Doanh nghiệp bất động sản dè dặt phát hành trái phiếu

Áp lực từ nợ trái phiếu đến hạn

Trải qua giai đoạn bùng nổ của thị trường trái phiếu doanh nghiệp từ năm 2019-2021 với số lượng đơn vị phát hành cũng như giá trị trái phiếu tăng đột biến. Cụ thể, giá trị trái phiếu được phát hành trong 3 năm này đạt khoảng 1,6 triệu tỷ đồng, bằng 64% tổng giá trị phát hành của cả giai đoạn từ 2005-2022. Vấn đề đáng quan tâm lúc này là khối lượng trái phiếu này sẽ bắt đầu đến hạn vào cuối năm nay 2022 và những năm tiếp theo.

Theo số liệu báo cáo của Bộ Tài chính, đến cuối năm 2022 sẽ có khoảng 144.500 tỷ đồng trái phiếu đến hạn. Trong đó, giá trị trái phiếu đến hạn của nhóm doanh nghiệp bất động sản là 62.470 tỷ đồng, chiếm 43,2%.

Qua năm 2023 và 2024, lượng trái phiếu đến hạn sẽ tăng cao hơn nhiều so với năm 2022 với giá trị khoảng 271.400 tỷ đồng và 329.500 tỷ đồng. Trong đó, tổng giá trị trái phiếu của nhóm doanh nghiệp bất động sản chiếm tới 207.800 tỷ đồng trong hai năm tiếp theo.

Ngoài ra, sự trầm lắng của thị trường bất động sản đã làm cho các doanh nghiệp trong chuỗi giá trị nợ đọng lẫn nhau với kỳ hạn ngày càng dài hơn. Sau giai đoạn dịch Covit-19 bùng phát mạnh, hầu hết các doanh nghiệp từ tập đoàn lớn đến các nhà thầu nhỏ đều gặp khó khăn về vốn do thi công bị đình trệ, tiến độ dự án chậm so với kế hoạch. Theo đó, tiến độ bàn giao chậm khiến dòng tiền bị đứt giữa chừng. Các chủ đầu tư gặp khó khăn xin các nhà thầu giãn tiến độ thanh toán từ 3-5 tháng, các nhà thầu vì thế cũng gặp khó khăn lại xin các đơn vị cung ứng vật liệu xây dựng … giãn nợ và các đơn vị nợ dây chuyền lẫn nhau.

Với lượng trái phiếu đến hạn lớn như vậy, giai đoạn từ cuối năm 2022 đến năm 2024 sẽ cực kỳ khó khăn đối với các doanh nghiệp trong việc dòng tiền để trả nợ cũng như duy trì hoạt động kinh doanh. Đặc biệt là các doanh nghiệp quy mô nhỏ và vừa có lượng tài sản đảm bảo hạn chế. 

Theo các chuyên gia, để có thể giải quyết được áp lực trên, các doanh nghiệp bất động sản có các phương án huy động vốn như tiếp cận nguồn tín dụng từ các tổ chức tín dụng, bán bớt tài sản, xin đáo hạn trái phiếu và phát hành thêm trái phiếu mới nhằm mục đích đảo nợ. 

Tuy nhiên, hiện nay kênh huy động vốn từ các tổ chức tín dụng đang rất khó khăn và trở lên bất khả thi đối với nhiều doanh nghiệp khi dư nợ tín dụng bất động sản đang ở mức cao. Dư nợ tín dụng bất động sản đã tăng tới 14,03% chỉ sau 6 tháng đầu năm và các tổ chức tín dụng đã siết van tín dụng từ đầu quý 3. Phương án bán bớt tài sản có vẻ khả thi nhưng sẽ khó khăn với những doanh nghiệp vừa và nhỏ có lượng tài sản hạn chế.

