Nên xuống tiền mua bất động sản lúc này, hay đợi lãi suất cho vay về dưới 10%?

Theo Doanh nhân & Pháp luật, dự báo vào nửa cuối năm 2023, lãi suất cho vay, nhất là lãi suất cho vay mua bất động sản sẽ còn giảm thêm nữa, đây là một điểm sáng mới cho bức tranh thị trường địa ốc. Trong khi ở thời điểm này, những sản phẩm bất động sản đang có giá khá tốt. 

Có nên mua bất động sản ngay bây giờ?

Tuy nhiên, Giám đốc Phát triển kinh doanh OneHousing - ông Trần Quang Trung cho rằng, vấn đề ở đây là người dân có mạnh dạn đón lấy các cơ hội mới hay không. Trong hoạt động đầu tư, cái quan trọng nhất là phải sớm nhìn ra cơ hội và dự đoán tiềm năng cơ hội đó mang tới. Bởi đến khi thị trường đã thể hiện rõ các tín hiệu rồi thì đây là dành cho số đông. Do đó, nhà đầu tư phải căn cứ vào dòng tiền, khả năng tài chính của mỗi người để quyết định cho chính xác. 

Không ít chủ đầu tư sẵn sàng cắt giảm lợi nhuận, xây dựng giải pháp tài chính thông qua những chính sách bán hàng cũng như tiến độ thanh toán. Có thể thấy rằng, chủ đầu tư đang chấp nhận giảm biên độ lợi nhuận xuống. Đây là cơ hội cho người có nhu cầu thực cũng như những nhà đầu tư có khả năng tài chính thực. 

Tuy nhiên, ông Trung cũng khuyến cáo các nhà đầu tư phải chú ý tới các phân khúc sản phẩm. Bởi, các sản phẩm dù được giảm giá sâu nhưng lại không có tính thanh khoản. Chẳng hạn, tính thanh khoản của đất nền hiện khá kém nên chưa được ưu tiên, hay bất động sản du lịch nghỉ dưỡng có giá giảm sâu, chưa đến chu kỳ phục hồi. Trong khi các phân khúc bất động sản phục vụ nhu cầu thực tại các thành phố lớn hiện nay vẫn được quan tâm vì yếu tố nguồn cung hạn chế. 

Theo lãnh đạo OneHousing, để nhận diện một bất động sản mang đến khả năng sinh lời cao, với phân khúc căn hộ tại các trung tâm thành phố lớn cần phải tính tới việc di dân cơ học và tăng dân số tự nhiên trong tương lai. Chẳng hạn, Hà Nội mỗi năm sẽ tăng dân số thêm 200.000 người, do đó nhu cầu nhà ở là rất cao, vậy phân khúc này chắc chắn sẽ không giảm giá. 

Ông Trung cho hay: “Ở thời điểm này, với những dự án đã bàn giao hay chuẩn bị bàn giao thì đây là sản phẩm tôi khuyên các nhà đầu tư nên lựa chọn. Nhưng nhà đầu tư phải xem, trải nghiệm thực tế và kiểm tra kỹ pháp lý, để có thể cảm nhận được thực tế so với những gì mà chủ đầu tư đã giới thiệu trước đó xem có chính xác hay không.

Với tất cả các dự án mới dù là chuẩn bị khởi công hay chưa xác thực được pháp lý và khả năng của chủ đầu tư không có gì để tham chiếu… thì tôi nghĩ nhà đầu tư không nên vội vã mạo hiểm”. 

Ngoài ra, đối với những bất động sản đã hình thành - BĐS chuyển nhượng, ông Trung cho rằng rất đơn giản, mọi người chỉ cần thực hiện giao dịch thông qua những đơn vị môi giới uy tín, thông qua công chứng để có thể kiểm tra về pháp lý là biết được tài sản đó đang có vấn đề gì, vướng nợ ở đâu hay tranh chấp gì không? 

Trong bối cảnh hiện nay, ông Trần Quang Trung cũng đưa ra lời khuyên cho các nhà đầu tư. Theo đó ở giai đoạn này có nhiều nhà đầu tư đang tính toán đảo khoản nợ từ ngân hàng này sang ngân hàng khác nhằm hưởng lãi suất cao hơn. Nhiều người thấy rằng đây là thời điểm có lãi suất khá tốt và họ đã tìm được các tài sản tốt để đầu tư. 

“Tuy nhiên, theo tôi, với giai đoạn này những ai muốn đầu tư ngắn hạn thì không nên, thay vào đó, chúng ta nên đầu tư trong trung hạn, tức là đầu tư ít nhất từ 2 năm trở lên để đón được nhịp thị trường cũng như cân đối được vấn đề dòng tiền. 

Theo tôi, bất động sản tốt sẽ không bị ảnh hưởng nhiều vì yếu tố thị trường. Nếu có thì cũng chỉ đi theo biểu đồ hình sin tịnh tiến dần, tức là khi mà thị trường có yếu tố tác động thì nó xuống một chút nhưng khi tăng thì sẽ tăng nhiều hơn. Theo quan điểm cá nhân tôi, ở giai đoạn này nên mua vào bất động sản, chọn những sản phẩm tốt với giá thành hợp lý để sở hữu” - Ông Trung đưa ra lời khuyên. 

