Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đang gây tranh cãi trong dư luận về đề xuất "thời hạn sở hữu nhà chung cư". Theo đó, bổ sung quy định mới về thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định căn cứ vào thời hạn sử dụng công trình theo quy định của pháp luật xây dựng. Phóng viên đã có cuộc trao đổi với chuyên gia Nguyễn Văn Đỉnh xoay quanh vấn đề này.
 

Thưa ông, phương án 1 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) quy định: “Thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định căn cứ vào thời hạn sử dụng công trình theo quy định của pháp luật xây dựng”. Xin ông cho biết quan điểm của mình về vấn đề này? Là một chuyên gia pháp lý, ông có băn khoăn về khái niệm “sở hữu có thời hạn”? 

Quyền sở hữu là quyền thiêng liêng của con người, được Nhà nước bảo vệ. Việc chúng ta khai thác tài sản đó trên thực tế là quyền sử dụng. “Sử dụng” là cái hình thức, là “cái bề ngoài”, còn quan hệ sở hữu là nội dung, là “thứ bên trong”. Với đại đa số các quốc gia, quan hệ sở hữu tài sản được quy định chung ở Bộ luật Dân sự và tùy theo mức độ quan trọng của các loại tài sản thì sẽ có những luật riêng, luật chuyên ngành để điều chỉnh các tài sản cụ thể. Tuy nhiên, về nguyên tắc, các luật chuyên ngành không được trái với Bộ luật Dân sự.
Trong khi đó, Bộ luật Dân sự không quy định vấn đề thời hạn sở hữu tài sản, mà chỉ quy định về căn cứ xác lập quyền sở hữu và chấm dứt quyền sở hữu. Thời gian sở hữu tài sản bắt đầu phát sinh từ thời điểm xác lập đến thời điểm chấm dứt. Trong giữa khoảng thời gian đó thì tạm coi là “thời gian sở hữu” (tôi tạm coi vì luật không có thuật ngữ này).
Về nguyên lý, không bao giờ quan hệ sở hữu tài sản xác lập thì luật lại ấn định thời gian chấm dứt. Vì quyền sở hữu là thiêng liêng và bất khả xâm phạm. Nếu chúng ta quy định thời hạn cho bất kỳ cái thì có thể nó không còn là thiêng liêng nữa.

Ví dụ, một cuộc hôn nhân chẳng hạn, khi chúng ta đăng ký kết hôn thì không bao giờ chúng ta ấn định thời hạn kết thúc hôn nhân. Giả định trường hợp 2 bên tự nguyện giao kết “hợp đồng hôn nhân”, chỉ kết hôn với nhau 10 năm. Khi hết 10 năm, nếu muốn thì họ gia hạn tiếp, còn không thì hết 10 năm họ tự chấm dứt, không cần ly hôn. Thử hỏi nếu như vậy thì Nhà nước có chấp nhận không? Rõ ràng không quốc gia nào chấp nhận kiểu hôn nhân như vậy. Lý do là gia đình là điều thiêng liêng, cần bảo vệ, thì ở đây, tài sản cũng vậy.
Quan hệ sở hữu tài sản cực kỳ quan trọng với mọi quốc gia. Người dân phải được bảo vệ quyền sở hữu thì họ mới yên tâm làm ăn. Họ không thể yên tâm đầu tư làm ăn, tạo lập tài sản trong tâm thế một ngày nào đó họ mất quyền sở hữu tài sản đó. Nếu đề ra thời hạn sở hữu cho nhà ở hay bất kỳ một loại tài sản nào thì nó đều đi ngược lại với nguyên lý về quyền sở hữu – một quyền rất thiêng liêng trong Bộ luật Dân sự. 
Do đó, tôi không tán thành với việc quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư, mà ủng hộ phương án dẫn chiếu theo Luật Đất đai. Tức là chừng nào còn quyền sử dụng đất thì quyền sở hữu tài sản vẫn còn. Nhà ở là chế độ sở hữu kép, vừa là sở hữu tài sản trên đất, vừa là sử dụng đất, chừng nào còn quyền sử dụng đất thì còn quyền sở hữu tài sản. Do quyền sử dụng đất đối với đất ở là ổn định lâu dài nên quyền sở hữu nhà ở cũng là ổn định lâu dài.

