Diễn biến hiện tại của phân khúc đất nền phía Nam ra sao?

Theo Thanh niên Việt, sau Tết Nguyên đán, nhiều kỳ vọng vào phân khúc đất nền tại tỉnh sẽ ổn định giao dịch hơn so với thời điểm nửa cuối năm 2022. Tuy nhiên, tính tới thời điểm hiện tại thì phân khúc này vẫn chưa xuất hiện bất kỳ “điểm sáng” nào.

Cụ thể, dữ liệu lớn của Batdongsan.com.vn chỉ ra, tháng 1/2023 ghi nhận cả lượng tin đăng bán và nhu cầu mua nhà đất tại các tỉnh phía Nam và Tây Nguyên vẫn trong xu hướng giảm mạnh, đặc biệt với loại hình đất nền và đất nền dự án. Về số lượng tin đăng bán, tại những tỉnh vệ tinh quanh TP. HCM đều có mức giảm trung bình trên 50% so với cùng kỳ. Trong tháng 1/2023, lượng sản phẩm nhà đất rao bán tại Long An giảm tới 69%; Bà Rịa - Vũng Tàu và Đồng Nai giảm 66%, Bình Thuận giảm 60%; Bình Dương giảm 50%, 

Tương tự, lượt tìm mua nhà đất tại những địa phương này cũng có xu hướng giảm rõ rệt, nhu cầu tìm mua bất động sản đã giảm mạnh nhất tại tỉnh Bình Thuận là 49% và Long An giảm 48%; Lượt tìm kiếm nhà đất tại Đồng Nai cũng giảm tới 45%; Rịa – Vũng Tàu giảm 43%. Đối với Bình Dương, đây là thị trường ghi nhận nhu cầu tìm mua nhà giảm ít nhất, chỉ 12% nếu so với cùng kỳ năm 2022. 

Nguyên nhân khiến nhu cầu tìm mua nhà đất tại các tỉnh giảm mạnh là do lượt quan tâm tìm mua phân khúc đất nền sụt giảm. Cụ thể, nếu nhu cầu mua căn hộ, biệt thự liền kề tại Bà Rịa - Vũng Tàu giảm khoảng 4 - 8%, thì với đất nền lại ghi nhận nhu cầu mua giảm tới 54%. 

Bên cạnh đó, chung cư và biệt thự tại Đồng Nai chỉ giảm 4 - 13%, nhưng lượt tìm mua đất nền giảm đến 49%; Tương tự, nhu cầu mua nhà liền thổ và căn hộ tại Bình Dương giảm từ 13 - 15% thì nhu cầu mua đất nền giảm 53%.

Riêng với Long An, bất chấp nhu cầu tìm mua căn hộ và biệt thự tăng mạnh mẽ, thì loại hình đất nền vẫn giảm hơn 59%. Điều này kéo theo nhu cầu mua BĐS trên toàn thị trường đi xuống thấy rõ. 

Vào giai đoạn sau Tết Nguyên đán của những năm trước đều là lúc thị trường đất nền trên toàn quốc sôi động nhất. Nhưng năm 2023, chỉ số tìm kiếm đất nền trước và sau Tết đều rất thấp, gần như không biến động tăng trưởng dù thị trường BĐS đã vào mùa giao dịch nhiều. 

Trong tháng đầu năm 2023, lượt quan tâm đất nền chỉ gần bằng 46% so với cùng kỳ năm 2022. Đồng thời, việc siết chặt tín dụng khiến cho dòng vốn đầu tư vào thị trường BĐS ít hơn. Chính quyền nhiều địa phương đã tăng cường quản lý, chỉ đạo siết phân lô, bán nền đã khiến thị trường lắng lại trong nửa cuối năm 2022 và vẫn chưa cải thiện ở thời điểm này. 

Theo tìm hiểu thực tế trên thị trường của Batdongsan.com.vn, hoạt động đầu tư và mua bán đất nền ở tỉnh không hoàn toàn mất giao dịch. Tại một số địa phương như Long Thành, Nhơn Trạch, Cẩm Mỹ (Đồng Nai), Châu Đức, Đất Đỏ (Bà Rịa – Vũng Tàu), Bến Lức, Đức Hòa, Cần Giuộc… vẫn đang có những giao dịch sang nhượng giữa các nhà đầu tư, tuy nhiên còn khá cầm chừng và hạn chế. 

Thị trường bất động sản tại các tỉnh miền Nam hiện còn khá nhiều dự án đất nền quy mô nhỏ từ 15 - 30 nền đang mở bán, tuy nhiên tỷ lệ hấp thụ lại thấp, nhất là đất nền tự do và đất nông nghiệp. Dân đầu tư đa phần vẫn ở trạng thái nghe ngóng và chưa có ý định xuống tiền trong lúc thị trường còn nhiều biến động. Họ đang trông đợi các chính sách tín dụng, pháp lý, lãi suất. 

Hội Môi giới BĐS Việt Nam thống kê cho thấy, trong quý cuối năm 2022, tỷ lệ hấp thụ của toàn thị trường chỉ đạt 14%, trong khi tỷ lệ này trong tháng 1/2023 thậm chí còn “quá thấp, không đáng thống kê”, theo báo báo mới nhất của VARS đề cập. Về giá bán bất động sản, nhất là đất nền được điều chỉnh giảm mạnh, tương đương với giá bán ở thời điểm cuối năm 2021 khi thị trường chưa xảy ra sốt đất, nhưng giao dịch vẫn thấp. 

Ở thời điểm này, khá nhiều nhà đầu tư đang có tâm lý vừa muốn xuống tiền, vừa chờ đợi giá giảm thêm. Đối với phân khúc đất nền tỉnh thì việc có nhiều hàng ngộp xuất hiện ở cùng thời điểm khiến cho các nhà đầu tư càng cố chờ đợi để mua được giá tốt hơn hiện tại. 

Môi giới cho biết, vẫn có người đi xem đất, nhưng để quyết định xuống tiền thì không. Họ còn so sánh mức giá ngộp với giá thị trường chung, khiến cho việc chốt được giao dịch rất khó diễn ra. Tuy nhiên, so với quý III/2022, thị trường đất nền sau Tết năm nay đã có dấu hiệu tốt lên. Có thể vì số lượng hàng ngộp, hàng thanh lý tăng cao khiến việc các nhà đầu tư xuống tiền nhiều hơn đợt trước Tết. 

Giám đốc nhà ở CBRE Việt Nam - Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt dự báo, thị trường đất nền sẽ còn khó khăn hơn trong năm 2023 khi dòng vốn vẫn chưa được khơi thông, những quy định hạn chế phân lô, tách thửa tiếp tục được thực hiện. Dù Ngân hàng Nhà nước khẳng định không siết tín dụng với BĐS nhưng nhiều doanh nghiệp và người mua nhà đều gặp nhiều khó khăn khi tiếp cận với tín dụng ngân hàng. 

Trong năm 2023, dự kiến nhu cầu tìm kiếm đất nền vẫn suy giảm, trong khi chỉ số tin đăng, phản ánh nguồn cung của thị trường vẫn theo xu hướng đi ngang. Dù trong nửa cuối năm 2022 giá chào bán đất nền tại một số khu vực giảm đáng kể nhưng vẫn cao hơn giai đoạn đầu năm. Xu hướng giảm giá vẫn sẽ lan rộng ra nhiều khu vực trong năm nay, có thể kéo giá chào bán đất nền cả 3 miền trở lại mức ở thời điểm đầu năm 2021.