Doanh nghiệp phát triển nhà ở xã hội đang "vướng" đủ đường

Cần chiến lược cụ thể để giảm giá nhà

Trên cương vị là nhà kinh doanh bất động sản, ông Lê Hữu Nghĩa rất mong muốn nhà nước có các chính sách hỗ trợ cho thị trường để doanh nghiệp phát triển tốt nhất. Mong nhà nước để đầu tư tư song hành với đầu tư công. Tất cả các mũi nhọn đầu tư công hiện nay để phát triển GDP nhiệm vụ là tạo ra hạ tầng và hạ tầng đó là để doanh nghiệp đầu tư kinh doanh. Và hạ tầng đó sát sườn nhất là bất động sản để phát triển nền kinh tế.

Giai đoạn 2019-2021 khi chúng ta chịu nhiều ảnh hưởng của đại dịch COVID-19, giãn cách xã hội mọi hoạt động ngưng trệ nhưng bất động sản và cả cổ phiếu vẫn tăng. Tuy nhiên, để giảm được giá nhà, Nhà nước cần có chiến lược cân bằng lợi ích giữa người dân, doanh nghiệp và nền kinh tế để giá bất động sản phù hợp hơn.

Đối với công ty kinh doanh thông thường họ sẽ không mong bất động sản tăng quá cao. Lý do bởi bất động sản tăng chúng ta không thể cạnh tranh về sản phẩm với các quốc gia trong khu vực cũng như trên thế giới.

Ông Nghĩa lấy dẫn chứng, để đầu tư nhà máy 10 triệu USD, ở nước ngoài, doanh nghiệp bỏ 1 triệu USD để mua đất còn lại 9 triệu USD đầu tư dây chuyền, công nghệ để đưa sản phẩm ra cạnh tranh trên khắp thế giới. Nhưng nếu đầu tư tại Việt Nam phải mất 8 triệu USD để đầu tư đất, chỉ còn lại 2 triệu để đầu tư phát triển sản phẩm. Chúng ta hiện nay đang bị cạnh tranh khốc liệt bởi Băng la đét, Ấn Độ, Bakistan, Myanma, Indonesia ở điểm này. 

"Bản thân doanh nghiệp chúng tôi có đầu tư khách sạn, khi đi hết dọc bờ biển nơi các nhà đầu tư đổ xô đầu tư căn hộ du lịch chúng tôi thấy rất lãng phí bởi đầu tư ở đó không có người ở. Nhiều nhà đầu tư chỉ quan tâm tới việc bán được sản phẩm mà không quan tâm sau này nhà đầu tư sẽ vận hành nó ra sao. Đối với khách sạn 1 năm mức lợi nhuận chỉ khoảng 10-12%, mà khi kêu gọi đầu tư, các chủ đầu tư cam kết lợi nhuận 10-12% vậy sẽ vận hành bằng cách nào. Đó là cách làm 5-10 năm trước và nay chúng ta đang lĩnh "hậu quả"", ông Nghĩa chia sẻ.

Về vấn đề vốn, theo ông Nghĩa, tất cả các doanh nghiệp sản xuất đều phản ánh không đủ vốn cho vay đầu tư sản xuất kinh doanh. Nhà nước cũng đang ưu tiên nguồn tài chính cho các lĩnh vực này. "Chúng tôi ở góc độ doanh nghiệp rất mong muốn Nhà nước đổ tiền vào bất động sản để hỗ trợ cho nền kinh tế. Nhưng cần giới hạn con số chứ không phải cung cấp tràn lan bởi đồng vốn sẽ bị thay đổi, các doanh nghiệp sản xuất còn lại sẽ "chết" hết nếu chúng ta phân bổ không khéo", ông Nghĩa nói.

Cũng theo ông Nghĩa, hiện nay, các ngành nghề khác như gỗ, giày da, dệt may, họ cũng đang có những sụt giảm nghiêm trọng tới 40%, trong khi họ có lượng công nhân rất lớn. Doanh nghiệp không tăng lương thưởng dẫn đến tiêu dùng nội địa ngày càng sụt giảm, dẫn đến doanh nghiệp không bán được hàng, không bán được hàng thì không có tiền lương thưởng cho công nhân. Nó tạo thành một vòng tròn. "Làm sao chúng ta vực được lên thì mới khôi phục được nền kinh tế", ông Nghĩa nhận định.

Doanh nghiệp không mặn mà với nhà ở xã hội

Về việc phát triển nhà ở xã hội, ông Nghĩa cho rằng hiện nay từ Trung ương đến địa phương đã có nhiều văn bản hỗ trợ thị trường bất động sản nói chung và nhà ở xã hội nói riêng.

Tuy nhiên, chúng ta vẫn đang chờ những công cụ cụ thể. Đặc biệt là văn bản của Ủy ban Thường vụ Quốc hội sẽ được ban hành cụ thể về phát triển nhà ở xã hội trong tháng 5 này.