Phương án xin đáo hạn nợ trái phiếu đến hạn cũng khó khả thi đối với những doanh nghiệp có mức độ tín nhiệm thấp và ít dự án sinh lời tiềm năng trong tương lai. Nhất là sau những lùn xùm liên quan đến phát hành trái phiếu của tập đoàn Tân Hoàng Minh hồi đầu năm, niềm tin của các trái chủ đối với doanh nghiệp phát hành đang ở mức thấp. Các trái chủ này sẽ có tâm lý muốn rút tiền về để chuyển sang kênh đầu tư khác an toàn hơn, có thể là kênh gửi tiết kiệm vì lãi suất tiền gửi đang khá cao.

Các chính sách quản lý theo hướng thắt chặt từ phía Ngân hàng Nhà nước, tình hình kinh tế - chính trị có diễn biến phức tạp, niềm tin của nhà đầu tư trái phiếu giảm sút làm giảm khả năng hấp thụ trái phiếu mới phát hành. Do đó, phương án phát hành thêm lượng trái phiếu mới nhằm đảo lại nợ của các doanh nghiệp cũng đang trong tình trạng khó khăn.

Theo thống kê, liên tiếp hai tháng đầu của quý III/2022, mỗi tháng chỉ có duy nhất một doanh nghiệp phát hành trái phiếu bất động sản. Cụ thể, trong tháng 7, chỉ có Công ty CPĐT-KD bất động sản Hà An phát hành 210 tỷ đồng trái phiếu với mức lãi suất 11%/năm; sang tháng 8 cũng chỉ có duy nhất một doanh nghiệp là Công ty Cổ phần Fuji Nutri Food phát hành lượng trái phiếu bất động sản trị giá 1.000 tỷ đồng với kỳ hạn một năm. 

Qua đó, kéo tỷ lệ phát hành của nhóm bất động sản trong quý II/2022 giảm mạnh, chỉ chiếm 15,49%, còn nhóm xây dựng chỉ còn 0,44%. Trước đó, nhóm trái phiếu bất động sản và xây dựng có tỷ lệ phát hành trái phiếu chiếm tới gần 70% tổng lượng phát hành (doanh nghiệp bất động sản chiếm 50,98% và doanh nghiệp xây dựng chiếm 18,87%) trong quý I/2022. Nhìn vào tổng thể từ đầu năm 2022, thị trường trái phiếu, có sự sụt giảm co hẹp rõ rệt cả về số lượng doanh nghiệp và giá trị trái phiếu phát hành so với cùng kỳ năm ngoái, đặc biệt là nhóm trái phiếu bất động sản.

Dù khó nhưng thị trường trái phiếu còn nhiều dư địa phát triển

Với những khó khăn và thực trạng ảm đạm hiện nay đang đặt ra dấu hỏi lớn về khả năng phục hồi của thị trường trái phiếu trong thời gian tới, nhất là nhóm trái phiếu của doanh nghiệp bất động sản. Tuy nhiên, theo các chuyên gia, mặc dù đang gặp nhiều khó khăn và chịu áp lực lớn từ nhiều mặt nhưng thị trường trái phiếu vẫn còn nhiều dư địa phát triển trong thời gian tới.

Trong cấu trúc vốn năm 2021, thị trường trái phiếu hiện chiếm khoẳng 21,5% trong tổng vốn cấp cho nền kinh tế. Trong khi đó, lượng vốn từ tín dụng ngân hàng vẫn chiếm thới 47% tổng lượng vốn. Nguồn vốn huy động qua IPO trên thị trường cổ phiếu, qua phát hành tiếp cổ phiếu dành cho các cổ đông hiện tại và bán cổ phiếu qua hình thức khác chỉ chiếm 3,2%. 

