Đất nền Hà Nội "tê liệt" trong những tháng qua

Giao dịch bất động sản chập chờn

Theo báo TN&MT, một trong những địa phương được coi là điểm nóng về đất nền tại Hà Nội trong thời gian trước, thị trường bất động sản Hoài Đức hiện tại đã trái ngược hoàn toàn, ghi nhận trạng thái vắng lặng, đìu hiu. Những văn phòng bất động sản lớn tại dự án Kim Chung - Di Trạch; Khu đô thị Vườn Cam; Khu đô thị Lideco suốt nhiều tuần qua không đón được khách hàng nào nên buộc phải đóng cửa.

Bà Lê Thị Phương Anh - Quản lý phụ trách sàn BĐS Bắc Hà cho hay, cách đây vài tháng, mỗi ngày văn phòng giao dịch được 5 - 7 lô đất, nhưng trong 2 tháng trở lại đây thì không bán được lô nào. Đa phần khách hàng sẽ không mua vào ở thời điểm này vì khó vay được vốn ngân hàng. Kể cả các dự án đã liên kết với ngân hàng để tài trợ vốn và được hỗ trợ lãi suất thì cũng không thể làm được thủ tục vay. Hơn nữa đối với những lô đất có sổ đỏ thì các Văn phòng đăng ký đất đai đang trong tình trạng bị ùn tắc do phải rà soát lại thuế, gây ảnh hưởng tới tâm lý nhà đầu tư.

“Tôi khá lo lắng nếu cứ diễn biến như vậy thì thị trường bất động sản không tránh khỏi việc đóng băng. Trước mắt, tình trạng cắt lỗ đang dần xuất hiện nhiều hơn ở một số dự án bất động sản lớn. Tương tự, tình trạng bỏ cọc sau khi trúng đất đấu giá đã lan rộng tới nhiều địa phương. Đây là tín hiệu xấu đối với thị trường bất động sản” - Bà Phương Anh khẳng định.

Một số huyện ngoại thành Hà Nội như Thạch Thất, Sóc Sơn, Quốc Oai ghi nhận các giao dịch bất động sản khá trầm lắng, giá đất không còn xu hướng tăng như đợt đầu năm và nhiều nhà đầu tư đang chịu áp lực tài chính phải bán cắt lỗ.

Nguyên nhân dẫn tới tình trạng này là vì Sở TN&MT Hà Nội đã yêu cầu các cơ qua liên quan tạm dừng giải quyết các thủ tục về chia tách thửa đối với đất nông nghiệp, thửa đất gồm đất ở và đất nông nghiệp, thửa đất phi nông nghiệp không có đất ở… Sau khi thực hiện lệnh này, thị trường bất động sản vùng ngoại ô trở nên vắng lặng hẳn.

Nhiều môi giới nhà đất khu vực ngoại thành Hà Nội chia sẻ, giai đoạn trước, các nhà đầu tư mạnh về tài chính đều về đây tìm mua mảnh đất ruộng rồi tách thửa bán lại, nhưng nay thì không có ai tới mua nữa.

Khảo sát thực tế cho thấy, giá đất tại nhiều khu vực đã từng điểm nóng hồi đầu năm ngoái hiện nay đã hạ nhiệt hẳn. Chẳng hạn như các lô đất thổ cư tại Hòa Lạc có giá bán giao động từ 9 - 12 triệu đồng/m2; Khu vực Đồng Mô, Yên Bài (Ba Vì) được rao bán khoảng 5 - 7 triệu đồng/m2. Tại Sóc Sơn, đất thổ cư khu vực Phủ Lỗ có giá 15 - 30 triệu đồng/m2; Khu vực Minh Tân, Minh Trí giá trên dưới 10 triệu đồng/m2… Tại huyện Mê Linh, sau cuộc đấu giá đất tai tiếng tại dự án HUD Mê Linh thì giá đất nền nhiều dự án xung quanh như Cienco 5, Diamond Park, Hà Phong cũng bị giảm nhẹ và có rất ít giao dịch mới.

Theo thông tin từ anh Trần Hữu Minh - Nhân viên môi giới sàn BĐS HanoiLand (KĐT Hà Phong, huyện Mê Linh), thị trường đất Mê Linh đang rơi vào cảnh người bán nhiều hơn người mua. Phân khúc đất đai hầu như không phát sinh giao dịch, chỉ có giao dịch ở phân khúc đất thổ cư nhỏ, lẻ trong khu dân cư. Chủ yếu là người dân mua đất để xây nhà nên họ không chọn đất dự án vì sản phẩm này bị đẩy giá quá cao.

Bất động sản sẽ điều chỉnh theo quy luật

Thị trường bất động sản trong 6 tháng đầu năm 2022 đã có quá nhiều biến động. Đặc biệt, các động thái can thiệp của các cơ quan chức năng trước tình trạng tăng giá bất thường tại nhiều địa phương - Động thái kiểm soát này có tác động rất lớn đến sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản. 

Bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc cấp cao, Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu Savills Hà Nội cho rằng, thị trường bất động sản đang có xu hướng chững lại đà tăng giá, nguyên do là mức giá tại một số dự án đã khá cao. Điều này đang ảnh hưởng tới tính thanh khoản, dòng tiền và hoạt động đầu tư trên thị trường. Cùng với đó là việc siết tín dụng vào bất động sản, chống thất thu thuế, hạn chế tách thửa tại một số địa phương đã tạo ra nhiều rào cản hơn cho thị trường bất động sản. 

“Thị trường BĐS luôn đi theo một quy luật, 10 năm tăng gấp 3 lần. Tức là khi bỏ vốn vào BĐS phải xác định đầu tư dài hạn và không phải mua theo phong trào. Những nhà đầu tư này trung hạn trong khoảng thời gian 3 - 5 năm, họ sẽ chọn lúc thị trường khó khăn, đi xuống để bỏ tiền đầu tư. Còn với những nhà đầu tư lướt sóng, họ luôn có xu hướng chọn đầu tư khi thị trường đang lên”- Bà Hằng cho biết.

Trải qua 3 năm liên tục tăng trưởng thì nay thị trường bất động sản phải bước vào giai đoạn điều chỉnh. Có thể thời điểm này sẽ là “nỗi ám ảnh” của nhà đầu tư trước đó, nhưng lại là cơ hội mới cho nhà đầu tư mới vào. Bởi, khi bắt đầu xuống tiền ở giai đoạn này thì nhà đầu tư có cơ hội để mua bất động sản giá rẻ. Hơn nữa, nếu thị trường sớm hồi phục, các nhà đầu tư sẽ kiếm được khoản lời cao hơn sau khi thị trường hồi phục, giá đất tăng trở lại.

Tuy nhiên, rủi ro khi đầu tư vào thị trường trong giai đoạn này cũng rất nhiều. Chẳng hạn, dù thị trường bất động sản diễn biến theo chu kỳ nhưng thời gian của mỗi chu kỳ lại khác nhau. Do đó, nếu rơi vào trường hợp phục hồi chậm thì rủi ro về vốn sẽ khá lớn.