Bất động sản khu công nghiệp đón hàng loạt thương vụ trăm tỉ USD

Theo Nhịp sống thị trường, báo cáo tiêu điểm bất động sản công nghiệp Việt Nam mới đây cho thấy đại diện Savills Việt Nam đã chỉ ra rằng các thương vụ đầu tư bất động sản công nghiệp lớn nhất quốc gia có giá trị hàng tỷ USD.

Savills cho biết Việt Nam đã ghi nhận sự tăng trưởng ổn định sau nửa đầu năm đầy biến động, đó là nhờ các động lực chính của thị trường. Trong đó, chi phí lao động cạnh tranh, lực lượng lao động trẻ và năng động, nền kinh tế định hướng xuất khẩu, môi trường kinh doanh ổn định, vị trí địa lý, và sự tham gia tích cực của Việt Nam vào các Hiệp định Thương mại tự do được nhắc tới là những yếu tố chính.

Theo ông John Campbell, Phó Giám đốc, Trưởng Bộ phận Dịch vụ Công Nghiệp, Savills Việt Nam, kim ngạch xuất khẩu điện tử, máy tính từ năm 2016 tới năm 2022 đã tăng 193%, và kim ngạch xuất khẩu điện thoại tăng 68%. Điều này cho thấy Việt Nam đang dần đi đến chuỗi giá trị với tư cách là nền kinh tế định hướng xuất khẩu với các sản phẩm có giá trị tăng cao.

Vốn đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực sản xuất và chế biến đạt mức 8,4 tỷ USD, chiếm 63% của tổng vốn đầu tư nước ngoài trong nửa đầu năm nay. Có 379 dự án mới ghi nhận vốn đăng ký cấp mới là 5,4 tỷ USD. Có 225 dự án tăng vốn trong số 345 dự án hiện hữu, với tổng số vốn tăng thêm là 2,1 tỷ USD.

Singapore, Trung Quốc và Hong Kong là 3 quốc gia có mức đầu tư vào Việt Nam lớn nhất với thị phần trong tổng vốn đầu tư lần lượt là 25%, 23% và 12%.

Miền Bắc là khu vực thu hút đầu tư lớn nhất với 3,4 tỷ USD, khoảng 63% dự án FDI sản xuất đăng ký mới. Mặt khác, miền Nam lại xếp thứ 2 với tổng vốn đầu tư đạt 1,4 tỷ USD hay 27% dự án. Miền Bắc cũng duy trì vị trí đầu tiên với 238 dự án mới, còn miền Trung là 19 dự án và miền Nam là 122 dự án.

Tỉnh có lượng vốn FDI đăng ký mới trong sản xuất lớn nhất cả nước là Bắc Giang với 1,06 tỷ USD, khoảng 20% lượng vốn đầu tư. Tiếp đó là Bình Phước và Bắc Ninh với 11% tổng vốn đăng ký trị giá 577 triệu USD và 9% tổng vốn đăng ký trị giá 486 triệu USD tương ứng.

Trong nửa đầu năm 2023, một số dự án đầu tư lớn tại khu vực phía Bắc là dự án của dự án 280 triệu USD của Goerteck (Hong Kong) Co tại Bắc Ninh,  dự án của Fulian Precision Technology, với vốn đầu tư 621 triệu USD tại Bắc Giang hay dự án 165 triệu USD của Boltun Corp & QST International Corp tại Quảng Ninh.

Các dự án nổi bật ở phía Nam có thể nhắc tới như dự án 185 triệu USD của Suntory Pepsico Việt Nam tại Long An, dự án của Shandong Haohua Tire trị giá 500 triệu USD tại Bình Phước, hay dự án 163 triệu USD tại Bình Dương của Pandora Production Holdings A/S.

Savills cho biết trong 8 tháng năm 2023, sản xuất công nghiệp của Việt Nam tăng 2,6% so với cùng kỳ năm trước, tăng từ mức 2,3% của một tháng trước, đánh dấu là tháng tăng sản lượng công nghiệp thứ 4 liên tiếp với tốc độ tăng nhanh nhất. Sản lượng tăng từ mức 2,9% trong tháng 7 lên mức 3,5%.

Có tổng 397 khu công nghiệp (KCN) được thành lập năm 2023 với tổng diện tích đất là 122.900 ha. Trong đó, có 106 KCN khác đang được xây dựng với tổng diện tích đất 35.700 ha và 292 KCN đang hoạt động với tổng diện tích đất hơn 87.100 ha.

