Theo đó, đối với phương án 1 có ưu điểm là phù hợp với các quy định hiện hành của pháp luật về đất đai. Nếu lựa chọn phương án một việc khai thác quỹ đất sẽ đạt hiệu quả, nâng cao giá trị đất đai đối với các khu đất có vị trí lợi thế thương mại cao. Đồng thời thuận lợi cho việc lựa chọn nhà đầu tư. 

Tuy nhiên phương án 1 này cũng có những nhược điểm như ngân sách dành để bồi thường và giải phóng mặt bằng tạo quỹ đất sạch từ ngân sách tỉnh Đồng Nai là rất lớn. Tỉnh sẽ phải có những cơ chế, chính sách đền bù, hỗ trợ di dời các doanh nghiệp, người lao động trong Khu công nghiệp Biên Hòa 1. Thời gian thực hiện có thể phải kéo dài.

Đối với phương án 2, có hai ưu điểm lớn. Về phía Nhà nước không phải bố trí nguồn ngân sách để thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng. Về phía nhà đầu tư được lựa chọn thực hiện việc bồi thường, giải phóng mặt bằng và đầu tư xây dựng toàn bộ dự án theo quy hoạch chi tiết được phê duyệt. 

Nhược điểm của phương án này là theo quy định của pháp luật về đất đai, việc đầu tư dự án khu đô thị (thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất) là phải đấu giá quyền sử dụng đất.

Đối với phương án 3, ưu điểm là Nhà nước không phải bố trí nguồn ngân sách để thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng.

Nhược điểm là quy định đầu tư dự án khu đô thị phải thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất. Ngoài ra, phương án thực hiện đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư dự án có sử dụng đất kết hợp với đấu giá quyền sử dụng đất hiện chưa có quy định của pháp luật hướng dẫn thực hiện. 

Khi có sự tham gia đánh giá từ các cơ quan chức năng có liên quan, Sở Kế hoạch và Đầu tư tỉnh Đồng Nai đã có văn bản tham mưu gửi UBND tỉnh, thống nhất đề xuất lựa chọn nhà đầu tư dự án theo phương án 1. 

Trong văn bản này còn có nội dung kiến nghị UBND tỉnh giao Sở Tài nguyên và Môi trường chủ trì, phối hợp Sở Xây dựng, Ban Quản lý các khu công nghiệp Đồng Nai và UBND TP Biên Hòa xác định rõ những ô thửa phù hợp quy hoạch đã có đất sạch, các vị trí có thể bàn giao mặt bằng sớm để có lộ trình thực hiện đấu giá từng khu đất bắt đầu từ năm 2022. 

Giao Sở Kế hoạch và Đầu tư chủ trì, phối hợp cùng các ngành liên quan tham mưu đề xuất việc đầu tư hoàn thiện các tuyến đường theo quy hoạch được duyệt theo lộ trình thực hiện đấu giá để nâng cao giá trị thương mại, tăng thu cho ngân sách các khu đất dự kiến thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất.

Dự án Khu đô thị - thương mại - dịch vụ 

Để thực hiện chuyển đổi công năng khu công nghiệp Biên Hòa 1, UBND tỉnh Đồng Nai đã giao Sở Kế hoạch và Đầu tư, Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Xây dựng, UBND TP Biên Hòa và các đơn vị có liên quan tham mưu thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư để triển khai lập hồ sơ đầu tư thực hiện dự án Khu đô thị - thương mại - dịch vụ Biên Hòa 1.

Theo Sở Kế hoạch và Đầu tư, đến nay, đơn vị này chưa đủ cơ sở tham mưu UBND tỉnh hồ sơ trình Thủ tướng Chính phủ, Bộ Kế hoạch và Đầu tư chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy định do một số nội dung chưa thực hiện được. Để có cơ sở lập hồ sơ đề xuất chấp thuận chủ trương đầu tư dự án trình Bộ Kế hoạch và Đầu tư thẩm định thì phải có Báo cáo nghiên cứu khả thi dự án và dự thảo tờ trình của UBND tỉnh. Tháng 11/2021, Sở Kế hoạch và Đầu tư đã có văn bản xin ý kiến các đơn vị liên quan phối hợp. Đến nay còn 3 đơn vị chưa có ý kiến.

Đồng thời, để lập được tổng mức khái toán phương án và chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đối với phần diện tích cần giải phóng mặt bằng của dự án thì cần phải xác định được diện tích, vị trí cụ thể của từng loại đất dự kiến bồi thường. Tuy nhiên, đến nay mới chỉ có UBND TP Biên Hòa, đơn vị được chủ trì thực hiện đối với các đối tượng là cá nhân đã có tổng giá trị khái toán kinh phí bồi thường, hỗ trợ. Sở Tài nguyên và Môi trường, đơn vị được giao chủ trì thực hiện đối với các đối tượng là tổ chức trong ranh giới dự án (gồm doanh nghiệp và hệ thống hạ tầng kỹ thuật) chưa có báo cáo.

Trong đó, riêng đối với nội dung tính toán khái toán chi phí đầu tư xây dựng của Khu đô thị, UBND tỉnh đã giao Sở Xây dựng căn cứ theo các quy hoạch làm cơ sở khái toán chi phí đầu tư xây dựng của dự án. Ngày 25/2/2022, Sở Xây dựng tỉnh Đồng Nai đã có văn bản ý kiến về hồ sơ chấp thuận chủ trương đầu tư dự án Khu đô thị - thương mại - dịch vụ Biên Hòa 1. Dự kiến sơ bộ tổng mức đầu tư xây dựng dự án này khoảng hơn 810.000 tỷ đồng. Đồng thời lưu ý về các nội dung về sự phù hợp của dự án với chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Theo Giám đốc Sở Kế hoạch và Đầu tư Đồng Nai, với tổng mức đầu tư dự kiến như trên, dự án Khu đô thị - thương mại - dịch vụ Biên Hòa 1 sẽ là “dự án chưa từng có trên cả nước”. Ngoài ra, với tổng mức đầu tư như trên thì cũng chưa có nhà đầu tư nào đủ năng lực đáp ứng.