Cũng theo vị chuyên gia, nên mua bất động sản rồi chờ đợi thay vì chờ để mua bất động sản. Bởi các sản phẩm đẹp thì ít khi có lần thứ hai và cơ hội đầu tư thì không nhiều. 

Bên cạnh đó, nhiều chuyên gia cũng cho rằng, hiện tại lãi suất giảm khá rõ rệt, tuy nhiên để thị trường bất động sản phục hồi rõ nét thì chỉ khi lãi suất cho vay giảm xuống dưới 10%. 

Dù giảm nhưng lãi suất vẫn cao

Nhiều ngân hàng trong thời gian qua đã liên tục giảm lãi suất cho cả khoản vay mới lẫn cũ với mức lãi suất thấp hơn nhiều so với giai đoạn cuối năm 2022 và đầu năm 2023. Điều này là cú hích cho thị trường bất động sản, kỳ vọng vào sự vực dậy trong thời điểm cuối năm nay. Tuy nhiên, dù lãi suất cho vay đã giảm nhưng vẫn ở mức cao, điều này khiến cho tình trạng các nhà đầu tư bán tháo bất động sản vẫn còn tiếp tục diễn ra vì đã đuối sức.

Theo ông Phạm Đức Toản - Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần đầu tư và phát triển Bất động sản EZ (EZ Property), mức giảm của lãi suất cho vay hiện nay mới tác động một phần vào tâm lý, chứ chưa thực sự là một đòn bẩy để có thể vực dậy thị trường địa ốc. 

“Mức giảm lãi suất hiện nay có ý nghĩa tích cực đối với các đơn vị có nợ sẵn, họ vay để cơ cấu lại nợ, nhưng với người vay đầu tư mới thì gần như không có ý nghĩa gì nhiều. Hầu hết các nhóm đầu tư trên thị trường vẫn đang chờ lãi suất giảm tiếp. Ở giai đoạn này, không ít đơn vị ưu tiên dành thời gian để hoàn thiện hồ sơ pháp lý” - Ông Toản nói. 

Cần đưa lãi suất cho vay về dưới 10%

Ông Phạm Anh Khôi - Thành viên Tổ công tác Nghiên cứu thị trường Hội Bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, biểu đồ lãi suất là yếu tố quyết định cho việc dòng tiền có trở lại thị trường địa ốc hay không. Nếu con số này còn ở mức cao sẽ gây bất lợi cho toàn thị trường. 

Ông Khôi chia sẻ: “Trong trường hợp lãi suất cho vay chỉ ở ngưỡng từ 12 - 135/năm, dòng tiền có khả năng vẫn đứng lại. Người giữ tiền mặt tạm thời cầm tiền quan sát, chờ đợi chứ không dịch chuyển tiền vào thị trường. Chỉ khi mức lãi suất cho vay quay về mức 8 - 9% thì khi đó thị trường BĐS mới phản ứng tích cực lại. Do đó, đây là ngưỡng mà các nhà đầu tư có khả năng chịu đựng khi đi vay”. 

Tổng Giám đốc CTCP Dịch vụ và Địa ốc Đất Xanh Miền Bắc - Ông Vũ Cương Quyết nêu nhận xét, lãi suất đầu vào đã hạ nhiệt nhưng lãi suất đầu ra, cho vay chưa hạ được bao nhiêu. Người vay mua nhà đang phải chịu lãi suất từ 11 - 12%, điều này rất khó để thanh khoản BĐS đi lên. Để thị trường có tác động rõ nét hơn thì lãi suất cho vay phải giảm xuống dưới 10%.

“Đối với doanh nghiệp BĐS, bài toán lãi suất cao sẽ làm ảnh hưởng tới chi phí. Doanh nghiệp có dự án muốn bán với giá hợp lý, giá rẻ nhưng chi phí đầu vào, đặc biệt là chi phí lãi suất vẫn cao. Các chi phí giá thành như nhân công, vật liệu xây dựng không giảm… thì buộc giá bán nhà phải cao. Khi giá nhà cao thì tính thanh khoản không tốt được” - Vị chuyên gia phân tích. 

Vì vậy, ông Quyết cho rằng, phải làm sao để lãi suất cho doanh nghiệp vay cũng phải giảm xuống 9 - 10% để giúp doanh nghiệp dễ “thở” hơn. Khi đó thì nguồn hàng đẩy ra thị trường với giá tốt cũng nhiều hơn. 

Về phía người mua, báo cáo của Batdongsan.com.vn chỉ ra, khoảng 44% người được khảo sát cho rằng mức lãi suất vay mua nhà dưới 8% sẽ hợp lý vì họ có thể xoay sở tài chính. Trong khi 33% số người tham gia khảo sát chấp nhận đi vay nếu lãi suất vay từ 8 - 10%. Chỉ 14% số người đồng ý vay với mức lãi suất từ 10 - 13%.