Chưa chủ đầu tư nào tại TP HCM “với” được gói tín dụng 12.000 tỉ đồng, nguyên nhân do đâu?

Theo Nhịp sống thị trường, gói tín dụng 12.000 tỷ đồng cho vay ưu đãi đối với phát triển nhà ở công nhân, nhà ở xã hội, cải tạo xây dựng lại chung cư trên địa bàn TP HCM.

Đây là cam kết của 4 ngân hàng BIDV, Agribank, Vietinbank, Vietcombank với chính phủ cho người mua nhà và chủ đầu tư của các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân vay với mức lãi suất thấp hơn từ 1,5-2% so với mức lãi suất cho vay trong trung và dài hạn bình quân của các ngân hàng thương mại.

Tuy nhiên, đa số các chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội tại TP HCM hiện nay đều không đủ thành phần về hồ sơ theo quy định của ngân hàng (dù đã triển khai từ rất lâu) để có thể vay được gói tín dụng 120.000 tỷ đồng.

Hồi tháng 7 vừa qua, Ủy ban nhân dân TP HCM đã công bố công khai danh mục 6 dự án đủ điều kiện để vay vốn gói 12.000 tỷ đồng.

Trong đó, CTCP Bất động sản Nguyên Sơn, Công ty TNHH Xây dựng và Kinh doanh nhà Điền Phúc Thành, CTCP Đức Mạnh là 3 chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội có đủ điều kiện vay.

Ngoài ra, chủ đầu tư dự án xây dựng nhà cho công nhân thuê là CTCP Thu Thiem Group và 2 chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư là CTCP Địa ốc DownTown và CTCP Đức Khải Tân Bình cũng đủ điều kiện vay gói tín dụng 120.000 tỷ đồng.

Các dự án trên có tổng mức đề xuất vay là 2.776 tỷ đồng, trong đó dự án nhà ở xã hội dành cho người có thu nhập thấp là 910 tỷ đồng, dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư là 1.166 tỷ đồng và nhà ở xã hội dành cho công nhân thuê là 700 tỷ đồng.

Thế nhưng, đến nay chỉ có dự án nhà ở xã hội phục vụ cho công nhân thuê thuộc Cụm công nghiệp tại phường Thạnh Mỹ Lợi, TP. Thủ Đức (chủ đầu tư là Công ty cổ phần ThuThiemGroup) được Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam - Chi nhánh Quận 7 (BIDV) thẩm định và chấp thuận cấp tín dụng với hạn mức cho vay là 585 tỷ đồng (mức tối đa). Tuy nhiên, chủ đầu tư dự án hiện chưa có nhu cầu giải ngân để triển khai, do đó chưa thực hiện ký kết hợp đồng tín dụng và các hợp đồng bảo đảm với ngân hàng theo quy định.
Các dự án còn lại vẫn trong quá trình thẩm định hồ sơ vay.

Theo đó, toàn bộ dự án tại TP HCM đủ điều kiện được công bố cho vay, đến nay vẫn chưa có dự án nào được cấp tín dụng.

TP HCM vừa qua đã có cuộc họp về tình hình triển khai, những bất cập khi thực hiện Chương trình tín dụng 120.000 tỷ đồng với đại diện Ngân hàng và các doanh nghiệp tham dự.

Dựa trên báo cáo của các chủ đầu tư, các nhà băng đều rất ủng hộ chương trình này. Thế nhưng, các ngân hàng có quy định riêng biệt về các điều kiện vay khi tiếp nhận hồ sơ thẩm định để đồng ý cấp tín dụng cho các chủ đầu tư, để đảm bảo thu hồi các khoản cho vay theo quy định.

Chẳng hạn, với dự án nhà ở công nhân, nhà ở xã hội thì cần có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và theo Luật Đất đai 2013 quy định “Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất không có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất; không được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất”.

Thế nhưng, đa số các chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội sau khi có quyết định chuyển mục đích sử dụng đất hay giao đất chưa thực hiện việc Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do đó, không đủ thành phần hồ sơ để vay theo quy định của nhà băng.

Do không thể dùng khu đất dự án nhà ở xã hội làm tài sản đảm bảo thế chấp để vay vốn cho dự án nhà ở xã hội trên đất mà phải dùng tài sản khác nhằm thế chấp đảm bảo khoản vay đã khiến doanh nghiệp gặp khó trong bối cảnh hiện nay.