Như ông nói, quyền sở hữu tài sản là quyền thiêng liêng của người dân, được pháp luật dân sự bảo vệ. Vậy việc quy định thời hạn sở hữu chung cư dường như xung đột với Hiến pháp, Luật Dân sự?
Quy định này mâu thuẫn với Hiến pháp, bởi Hiến pháp quy định quyền sở hữu tài sản là quyền con người, quyền cơ bản của công dân và mọi người có quyền sở hữu với nhà ở, thu nhập hợp pháp, của cải để dành; quyền sở hữu tư nhân được pháp luật bảo hộ. Quyền sở hữu cũng các quyền cơ bản của công dân có thể bị giới hạn trong một số trường hợp như vì lý do quốc phòng, an ninh quốc gia, trật tự, an toàn xã hội, đạo đức xã hội, sức khỏe của cộng đồng…

Vậy dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) quy định thời hạn sở hữu chung cư để bảo vệ cái gì? Có nằm trong những vấn đề trên hay không? Tất nhiên nhà làm luật có thể nói là để bảo vệ an toàn, sức khỏe cộng đồng, nhưng thực tế đó chỉ thuần túy là sự suy đoán. Không thể dùng những suy đoán bên ngoài đó để can thiệp vào quyền sở hữu thiêng liêng của con người.
Chúng ta ấn định nhà chung cư này có thời hạn sở hữu theo hồ sơ thiết kế là 50 năm hoặc 70 năm hoặc hơn chẳng hạn và cho rằng như thế là để bảo vệ cộng đồng? Nhưng chắc gì mấy chục năm đó tòa chung cư đó đã hỏng? Nhiều căn chung cư được duy tu, bảo trì tốt, cả trăm năm cũng chưa hỏng, ở Pháp, ở Mỹ đã có, vậy tại sao chúng ta đã ấn định từ đầu về thời hạn sở hữu? Nhà làm luật cần phải thuyết minh thật rõ căn cứ về đề xuất giới hạn quyền sở hữu.
Ngoài ra, quy định này cũng xung đột với Bộ luật Dân sự, vì như tôi phân tích, Bộ luật này không quy định thời hạn sở hữu tài sản. Hơn nữa, việc sở hữu, khai thác tài sản trên thực tế khác với sở hữu tài sản về mặt pháp lý. Phương án đề xuất của Bộ Xây dựng nhắm đến quyền sở hữu tài sản về mặt pháp lý. 

Giả định, việc chúng ta mua một căn hộ chung cư có thời hạn sở hữu 50 năm cũng tương tự như việc đi đăng ký sở hữu chiếc xe máy mới mua và được thông báo mình chỉ có quyền sở hữu trong 10 năm. Sau 50 năm, mặc dù căn nhà vẫn còn dùng tốt nhưng quyền sở hữu của bạn với căn nhà về mặt pháp lý đã chấm dứt và về nguyên tắc, chủ sở hữu (cũ) không còn được bảo vệ quyền sở hữu nữa.
Ngoài ra, việc quy định thời hạn sở hữu cũng trái với “luật tự nhiên”, “luật đời”. Đây vốn là những quy ước con người thừa nhận và hành xử từ rất lâu, trước khi có Nhà nước và pháp luật.
 

Ông nói quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư là trái “luật tự nhiên”, xin ông phân tích rõ hơn điều này. Theo ông, nếu quy định này xung đột với hệ thống pháp luật như vậy thì tác động tiêu cực nó gây ra là gì?
 

