Đồng Nai, Bình Dương vượt TP. HCM về lượng giao dịch nhà ở

Đối với thị trường nhà ở, người dân đang có xu hướng dịch chuyển ra các khu vực lân cận TP. Hồ Chí Minh như Đồng Nai và Bình Dương. Đây là hai địa phương đang nhận được nhiều sự chú ý nhờ vào nguồn cung dồi dào cũng như giá thành nhà ở đang còn rẻ. Vì vậy, số lượng bán ra và nguồn cung tại Bình Dương và Đồng Nai cũng tăng cao so với TP. Hồ Chí Minh và nhiều tỉnh, thành lân cận.

Theo ông Troy Griffiths - Phó tổng giám đốc Công ty Savills Việt Nam, “Nguồn cung từ TP. Hồ Chí Minh khá hạn chế và đang thúc đẩy người dân mở rộng đầu tư ra các khu vực lân cận, đặc biệt là Đồng Nai đang có tốc độ tăng trưởng vượt bậc trong thời gian qua. Nguồn cung gia tăng từ những thị trường thay thế đã cung cấp cho người dân nhiều sự lựa chọn hơn. Năm 2022 sẽ là một năm thú vị để theo dõi xu hướng dịch chuyển ra các tỉnh lân cận và sức bền của các nhà đầu tư”.

Trung bình giá thành căn hộ tại Đồng Nai chỉ bằng một nửa so với các căn hộ hạng C tại TP. Hồ Chí Minh. Trong tương lai, nguồn cung sẽ phản ánh mức độ phổ biến ngày càng mạnh mẽ tại các khu vực này. Dự kiến, trong năm 2022, nguồn cung tại Đồng Nai và Bình Dương sẽ vượt xa TP. Hồ Chí Minh.

Bên cạnh đó, các khu vực này đang có mức độ đô thị hóa ngày càng tăng, cơ sở hạ tầng và giao thông được đầu tư hoàn thiện. Từ đó, thúc đẩy mức độ phổ biến của Đồng Nai và Bình Dương tới với người dân. 

Theo thống kê, hai tỉnh thành này đang dẫn đầu về nguồn cung và hiệu suất khu công nghiệp khu vực phía Nam. Cùng với đó, nhiều nguồn đầu tư từ nước ngoài liên tục đầu tư vào đây và số lượng lao động tại các khu công nghiệp là rất lớn.

Dự kiến, Bình Dương sẽ trở thành khu vực lý tưởng có nguồn cung nhà ở phân khúc bình dân thay thế cho TP. Hồ Chí Minh nhờ lợi thế tiếp giáp với thành phố. Năm 2021, nguồn cung sơ cấp của Bình Dương cao hơn TP. Hồ Chí Minh 5% và lượng giao dịch nhiều hơn 42%. Cụ thể, mức giá trung bình các căn hộ tại TP. Thuận An (Bình Dương) đạt 40.8 triệu đồng/ m2 và tại Dĩ An là 37 triệu đồng/ m2. Như vậy, mức giá này đang thấp hơn giá bán trung bình các căn hộ hạng C tại Thủ Đức đang có giá khoảng 41.8 triệu đồng/ m2.

Theo dự báo của Savills, từ nay cho đến năm 2024, Bình Dương sẽ cung cấp cho thị trường khoảng 48.000 căn hộ, trong đó Thuận An và Dĩ An chiếm 83% thị phần. Đặc biệt, sự nâng cấp của tuyến cao tốc TP.HCM – Thủ Dầu Một – Chơn Thành hay tuyến Metro 3B và tuyến xe buýt nhanh nối TP Mới Bình Dương và quận 9 góp phần phát triển hệ thống giao thông khu vực, thu hút cư dân tới Bình Dương.

Tại phân khúc biệt thự nhà phố trong năm qua, trong tình hình dịch bệnh bùng phát thì nguồn cung vẫn rất khan hiếm. Theo dữ liệu, nguồn cung sơ cấp biệt thự nhà phố giảm 65% theo năm, còn khoảng 1.200 căn, thấp nhất kể từ năm 2016; nhà phố thương mại chỉ chiếm 17% tổng nguồn cung sơ cấp, có hơn 200 căn, giảm 85% theo năm; nhà phố liền kề chiếm 62% thị phần.