Theo TS. Cấn Văn Lực, thành viên Hội đồng tư vấn chính sách Tài chính Tiền tệ Quốc gia cho biết, mặc dù thị trường trái phiếu đóng góp một phần không nhỏ cho nguồn vốn của nền kinh tế. Tuy nhiên, nền kinh tế của chúng ta đang có sự phụ thuộc khá nhiều vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng. Ngoài ra, dù có đã có sự tăng trưởng mạnh mẽ thời gian vừa qua nhưng so với quy mô của nhiều nước, thị trường trái phiếu của chúng ta vẫn còn non trẻ và rất nhỏ bé. Do đó, dù khó khăn trong ngắn hạn nhưng thị trường trái phiếu còn nhiều dư địa để phát triển trong thời gian tới.

Mặt khác, theo các chuyên gia, thời gian qua do quy mô thị trường trái phiếu của chúng ta còn nhỏ nên nguồn vốn từ các tổ chức tín dụng chủ yếu là vốn ngắn hạn nhưng đã phải dùng để cho vay trung và dài hạn. Vấn đề này tiềm ẩn nhiều rủi ro cho hệ thống ngân hàng nếu xảy ra khủng hoảng nợ. Chính vì vậy, việc Ngân hàng Nhà nước siết chặt vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn sẽ góp phần đưa thị trường trái phiếu về đúng vị trí của nó. Hay nói cách khác là đang tạo điều kiện để thị trường trái phiếu phát triển.

Mặc dù nhóm ngành bất động sản có giảm số lượng và giá trị trái phiếu phát hành, nhưng vẫn chiếm tỷ trọng lớn nhất trong cơ cấu vận hành của cả thị trường.

Theo TS Cấn Văn Lực, để thị trường trái phiếu của chúng ta vượt qua được giai đoạn khó khăn trước mắt và phát triển bền vững cần thực hiện các giải pháp sau:

Thứ nhất, về cách tiếp cận vừa kiến tạo phát triển cho thị trường, vừa kiểm soát được rủi ro, trước mắt, cần giải quyết dứt điểm các vụ “lùm xùm” vừa qua để củng cố niềm tin nhà đầu tư cũng như tránh tạo tiền lệ xấu.

Thứ hai, cần sớm hoàn thiện hành lang pháp lý phù hợp như: Sửa đổi Nghị định 153/NĐ-CP (2020) về phát hành TPDN riêng lẻ, Nghị định 156 (2020) về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực chứng khoán;...

Thứ ba, cần có quy định về định hạng tín nhiệm nhằm giúp nhà đầu tư dễ dàng xác định chất lượng doanh nghiệp, mức độ rủi ro của trái phiếu phát hành.

Thứ tư, có giải pháp tăng chất lượng TPDN được phát hành thông qua xem xét quy định cụ thể hơn về quy mô, tần suất, điều kiện phát hành; hoạt động phát hành ra công chúng cần được hỗ trợ, tạo điều kiện thuận lợi hơn (đơn giản hóa quy trình, rút ngắn thời gian xử lý hồ sơ …).

Thứ năm, hoàn thiện hạ tầng của thị trường TPDN như thiết lập thị trường thứ cấp tập trung đối với TPDN, qui định áp dụng chuẩn mực kế toán quốc tế; nâng cấp hạ tầng công nghệ thông tin, cơ sở dữ liệu…

Thứ sáu, phát triển nền tảng nhà đầu tư chứng khoán đa dạng, chuyên nghiệp; khuyến khích phát triển các nhà đầu tư tổ chức như quỹ đầu tư, quỹ mở, quỹ hưu trí…; khuyến khích hình thức ủy thác đầu tư; cải thiện chất lượng nhà đầu tư cá nhân thông qua tăng cường giáo dục tài chính cho người dân và những nhà đầu tư mới; yêu cầu minh bạch thông tin cho nhà đầu tư, đưa ra các sản phẩm phù hợp với nhà đầu tư cá nhân...

Thứ bảy, hoàn thiện cơ chế và nâng cao chất lượng quản lý và giám sát thị trường, đồng thời tăng cường kiểm tra, giám sát trên cơ sở rủi ro, chứ không chỉ là hành chính.