Doanh nghiệp bất động sản vẫn chịu sức ép lớn từ trái phiếu đáo hạn

Mối lo đáo hạn

Theo Kinhtedothi, hệ thống vay của các doanh nghiệp đầu tư phát triển dự án bất động sản hiện nay phụ thuộc chủ yếu vào 3 nguồn chính: phát hành trái phiếu bất động sản, ứng tiền từ khách hàng và vốn tín dụng ngân hàng. Mặt khác, nguồn tiền từ các kênh này đều đang gặp rắc rối.

Mặc dù thị trường trái phiếu đã có một số dấu hiệu hồi phục, tuy nhiên nỗi lo áp lực đáo hạn tới năm 2026 vẫn còn đó và chưa thể giải quyết. Đây là hệ lụy của sự bùng nổ thị trường trái phiếu doanh nghiệp với số lượng phát hành gia tăng mạnh mẽ vào thời kỳ 2019-2021.

Do khủng hoảng niềm tin nên nhà đầu tư vẫn có tâm lý tiếp tục chờ đợi, chưa xuống tiền mua nhà ngay. Trong khi đó, điều kiện vay tín dụng ngân hàng lại ngày càng có xu hướng thắt chặt nhằm bảo đảm an toàn cho hệ thống ngân hàng cũng như ổn định tình hình kinh tế vĩ mô.

Mọi hoạt động đầu tư, sản xuất, kinh doanh, giao dịch trên thị trường dường như bị ngưng trệ do khó tiếp cận dòng tiền. Điều đó đã tác động trực tiếp đến các doanh nghiệp, cá nhân hoạt động trong lĩnh vực bất động sản và hơn 30 ngành nghề như máy móc, vật liệu xây dựng, thiết bị, nội thất… Ngoài ra, cũng gián tiếp gây nên những hậu quả về dài hạn đối với nền kinh tế.

Thị trường trái phiếu doanh nghiệp bất động sản kể từ quý II/2022 đã chứng kiến hàng loạt thông tin tiêu cực. Nhìn chung, việc huy động vốn từ trái phiếu doanh nghiệp cũng như trái phiếu doanh nghiệp bất động sản bị chặn đứng.

Bên cạnh đó là sự kiểm soát và cảnh báo từ cơ quan chức năng, các văn bản đề nghị các cơ quan liên quan điều chỉnh và ổn định hoạt động của thị trường trái phiếu doanh nghiệp để đảm bảo thị trường hoạt động hiệu quả, an toàn, lành mạnh và minh bạch. Các cơ quan quản lý nhà nước đã có những lo ngại về thực trạng bất đối xứng thông tin giữa doanh nghiệp và nhà đầu tư. Tình trạng doanh nghiệp phát hành sử dụng nguồn vốn không đúng mục đích, kinh doanh thua lỗ dẫn tới rủi ro cho trái chủ diễn ra tràn lan. Đáng chú ý, là hiện tượng các ngân hàng bán trái phiếu doanh nghiệp cho các nhà đầu tư cá nhân thiếu kinh nghiệm và kiến thức…

Kể từ tháng 6/2022, giá trị phát hành trái phiếu riêng lẻ liên tục sụt giảm và chỉ chứng kiến sự cải thiện trở lại kể từ tháng 3 năm nay sau khi có nghị định 08/NĐ-CP và một số động thái từ phía Ngân hàng Nhà nước. Trong tổng giá trị phát hành TPDN được ghi nhận trong 7 tháng đầu năm 2023, nhóm ngành bất động sản đứng ở vị trí thứ 2 với 26.055 tỷ đồng, chiếm 33%. Nhiều doanh nghiệp đã thành công trong việc đàm phán với các chủ sở hữu trái phiếu để gia hạn về thời hạn trả nợ.

Thế nhưng, khó khăn vẫn ở phía trước. Việc thời gian trả nợ được gia hạn chỉ giúp doanh nghiệp có thời gian ổn định lại sản xuất, kinh doanh và tái cơ cấu lại nợ doanh nghiệp để hồi phục. Nhìn chung, chỉ là chuyển từ nợ ở thời điểm này sang thời điểm khác.

Số các doanh nghiệp chậm thanh toán vẫn kéo dài qua mỗi đêm. Có khoảng 67 doanh nghiệp thuộc danh sách chậm nghĩa vụ thanh toán lãi hoặc nợ gốc trái phiếu DN tính đến ngày 24/8/2023.

Ngân hàng và doanh nghiệp vẫn “khó gặp nhau”

Doanh nghiệp vẫn đang phải chật vật bán hàng trong bối cảnh thị trường trái phiếu vẫn chưa xuất hiện nhiều tín hiệu tích cực. Trong khi, nhà đầu tư thì khủng hoảng niềm tin. Đa số các doanh nghiệp địa ốc vẫn chủ yếu phụ thuộc vào nguồn vốn tín dụng từ ngân hàng để duy trì hoạt động.

Doanh nghiệp và ngân hàng vẫn khó gặp nhau dù Ngân hàng Nhà nước đã cố gắng điều chỉnh, hỗ trợ doanh nghiệp và nền kinh tế thông qua nhiều đợt hạ lãi suất cũng như các gói tín dụng ưu đãi… Bởi lẽ, các doanh nghiệp bất động sản không đáp ứng đủ điều kiện vay vốn do sức khỏe của các đối tượng này vốn đã sụt giảm từ lâu bên cạnh các khó khăn của thị trường.

Trong khi đó, xuất hiện một nhóm các doanh nghiệp đủ khả năng để hấp thụ nguồn vốn và đủ điều kiện để tiếp cận được với nguồn vốn nhưng lại gặp rắc rối về pháp lý. Một nhóm các doanh nghiệp đã sẵn sàng tiếp cận nguồn vốn nhưng lại gặp khó vì lãi suất ở mức cao so với khả năng của doanh nghiệp. Trong khi, nhóm doanh nghiệp còn lại chưa đủ điều kiện để có thể vượt qua vòng thẩm định hồ sơ đủ điều kiện để tiếp cận nguồn vốn vì vẫn còn tồn nhiều khoản nợ tồn đọng trước đó, có nguy cơ gây ra những rủi ro cao đối với ngân hàng.

VARS cho rằng các vấn đề của thị trường cần phải được xử lý một cách triệt để thì doanh nghiệp bất động sản mới có thể và hấp thụ được các nguồn vốn mới.

Ngoài ra, bên cạnh các nguồn tài chính quen thuộc như trái phiếu doanh nghiệp và tín dụng ngân hàng thì cần có chính sách và cơ chế để thu hút, phát triển cũng như đảm bảo vận hành hiệu quả các nguồn vốn từ các sản phẩm tài chính khác như quỹ đầu tư bất động sản - REIT, Quỹ tiết kiệm nhà ở, chứng khoán hóa bất động sản...), hay kênh khác (đầu tư trực tiếp, gián tiếp nước ngoài).

Bên cạnh việc bảo vệ nhà đầu tư cá nhân trên thị trường tài chính nhiều rủi ro, các cơ quan chức năng cũng cần có những chính sách bảo vệ chính các doanh nghiệp bất động sản làm ăn chân chính. Mọi ngành nghề trong nền kinh tế đều cần được khơi thông nguồn vốn, trong đó có bất động sản.

Sở Giao dịch chứng khoán Hà Nội (HNX) cho biết tháng 9 vẫn được xem là cao điểm của đáo hạn. Đây là một trong những tháng có giá trị đáo hạn trái phiếu lớn nhất trong cả năm với trái phiếu đến hạn ghi nhận ở khoảng 41.000 tỷ đồng.