Điểm mặt những yếu tố gây khó cho thị trường bất động sản

Từ đầu năm đến nay, thị trường bất động sản vẫn đang tiếp đà tăng giá mặc cho tính thanh khoản sụt giảm ở cả thị trường sơ cấp và thứ cấp. Bên cạnh đó, vướng mắc pháp lý vẫn còn rất nhiều nút thắt, một trong những yếu tố gây nghẽn nguồn cung. Hai tháng trở lại đây, rất nhiều doanh nghiệp địa ốc và người mua nhà gặp khó trong việc tiếp cận vốn vay, bởi hầu hết các ngân hàng đều thực hiện rà soát các khoản cấp tín dụng. Các chuyên gia bất động sản và chuyên gia kinh tế bày tỏ sự lo lắng, trước những khó khăn có thể sẽ xảy ra sẽ là thách thức lớn đối với ngành bất động sản trong 2 quý tiếp theo của năm 2022.

Cơn khát vốn vẫn sẽ tiếp tục kéo dài

Đánh giá về thị trường địa ốc trong thời gian qua, ông Huỳnh Phước Nghĩa, chuyên gia tư vấn cấp cao GIBC nhận xét, thị trường vốn đầu tư vào bất động sản những tháng vừa qua rất khắc nghiệt, nhiều khả năng cơn khát vốn sẽ tiếp tục kéo dài đến cuối năm. Các ngân hàng đang kiểm soát chặt chẽ đồng thời cả hai hoạt động: tín dụng bất động sản và phát hành trái phiếu doanh nghiệp. Trong khi đó, Nhà nước cũng đang cân nhắc về việc hạn chế các nguồn vay ngắn hạn nước ngoài để tập trung tài trợ cho các dự án trung và dài hạn. Những yếu tố trên đã và đang tạo khó cho quá trình phục hồi của thị trường sau một thời gian dài chịu nhữnh ảnh hưởng nặng nề do đại dịch, trường hợp các dự án đến thời hạn được giải ngân để xây dựng nhưng lại rơi vào hoàn cảnh hụt vốn, còn phía người mua cũng rất khó để tiếp cận quỹ tín dụng để sử dụng cho nhu cầu mua nhà.

Theo ông Nghĩa, bất động sản đóng vai trò của một thị trường tạo ra nền tảng để phát triển đô thị. Bản chất của địa ốc thực chất là cuộc đua của trường vốn, đòi hỏi hấp thu dòng vốn lâu dài. Chính vì thế, nếu xảy ra những vấn đề nhạy cảm về nguồn vốn sẽ kéo theo những tác động mạnh mẽ ảnh hưởng đến tâm lý thị trường. Theo khuyến nghị của ông Nghĩa, các doanh nghiệp cần phải chủ động đa dạng hóa nguồn vốn, tiếp cận có hiệu quả các kênh thay thế như quỹ đầu tư, M&A, liên doanh để giảm tối đa các rủi ro hệ thống trong quãng thời gian từ nay đến cuối năm.

Đầu cơ gây biến dạng mặt bằng giá

Tiến sĩ Trần Du Lịch, chuyên gia kinh tế nhận xét, giá nhà đất trên thị trường hiện nay không hướng tới đối tượng cuối cùng là người mua. Người dân, nhà đầu tư cá nhân, doanh nghiệp gom tiền mua đất, tình trạng này cho thấy nạn đầu cơ vẫn diễn ra trên thị trường một cách tràn lan. Điển hình như đầu năm nay, một số tỉnh miền Trung như Nghệ An, Hà Tĩnh,… tấp nập những đoàn người đi mua đất vùng nông thôn với giá cao không tưởng. Dòng tiền đầu tư, đầu cơ đổ về ồ ạt khiến giá đất tăng cao trong thời gian ngắn. Hiện nay, giá bất động sản đang ở mức rất cao, với mức giá này, người tiêu dùng thật rất khó để có thể sở hữu cho mình một loại hình bất động sản, mà thay vào đó, các phân khúc địa ốc hiện nay đa số chỉ phục vụ cho giới đầu tư và đầu cơ.

Bên cạnh đó, lãnh đạo Hiệp hội Ngân hàng chia sẻ, giá bất động sản tăng cao là một trong những yếu tố có thể đem đến rủi ro tiềm ẩn, các tổ chức tín dụng cần phải tính toán trước mọi tính huống có thể xảy ra. Ví dụ, nếu như trước đây giá bất động sản rơi vào khoảng 50 triệu đồng/m2, cho vay 50% giá trị tài sản nhưng các dự án mới bán và cho vay loại nhà đất 150 triệu đồng/m2, khi đó tỷ lệ vay 50% tài sản cũng đã tăng lên rất cao. Trong tình huống này nếu không đủ tỉnh táo với cơn sốt giá, các ngân hàng sẽ rất vất vả để xử lý khối tài sản đảm bảo giá cao này trong thời gian sắp tới.