Riêng quý 4/2021, nguồn cung sơ cấp khoảng 400 căn, đã giảm 58% theo năm và 23% theo quý. Các dự án đều không được mở, nguồn cung mới chỉ hơn 170 căn đến từ những giai đoạn mở bán tiếp theo của ba dự án hiện hữu tại các quận ngoại thành gồm quận 9, 12 và Gò Vấp. Trong đó, nhà phố liền kề chiếm 63% nguồn cung mới. Khi các chủ đầu tư dời kế hoạch mở bán bảy dự án sang năm 2022 thì nguồn cung lại tiếp tục khan hiếm.

Khi TP. Hồ Chí Minh liên tục tăng trưởng về dân số đô thị, sự phát triển hạ tầng giao thông liên tỉnh cải thiện thì người mua sẽ dần chú ý đến các tỉnh ven thành phố như Đồng Nai và Bình Dương. Hai tỉnh thành này đang được rất nhiều chủ đầu tư lớn chú ý như Vingroup, Novaland, Nam Long, CFLD, Capitaland. 

Trong năm 2021, nguồn cung sơ cấp của Đồng Nai cao hơn 130% so với TP. Hồ Chí Minh và lượng giao dịch cao hơn khoảng 160%. Nhờ dự án quy mô lớn tại Biên Hòa đã giúp thúc đẩy nguồn cung ở Đồng Nai. Còn tại Bình Dương, nguồn cung sơ cấp cũng cao hơn 23% và lượng giao dịch cao hơn 2% so với TP. Hồ Chí Minh.

Trước bối cảnh thiếu hụt nhà ở tại Sài Gòn thì nguồn cung tương lai của các tỉnh lân cận sẽ đáp ứng nhu cầu người dân. Dự kiến đến năm 2024, Đồng Nai sẽ cung ứng khoảng 17.700 căn hộ cho thị trường, cao hơn TP. HCM 105%. Bình Dương cũng dự kiến cung cấp khoảng 7.400 căn hộ và tập trung vào phân khúc căn hộ chung cư hơn nhà ở liền thổ.

Sự thiếu hụt nguồn cung bất động sản liền thổ sẽ tiếp diễn do quy hoạch nhà ở TP. Hồ Chí Minh đến năm 2023 ưu tiên phát triển nhà ở cao tầng. Trong giai đoạn 2015 - 2020, các sản phẩm căn hộ chung cư đã chiếm hơn 90% nguồn cung, còn biệt thự, nhà phố chỉ chiếm dưới 10%. Xu hướng này sẽ tiếp tục tiếp diễn trong tương lai.

Tại TP. Hồ Chí Minh, với mục tiêu dài hạn, Chính phủ tiếp tục khuyến khích dịch chuyển nhà ở ra các vùng ven thành phố, nơi có nhiều quỹ đất rộng. Đặc biệt là tại các huyện sắp được lên quận vào năm 2023 như: Nhà Bè, Củ Chi, Hóc Môn, Bình Chánh, Cần Giờ. 

Các quận 2, 9, Bình Chánh tiếp tục là tâm điểm phát triển bất động sản liền thổ khi có quỹ đất lớn và cơ sở hạ tầng hoàn thiện. Dự kiến, Bình Chánh có nguồn cung tương lai nhiều nhất chiếm 27% thị phần, tiếp theo là quận 2 với 18% và quận 9 với 16%. Nhà Bè và Bình Tân theo sau với 11% và Củ Chi chiếm 8% thị phần. Trong năm 2022, nguồn cung được ước tính gần 1.400 căn kể từ giai đoạn tiếp theo của ba dự án hiện hữu và 9 dự án mới. Như vậy, sẽ chiếm ưu thế với 83% thị phần là biệt thự và nhà phố.