Trên thế giới, luật dân sự đầu tiên của loài người văn minh có cách đây hơn 200 năm. Tuy nhiên, con người chúng ta đã có tài sản từ rất lâu rồi, vây trước khi có luật đó thì chúng ta điều chỉnh bằng gì? Đó là “luật tự nhiên” - là những tập quán xã hội, là những quy ước, giao kết trong cộng đồng. Chúng ta có câu “của bền tại người”, “của ai người ấy dùng”, “của ai người ấy giữ”... Điều đó hàm chứa ý nghĩa rất sâu sắc, đó là chủ sở hữu tài sản được toàn quyền sử dụng tài sản đó và không ai có thể xâm phạm vào (chỉ trừ một số trường hợp như để bảo vệ quốc phòng, an ninh quốc gia, an toàn, sức khỏe cộng đồng…).
Nhưng chủ sở hữu tài sản ngoài việc được thụ hưởng giá trị tài sản mang lại thì phải có nghĩa vụ về nguy cơ tài sản gây nguy hiểm cho cộng đồng, phải gánh chịu rủi ro với tài sản của mình. Nếu tài sản đó gây ra hậu quả thì chủ sở hữu phải bồi thường, tài sản có nguy cơ gây ra hậu quả thì chủ sở hữu phải khắc phục, nếu không khắc phục được thì phải tiêu hủy…

Bộ luật Dân sự hiện hành cũng đã ghi nhận các quyền của chủ sở hữu tài sản như như “chủ sở hữu tài sản được thực hiện mọi hành vi theo ý chí của mình đối với tài sản nhưng không được trái với quy định của pháp luật, gây thiệt hại hoặc làm ảnh hưởng đến lợi ích quốc gia, dân tộc, lợi ích công cộng, quyền và lợi ích hợp pháp của người khác”.
Những tài sản dạng vật như nhà ở luôn luôn có tuổi thọ, nhưng việc chúng ta không quy định thời hạn sở hữu sẽ khiến chủ sở hữu có động lực duy tu, bảo dưỡng tài sản đó thường xuyên. Còn nếu chúng ta đã ấn định thời hạn công trình, thì người sở hữu tài sản đó rất bất an, giống như đếm ngược. Khi ấy, tự nhiên họ sẽ giảm ý thức bảo vệ tài sản đó.
Ví dụ, nếu theo lý thuyết nhà ở chung cư là công trình có khả năng gây hậu quả nghiêm trọng đến tính mạng con người thì ô tô cũng là tài sản có nguy cơ gây ô nhiễm môi trường, mất an toàn cho con người, cũng phải ấn định thời hạn sở hữu mới công bằng chứ?
Nếu một chiếc ô tô được ấn định thời hạn sở hữu 10 năm, tôi là người cực kỳ cẩn thận, nhưng ông hàng xóm lại rất cẩu thả, mà quyền sở hữu ô tô của 2 người bị áp đặt “khai tử” cùng một ngày thì tại sao tôi phải giữ gìn xe của mình? Ấn định thời hạn sở hữu sẽ khiến các chủ sở hữu không còn động lực giữ gìn, bảo vệ tài sản của mình nữa. Thêm nữa, với những nhà sản xuất ô tô, họ dành tâm huyết để cải tiến, sản xuất những chiếc ô tô tốt nhất nhưng khi thấy người dân không trân trọng, giữ gìn nó thì nhà sản xuất cũng đâu còn động lực để cải tiến công nghệ, làm ra sản phẩm tốt hơn?
Điều này dẫn đến hiệu ứng tâm lý mọi người trong xã hội không tôn trọng tài sản của mình và của mọi người. Điều này đi ngược lại với “luật tự nhiên”, gây xáo trộn xã hội, khoa học, công nghệ, kỹ thuật sẽ đi tụt lùi.