Pháp lý đình trệ, luật và quy định chồng chéo

Tổng giám đốc Savills Việt Nam, ông Neil MacGregor cho rằng, vấn đề pháp lý kéo dài do có nhiều vướng mắc sẽ tiếp tục gây nhiều khó khăn cho thị trường bất động sản trong 6 tháng cuối năm 2022. Ông Neil MacGregor cũng có những đánh giá về Luật Đất đai và Luật Xây dựng, hiện nay các thủ tục pháp lý vẫn còn có hiện tượng chồng chéo, gây ra sự khó khăn trong quá trình xin phê duyệt dự án của các chủ đầu tư trong và ngoài nước. Luật Quy hoạch đã được thông qua từ năm 2017 nhưng quá trình triển khai vẫn gặp nhiều khó khăn, vướng mắc, nguyên nhân do Luật Quy hoạch còn bất cập, một số quy định chưa rõ ràng.

Để giải quyết vấn đề này, đòi hỏi các bộ luật cần phải được sắp xếp, tổ chức hợp lý, hiệu quả hạn chế tối đa sự chồng chéo giữa các quy định khác nhau của khung pháp lý. Thêm vào đó, có những hỗ trợ để chính quyền các địa phương thuần thục hơn trong quá trình phê duyệt dự án, cũng như cải thiện tình trạng thiếu quỹ đất phát triển nhà ở.

Liên quan đến các thủ tục pháp lý, TS. Cấn Văn Lực, thành viên Hội đồng tư vấn Chính sách – Tài chính tiền tệ quốc gia, nhận định: “Vướng mắc pháp lý có thể sẽ tiếp tục kéo lùi nhiều phân khúc thị trường bất động sản trong thời gian dài”. Ông Lực cho biết, theo thống kê chưa đầy đủ,  đang có khoảng hơn 260 dự án nghỉ dưỡng do vướng pháp lý nên không cấp được giấy chứng nhận, con số này có giá trị tương đương khoảng 680.000 tỷ đồng. “Khoảng thời gian tiếp theo của năm 2022, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng vẫn chưa thể thoát khỏi cảnh khó do vấn đề pháp lý chưa thể giải quyết dứt điểm trong 6 tháng tới”, ông Lực nói.

Khập khiễng tỷ lệ giao dịch và giá bán

Theo khảo sát, quý II năm nay, trong khoảng từ 1/4 đến 10/6, cả thị trường sơ cấp và thứ cấp vẫn gặp khó khăn trong vấn đề thanh khoản. Một số chủ đầu tư của thị trường sơ cấp, gặp khó khăn trong hoạt động chào bán căn hộ và nhà phố bởi vướng tâm lý siết tín dụng bất động sản dẫn đến giao dịch chậm, bên cạnh đó, người mua cũng bày tỏ sự lo ngại khó tiếp cận vốn từ ngân hàng.

Còn về thị trường căn hộ thứ cấp, một dạng đầu tư mua đi bán lại cũng rơi vào cảnh trầm lắng. Nhiều chủ sở hữu đã rao bán trong thời gian dài nhưng vẫn chưa có người mua, thậm chí thị trường căn hộ thứ cấp đã xuất hiện nhà đầu tư F0, kiểu mua nhà giảm giá, sau đó bán hoàn vốn do đuối tài chính. Khi hết hạn được ưu đãi lãi suất, tình trạng đà bán lỗ bắt đầu xuất hiện.

Trước đó, báo cáo thị trường nhà ở của DKRA chỉ ra, quý I/ 2022, thị trường chung cư thành phố Hồ Chí Minh đã bán 1.385 căn của nguồn cung mới, giảm đến 68% so với lượng tiêu thụ quý trước, giảm gần 30% so với cùng kỳ năm 2021. Sức tiêu thụ nhà chung cư trong quý đầu năm nay kém hơn cả giai đoạn khó khăn do tác động của dịch bệnh trong khoảng thời gian trước. Còn theo CBRE Việt Nam, lượng căn hộ tiêu thụ trong quý đầu năm tại thành phố Hồ Chí Minh chỉ đạt khoảng 1.247 căn, tụt 78% so với quý trước, rớt 53% so với cùng kỳ năm năm 2021.

Theo các chuyên gia, với những khó khăn, thách thức như hiện nay, thị trường bất động sản cần giải quyết đồng bộ các vấn đề như khơi thông nguồn vốn, giải quyết bài toán pháp lý và bổ sung nguồn cung thì mới có thể kịp hồi phục vào mùa cao điểm bán hàng cuối năm.