Bên cạnh đó, chúng ta đã có gói 120 ngàn tỷ hỗ trợ về nhà ở xã hội nhưng theo ông Nghĩa, đến nay vẫn chưa đi vào nền kinh tế. Bởi hiện nay không có dự án để giải ngân. Ông Nghĩa thông tin, bản thân doanh nghiệp đang vay ngân hàng để làm nhà ở xã hội 6 năm, hiện nay đã được 3 năm nhưng tính tới cuối tháng 4/2023, doanh nghiệp vẫn đang phải trả lãi suất 14%. "Thời điểm đó, chỉ có gói vay thương mại và buộc lòng chúng tôi phải vay gói thương mại để xây dựng nhà ở xã hội. Nên gói 120 ngàn tỷ hiện nay doanh nghiệp không được hưởng ưu đãi bởi dự án nào mới mới được giải ngân gói này", ông Nghĩa cho biết và đề xuất cần điều hướng để cho doanh nghiệp đã và đang triển khai nhà ở xã hội cùng với người dân được hưởng ưu đãi lãi suất từ gói 120 ngàn tỷ này.

Một điều nữa theo ông Nghĩa, gói 120 ngàn tỷ chính sách cho vay trong 5 năm ưu đãi lãi suất 8,5%. Thế nhưng với những người vay mua nhà trong 20 năm chỉ được ưu đái 5 năm vậy còn 15 năm còn lại, lãi suất mua nhà sẽ ra sao? Còn với doanh nghiệp chỉ được vay ưu đãi trong vòng 3 năm. Vậy với 8 năm triển khai dự án, doanh nghiệp vẫn có tới 5 năm chịu lãi suất thả nổi rất cao.
"Vậy làm sao có thể kéo giảm giá nhà ở xã hội được", ông Nghĩa đặt vấn đề.

Bên cạnh đó, từ góc độ doanh nghiệp phát triển nhà ở xã hội, hện nay, chi phí trả lại tiền bồi thường cho doanh nghiệp khi bồi thường đất cho người dân đang được trả lại rất chậm. Như Lê Thành khi triển khai dự án đã bỏ 500 tỷ ra mua đất để làm dự án Lê Thành Tân Kiên, dự án đầu tư 2000 tỷ, doanh nghiệp lời 10% được khoảng 200 tỷ nhưng mất tới 5000 tỷ để mua đất. Nếu không được nhà nước đền bù đủ số tiền đó thì doanh nghiệp có dùng hết lợi nhuận cũng không thể đủ cho khoản tiền mua đất. "Đó là vấn đề mấu chốt khiến doanh nghiệp không mặn mà làm nhà ở xã hội", ông Nghĩa nêu vấn đề.

Bên cạnh đó, cũng theo ông Nghĩa, việc trả lợi không phải bằng tiền mặt mà bằng các quyền lợi thuế trong tương lai của doanh nghiệp cũng khiến doanh nghiệp gặp khó khăn, trong khi triển khai dự án, doanh nghiệp phải đóng thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế VAT, mặc dù được giảm nhưng doanh nghiệp phải đóng luôn khi triển khai dự án. Tuy nhiên phần ưu đãi với doanh nghiệp thì không được Nhà nước tính toán ngay mà tính về sau, tính trong tương lai.

"Lê Thành làm dự án nhà ở xã hội với hơn 1000 căn hộ nhưng đã gửi hồ sơ hơn 3 năm nay vẫn chưa có cơ quan nào tính. Điều này thuộc trách nhiệm của Sở Tài nguyên và Môi trường. Đây là câu chuyện cần giải quyết", ông Nghĩa chia sẻ.

Đối với người dân mua nhà ở xã hội, ông Nghĩa cho rằng, làm sao chúng ta có thể đẩy nhanh thời gian xác nhận thủ tục cho họ. Việc xác nhận lâu nay vẫn đang vướng mắc ở nhiều khâu.

"Đơn cử, tại dự án của Lê Thành, người dân được xác nhận bởi phường không đóng thuế thu nhập, không có nhà ở, danh sách được doanh nghiệp làm nhà ở xã hội trình lên Sở Xây dựng. Khi cơ quan kiểm toán vào và phát hiện những sai phạm, xác nhận bán nhà ở không đúng đối tượng lại phạt doanh nghiệp và tiến hành thu hồi căn hộ. Việc thu hồi căn hộ là câu chuyện kinh hoàng nhưng Lê Thành đã phải thu hồi 5/1000 căn hộ đã bán. Chúng ta phải đi đều từ câu chuyện hỗ trợ chính sách tới câu chuyện cuối cùng là người dân là người thụ hưởng", ông Nghĩa kết luận.