Một trong những lý do ban soạn thảo đưa ra là do tính chất của loại hình nhà ở này là có quy mô lớn, khi xuống cấp sẽ gây ảnh hưởng lớn đến tài sản, con người, nên cần thiết phải có thời hạn sở hữu phù hợp với thời hạn sử dụng của công trình và hết hạn sử dụng phải phá dỡ theo quy định. Ông nhìn nhận thế nào về điều này? Liệu việc chậm chạp trong cải tạo nhà chung cư cũ có thực sự do thời hạn sử dụng đất? 
Bộ luật Dân sự quy định tài sản gồm: vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản. Đa số tài sản dạng “vật” đều có tuổi thọ, sẽ đến ngày hư hỏng và không còn dùng được. Công trình xây dựng nào cũng có tuổi thọ, cũng xuống cấp, hư hỏng theo thời gian và cần phải phá dỡ để xây dựng lại (nếu vẫn phù hợp quy hoạch), hoặc không phù hợp thì phá dỡ để dùng cho mục đích khác.
Nhà chung cư hư hỏng thì phá dỡ, vậy nhà liền kề, nhà biệt thự có hư hỏng, cần phá dỡ không? Nếu theo lý luận trên thì rõ ràng là có, vậy tại sao chúng ta quy định nhà chung cư sở hữu có thời hạn theo niên hạn/tuổi thọ công trình nhưng nhà thấp tầng lại được sở hữu lâu dài?
Phải chăng là bởi nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu, dễ dẫn đến không đồng thuận so với nhà thấp tầng nên sẽ dễ đồng thuận hơn khi quyết định phá dỡ để xây dựng lại? Vậy thì rút cục, pháp luật xây dựng để dễ dàng trong quản lý cho cơ quan chức năng hay để bảo vệ người dân?
Nguyên tắc của chúng ta khi xây dựng pháp luật là phải xác định chính xác vấn đề cần giải quyết là gì. Với dự án Luật Nhà ở lần này thì vấn đề là cải tạo chung cư hay sở hữu chung cư? Nếu vấn đề trực tiếp ở đây là việc cải tạo chung cư khó khăn thì cần phải tìm ra giải pháp để giải quyết. Cơ quan soạn thảo cho rằng lý do sâu xa của việc khó cải tạo chung cư cũ là do quyền sở hữu lâu dài của người dân. Tôi cho rằng điều này không hợp lý.

Khi nhìn nhận về quan hệ sở hữu, chúng ta chỉ nhìn ở mảng quyền mà không chú ý đến phần nghĩa vụ. Ngay cả người dân ở chung cư cũ cũng chỉ nhìn ở phần quyền và không để ý khía cạnh nghĩa vụ của mình. Vậy nhà làm luật phải khiến người dân hiểu thông qua các quy định thành văn trong luật.
Là chủ sở hữu căn chung cư, anh có toàn quyền với tài sản của anh nhưng anh cũng phải có nghĩa vụ với cộng đồng; phải đảm bảo tài sản của anh không ảnh hưởng đến cộng đồng. Nếu chung cư xuống cấp, anh phải có nghĩa vụ khắc phục sự xuống cấp đó, nếu không khắc phục được thì phải tháo dỡ. Nhà làm luật phải làm cho người dân hiểu điều đó chứ không phải là can thiệp vào quyền sở hữu của người dân.
Thực tế, theo ban soạn thảo, quy định chung cư sở hữu có thời hạn sẽ “không hồi tố”, chỉ áp dụng cho những chung cư có giấy phép xây dựng từ khi Luật Nhà ở năm sửa đổi có hiệu lực (dự kiến tháng 7/2024), có nghĩa là chúng ta ấn định thời hạn sở hữu cho những thứ chưa ra đời (những nhà chung cư cấp phép sau tháng 7/2024), điều này rất phản cảm, nên việc dư luận phản ứng mạnh mẽ là dễ hiểu.

