Sau giai đoạn làm chao đảo thị trường, đất nền vùng ven đang chững lại

Đấu giá vẫn tiếp tục diễn ra nhưng không còn “nóng”

Huyện Phúc Thọ (Hà Nội) vừa tổ chức thành công phiên đấu giá quyền sử dụng 47 thửa đất tại 3 xã Trạch Mỹ Lộc (30 lô), xã Xuân Đình (8 lô), xã Thọ Lộc (9 lô) với giá khởi điểm lần lượt là 23,4 triệu, 25 triệu và 19,8 triệu/m2.

Tuy nhiên, cuộc đấu giá này chỉ thu hút 186 người và 416 hồ sơ hợp lệ tham gia, giảm nhiều so với phiên đấu giá cũng tại huyện Phúc Thọ được tổ chức ngày 29/8 với hơn 600 hồ sơ. Trước đó, các phiên đấu giá tại huyện Thanh Oai có tới hơn 4.200 hồ sơ hợp lệ, huyện Hoài Đức khoảng 700 hồ sơ.

Giá trúng cũng bắt đầu sát với thực tế khi mức trả giá cao nhất ghi nhận 69,8 triệu đồng, cao gấp 3 lần giá khởi điểm, phiên ngày 29/8 ghi nhận mức 60 triệu đồng/m2. Mức giá đấu thành công thấp nhất dao động ở mức 23,4 triệu đồng/m2 đến 39,2 triệu đồng/m2.

Theo khảo sát tại các khu dân cư xung quanh khu vực đấu giá, giá đất mặt đường khoảng 40 triệu đồng/m2, còn đất trong ngõ dao động từ 20-30 triệu đồng/m2. So sánh với mặt bằng chung, mức giá trúng đấu giá cao hơn khoảng 1,5 lần so với các khu vực lân cận.

Trước diễn biến này, nhiều người cho rằng, sau khi huyện Thanh Oai và Hoài Đức làm “dậy sóng” thị trường, các phiên đấu giá đã có phần bớt nóng hơn.

Anh Tâm Phát, một chuyên gia kinh doanh đất vùng ven cho biết, hiệu ứng từ các cuộc đấu giá đất đã đẩy giá bất động sản thổ cư tại xã Thanh Cao (huyện Thanh Oai) tăng 5 giá so với trước. Ví dụ, tại thôn Ninh Dương, vào tháng 6/2024, giá một thửa đất có ngõ rộng 2,5 m chỉ khoảng 29 triệu đồng/m2, nhưng hiện đã tăng lên 34 triệu đồng/m2.

Tại huyện Hoài Đức, nơi có lô đất đạt mức trúng giá “chấn động” hơn 133 triệu đồng/m2 thị trường, sau khi có thông tin lên quận và sự xuất hiện của đường Vành đai 4, giá bất động sản tại khu vực này cũng tăng mạnh.

Cũng theo anh Phát, giới đầu tư không ngạc nhiên với mức giá trúng hơn 133 triệu đồng/m2 của phiên đấu giá tại huyện Hoài Đức, bởi nhiều lô đất dự án còn có giá cao hơn rất nhiều. Trước khi đấu giá, nhiều bất động sản thổ cư có vị trí đẹp đã vượt ngưỡng 100 triệu đồng/m2. Khi giá đã được thiết lập ở mức cao như vậy, nếu tiếp tục tăng, thanh khoản chắc chắn sẽ giảm.

Những dấu hiệu không lành

Khảo sát thực tế cho thấy, lô đất trúng đấu giá cao nhất với mức 133,3 triệu đồng/m2 được quảng cáo đã sang tay với mức chênh 200 triệu đồng. Tuy nhiên, một số môi giới tỏ ra hoài nghi và cho rằng đây, có thể là “chiêu trò” của chủ đất. Bởi vẫn chưa có giao dịch chính thức, và đến thời điểm này, tất cả các lô đất đấu giá tại xã Tiền Yên vẫn còn nguyên, chưa có giao dịch ngoại trừ thông tin về lô đất trúng giá cao nhất.

Ngay cả các lô có giá mềm hơn cũng đang gặp vấn đề với thanh khoản. Các môi giới cho rằng, thị trường đang khá nhạy cảm nên việc lướt chênh rất khó khăn, thậm chí có người còn không nhận bán cho chủ đất.

Theo chuyên gia pháp lý bất động sản Nguyễn Văn Đỉnh, việc các lô đất vừa trúng đấu giá được rao bán với mức chênh lệch thường diễn ra thông qua các thỏa thuận dân sự giữa các bên, trong đó bên mua chuyển tiền cho bên bán. Sau đó, bên bán nộp tiền theo kết quả đấu giá, nhận sổ hồng và chuyển nhượng đất cho bên mua theo thỏa thuận.

Tuy nhiên, quá trình này thường kéo dài và không được công chứng hay chứng thực, khiến quyền lợi của bên mua không được đảm bảo. Nếu bên bán vi phạm thỏa thuận và chuyển nhượng đất cho người khác, sẽ dẫn đến tranh chấp giữa các bên. Vị này khuyến cáo người dân cần thận trọng, tránh tham gia các giao dịch không đảm bảo an toàn pháp lý để tránh rủi ro mất tiền và phát sinh rắc rối.

Đưa ra góc nhìn thị trường chung, ông Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội cho rằng, thị trường bất động sản hiện tại rất khó dự đoán. Nhiều chủ sở hữu nhà đất ở ngoại thành đã lấy cớ từ các dự án có giá trị cao, thậm chí lên đến 1 triệu USD cho một căn nhà liền kề, để tăng giá bất động sản thổ cư.

Bên cạnh đó, giới đầu tư cũng lo ngại bảng giá đất mới theo Luật Đất đai 2024 được áp dụng từ 1/1/2026 có thể khiến chi phí đền bù tăng cao, dẫn đến việc giá thị trường chung tăng lên và đây có thể là thời điểm bắt đầu một đợt tăng giá mới. Vì thế, từ cuối năm ngoái đến đầu năm nay, nhiều nhà đầu tư đã tích cực săn đất khắp nơi để đón đầu cơ hội.

Tuy nhiên, theo một nhà đầu tư bất động sản vùng ven lâu năm, mức giá tăng “chóng mặt” thời gian qua đang khá ảo, không phải ai cũng muốn “xuống tiền”. Đây chính là tiền đề khiến “bong bóng” trên thị trường ngày càng phình to và nhiều khả năng sẽ bị kích nổ trong năm sau, khi lãi vay ngân hàng tăng trở lại, các nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính sẽ vỡ mộng.

“Điều đáng lo là những bất động sản mà họ nắm giữ lại rất khó thanh khoản, bởi mức giá đã chạm đỉnh”, nhà đầu tư này cho biết.