Bên cạnh đó, ngoài điều kiện theo hướng dẫn của Bộ Xây dựng tại Công văn số 1551/BXD-QLN ngày 20/4/2023, các nhà băng còn yêu cầu phải có quyết định giao đất và Giấy phép xây dựng đối với các dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thì mới xem xét đến việc cho vay.

Những khác biệt vướng mắc này khiến đa số các chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội tại TP HCM đến nay vẫn không đủ thành phần hồ sơ đáp ứng quy định của Ngân hàng để được cân nhắc cho vay gói tín dụng 120.000 tỷ đồng.

Theo một số chuyên gia, thủ tục đang khiến dự án khó có thể tiếp cận được gói 12.000 tỷ đồng. Các dự án nhà ở xã hội tại TP HCM không biết bao giờ mới đạt chuẩn để vay vốn ưu đãi trong gói tín dụng 120.000 tỷ đồng khi những nút thắt về pháp lý chưa được tháo gỡ.

Theo ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty TNHH Lê Thành, một số ngân hàng đã chủ động tiếp cận các dự án nhà ở xã hội đang làm thủ tục và sẵn sàng chi vốn nếu những dự án đó đủ điều kiện về pháp lý, ngay sau khi gói tín dụng 120.000 tỷ đồng được triển khai. Thế nhưng, doanh nghiệp có thể vay vốn từ gói tín dụng này hay không phần lớn phụ thuộc vào tiến độ giải quyết mặt pháp lý cho các dự án.

Bên cạnh đó, sau khi lãi suất cho vay ưu đãi (8,7%/năm đối với chủ đầu tư là và 8,2%/năm đối với người mua nhà) được áp dụng đến hết ngày 30/6/2023 sẽ được điều chỉnh cũng là một rào cản khi mức điều chỉnh thấp hơn 1,5-2% so với lãi suất cho vay bình quân trung và dài hạn của 4 ngân hàng thương mại nhà nước. 

Do trong điều kiện thuận lợi thì cũng phải mất tới 1 năm mới duyệt xong pháp lý, nghĩa là đến năm 2024 mới có dự án nhà đủ tiêu chuẩn để được vay và bước vào quá trình xây dựng, cho nên các dự án mới sẽ khó có cơ hội để tiếp cận được mức lãi suất ưu đãi trong tháng 6. Ông Nghĩa cho biết rất khó để dự đoán khi nào người dân và doanh nghiệp xây nhà ở xã hội tại TP HCM vay được từ gói 120.000 tỷ đồng trong bối cảnh pháp lý như hiện tại.

Thực tế cho thấy điều này từng xảy đến với những chương trình cho vay ưu đãi liên quan tới nhà ở xã hội như gói hỗ trợ giảm lãi suất 2% cho doanh nghiệp vay xây nhà cho công nhân trong gói 40.000 tỷ đồng theo Nghị quyết số 43/2022/QH15 của Quốc hội và gói tín dụng 15.000 tỷ đồng theo Nghị quyết số 11/NQ-CP của Chính phủ. Những gói tín dụng này đều trong trạng thái giải ngân rất chậm chạp.

Trong kiến nghị gửi Thủ tướng Chính phủ, Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM (HoREA) vừa qua cũng nhận định mức lãi suất 8,7%năm là khá phù hợp để áp dụng cho chủ đầu tư dự án nhà ở công nhân, nhà ở xã hội, dự án cải tạo và xây dựng lại nhà chung cư. Bởi lẽ, lãi suất của các gói vay hiện nay rất cao, rơi vào khoảng 12-13%/năm. Thế nhưng, mức lãi suất 8,2%/năm áp dụng cho người mua và thuê nhà ở công nhân (những người có thu nhập thấp) hay nhà ở xã hội lại quá cao.

Theo đại diện của HoREA, Ngân hàng Chính sách xã hội hiện đang còn tồn gần 11.000 tỷ đồng để cho vay mua, thuê mua nhà ở xã hội, tuy nhiên không có người vay vì không có nguồn cung về nhà ở xã hội. Và trong trường hợp có nguồn cung nhà ở xã hội thì người đi mua, thuê mua nhà ở xã hội sẽ lựa chọn mức vay ưu đãi 4,8%/năm tại Ngân hàng Chính sách xã hội hơn là gói vay 120.000 tỷ đồng.