Vậy theo quan điểm của ông, vì sao việc cải tạo chung cư cũ lại chậm chạp? 
Luật Nhà ở quy định chỉ đối với những chung cư bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không còn bảo đảm an toàn cho người sử dụng (thường gọi là “chung cư cấp D”) thì chủ sở hữu mới buộc phải phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư mới hoặc bàn giao cho cơ quan có thẩm quyền để phá dỡ. Các trường hợp khác không phải “chung cư cấp D” thì phải được 100% chủ sở hữu đồng ý thì mới được phá dỡ. Theo đó, khi chung cư xuống cấp nhưng chưa đến “cấp D” mà hầu hết người dân đồng ý phá dỡ nhưng chỉ một người không đồng ý cũng không thực hiện được. Theo tôi cần phải sửa luật để ấn định trường hợp này chỉ cần 2/3 hoặc 80% người dân đồng ý là có thể phá dỡ được.

Ngoài ra, nói là khó cải tạo chung cư cũ nhưng thực chất là những căn nhà tập thể cũ xây dựng thời bao cấp với chất lượng xây dựng rất kém (có thể thấy ở tập thể Giảng Võ, tập thể Thành Công). Dù theo luật thì nó vẫn là “chung cư” nhưng khác xa với những chung cư hiện đại chúng ta thường thấy. Tuy nhiên, dù chất lượng kém nhưng các khu tập thể cũ lại nằm ở vị trí đất vàng, đất kim cương ở khu vực nội đô. Nếu cải tạo lại chung cư, nhà đầu tư phải mở rộng diện tích hoặc chồng cao tầng lên, trong khi khu vực đó đã quá tải về hạ tầng nên Nhà nước khó có thể cấp phép. 

Ngoài ra, nhiều người dân lại yêu cầu hệ số K bồi thường cao (diện tích căn hộ mới = diện tích căn hộ cũ * hệ số K). Thậm chí những hộ dân ở tầng 1 (đang kinh doanh buôn bán được) thì muốn hệ số K lên tới 2-3 lần và họ yêu cầu nếu xây nhà mới thì phải cho họ tiếp tục ở tầng 1. Những lý do này khiến việc cải tạo chung cư cũ gặp nhiều khó khăn.
 

Như vậy là việc chậm chạp trong cải tạo nhà chung cư cũ không liên quan nhiều đến thời hạn sử dụng. Để giải quyết vấn đề này thì ngoài phương án quy định thời hạn chung cư theo tuổi thọ công trình như ban soạn thảo đề xuất thì đâu là giải pháp cho việc cải tạo chung cư cũ?
Đúng vậy. Nếu vì những vướng mắc trong giải quyết loại hình nhà tập thể cũ mà chúng ta áp đặt cho loại hình chung cư mới, tiên tiến thì sẽ dẫn đến mâu thuẫn. Cần nhấn mạnh rằng quy định thời hạn sở hữu chung cư đang đề xuất cũng không “hồi tố”, như vậy cũng đâu thể giải quyết được những vướng mắc hiện hữu của những chung cư đã xây, trong khi lại ấn định thời hạn sở hữu cho những nhà chung cư mới tạo lập với khoa học, công nghệ hiện đại?
Ngoài ra, điều này còn có thể dẫn đến tình trạng người dân đổ xô tìm mua những căn chung cư cũ (nhưng sở hữu lâu dài) thay vì mua những căn chung cư mới (có ấn định thời hạn sử dụng). Hàng cũ xuống cấp lại đắt giá trong khi hàng mới chất lượng cao lại bị xem nhẹ, điều này rất trớ trêu.
Vậy thì để cải tạo chung cư, cần khai thác khía cạnh chịu nghĩa vụ của chủ sở hữu. Hiến pháp quy định quyền con người, quyền công dân, gồm quyền sở hữu tài sản, có thể bị hạn chế vì lý do an ninh quốc gia, sức khỏe cộng đồng… Chúng ta cần thể chế hóa điều đó trong Luật Nhà ở (sửa đổi).

Khi chung cư đã đến mức nguy hiểm thì phải tuân thủ sự kiểm định bắt buộc của Nhà nước, chủ sở hữu phải trả tiền. Kết quả kiểm định sẽ làm căn cứ để đưa ra một số giải pháp: Nếu chung cư vẫn dùng được nhưng cần cải tạo thì Nhà nước sẽ ra quyết định yêu cầu cải tạo trong thời gian hợp lý. Nếu chung cư không còn sử dụng được, phải phá dỡ thì Nhà nước sẽ yêu cầu phá dỡ. Còn nếu kiểm định mà chung cư không vấn đề gì thì tiếp tục sử dụng. Khi vấn đề này được thể chế hóa bằng luật và được nêu rõ trong hợp đồng mua bán thì những khách hàng dùng chung cư phải tuân thủ.
Khía cạnh thứ 2, ở góc độ “luật tự nhiên” thì chủ sở hữu tài sản ngoài quyền thì còn phải có nghĩa vụ với cộng đồng. Nhà làm luật cần phải làm cho người dân hiểu vấn đề này thì việc xây dựng chế định về nhà chung cư sẽ tốt. Điều này sẽ tốt ở cả khâu lập pháp lẫn thi hành.
Theo tôi, chi bằng nhà làm luật quy định rõ rằng quyền sở hữu là không thời hạn, nhưng công trình đến tình trạng nguy hiểm như thế nào thì những người đồng sở hữu chung cư có nghĩa vụ phải khắc phục điều đó. Nếu không khắc phục thì Nhà nước sẽ can thiệp bằng cách di dời người dân. Nếu người dân không thỏa thuận được việc cải tạo thì Nhà nước sẽ buộc phá dỡ, thu hồi đất và bồi thường ở mức giá rẻ theo giá trị tài sản còn lại. Khi đó, người dân sẽ phải cân nhắc, thay vì họ mất nhà và chỉ được bồi thường 100 triệu đồng chẳng hạn, thì họ bỏ 300 triệu đồng ra góp cùng nhau để xây một tòa nhà mới và căn hộ của mình có giá trị cao hơn, chẳng hạn 3 tỷ đồng.

Theo ông, việc quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư có là trở ngại cho việc phát triển nhà chung cư cao tầng tại các đô thị - một xu hướng mà cả thế giới hướng tới?
Luật Nhà ở 2014 đã khuyến khích người dân ở chung cư. Trong Chiến lược nhà ở quốc gia, chúng ta khuyến khích nhà chung cư, nhà cho thuê, nhà ở xã hội, nhà công nhân… Trong chương trình phát triển nhà ở các địa phương cũng quy định tỷ lệ nhất định là nhà chung cư.
Xu hướng chung cư là xu hướng tất yếu của loài người. Việc ở nhà chung cư sẽ tối đa hóa hệ số sử dụng đất, diện tích đất còn lại có thể làm được nhiều tiện ích khác phục vụ cuộc sống người dân. Do đó, việc khuyến khích nhà ở chung cư là điều phải làm.
Tuy nhiên, với văn hóa Á Đông, người dân xem nhà ở là tài sản rất lớn, còn thừa kế cho con cái. Do đó, nếu ấn định thời hạn sở hữu thì người dân sẽ quay sang mua đất nền, thậm chí đi tìm mua các chung cư cũ, dù xuống cấp nhưng lại có thời hạn lâu dài.
Khi xây dựng Luật Nhà ở thì chúng ta cần phải xác định chính xác vấn đề cần giải quyết. Giữa 2 mục tiêu xung đột với nhau là khuyến khích ở chung cư và giới hạn thời hạn sở hữu thì chúng ta chỉ được chọn một. Theo tôi, chúng ta nên khuyến khích ở chung cư, không nên quy định thời hạn sở hữu, nhưng cần quy định chặt chẽ trong vấn đề cải tạo nhà chung cư cũ.
Xin cảm ơn ông!