Trên toàn quốc, các khu công nghiệp ghi nhận tỉ lệ hấp thu cao trên 80%, trong đó, các tỉnh trọng điểm ở phía Bắc đạt mức 83% và các tỉnh trọng điểm phía Nam đạt 91%.

Có 68 dự án KCN ở khu vực kinh tế trọng điểm phía Bắc với diện tích đất cho thuê là 12.000 ha. Tùy theo năm, giá đất cho thuê tăng ở mức 30%, đạt trung bình 128 USD/ m2/ chu kỳ thuê. Tại khu vực này, khách thuê phần lớn hoạt động ở lĩnh vực điện tử và máy tính, sản xuất lắp ráp máy móc, thiết bị, ô tô, các cấu kiện liên quan đến năng lượng mặt trời. Một số doanh nghiệp nổi bật có hoạt động ở khu vực phía Bắc như LG Electronics, Canon, Hyundai, Samsung, VinFast, Honda.

Ở phía Bắc có mạng lưới đường bộ phát triển, đẩy mạnh kết nối giữa Hà Nội và các tỉnh công nghiệp trọng điểm như Hưng Yên, Bắc Ninh, Hải Dương, Bắc Giang, Quảng Ninh, Hải Phòng. Ngoài ra, có 3 cảng chính là Cảng Hải Phòng, Cảng nước sâu Lạch Huyện và Cảng Cái Lân. Theo đó, việc liên kết đến các thị trường quốc tế như Trung Quốc, Đài Loan, Hàn Quốc diễn ra thuận lợi hơn, qua đó giúp củng cố về khả năng cạnh tranh công nghiệp của vùng.

Mặt khác, ở vùng kinh tế trọng điểm phía Nam có 122 dự án khu công nghiệp với diện tích đất cho thuê là 24.883 ha, với giá cho thuê đất tăng 15% theo năm và đạt mức trung bình 174 USD/m2/ chu kỳ thuê. Phần lớn khách thuê hoạt động trong mảng chế biến thực phẩm và nước giải khát, dệt may, vật liệu xây dựng, nhựa và sản phẩm cao su. Một số khách thuê đáng chú ý có thể kể tới là Unilever, Coca-Cola và Kumho Tires, LEGO, Suntory PepsiCo, Intel.

Hiện Khu kinh tế phía Nam chờ đợi dự án Vành đai 3 (dự kiến hoàn thành vào năm 2026) và Vành đai 4 (dự kiến hoàn thành vào năm 2028) và cao tốc Bến Lức – Long Thành (dự kiến hoàn thành vào năm 2025). Ba gói thầu chính tại Sân bay Quốc tế Long thành tại Đồng Nai và Nhà ga số 3 Sân bay Quốc tế Tân Sơn Nhất ở TP.HCM đã được tiến hành khởi công từ ngày 31/8/2023. Sân bay quốc tế Long Thành sẽ có 3 giai đoạn với diện tích là 5.580 ha.

Theo ông John Campbell, Phó Giám đốc, Trưởng Bộ phận Dịch vụ Công Nghiệp Savills Việt Nam, Việt Nam dự kiến duy trì mức tăng trưởng kinh tế nhanh chóng trong trung hạn dù khó khăn toàn cầu vẫn còn đó. Ngoài ra, sẽ tiếp tục hưởng lợi từ sự dịch chuyển chuỗi cung ứng sản xuất toàn cầu sang những trung tâm sản xuất cạnh tranh tại Đông Nam Á.

Năm 2022 và 2023 đã ghi nhận những cột mốc quan trọng đối với sự tăng trưởng của ngành công nghiệp tại vùng đồng bằng Sông Cửu Long. Chủ đầu tư VSIP đã khởi công dự án đầu tiên tại Cần Thơ với diện tích 900ha vào tháng 9/2023, dự kiến đây sẽ là khu phức hợp của trung tâm công nghiệp công nghệ cao, dân cư và dịch vụ. Diện tích của giai đoạn 1 sẽ là 293,7 ha, vốn đầu tư hơn 152 triệu USD. 

Ngoài ra, VSIP cũng đầu tư xây dựng tuyến đường 7,4 triệu USD nối dự án với Quốc lộ 80 ở thời điểm sắp thi công. Theo Quy hoạch phát triển giai đoạn 2021 – 2030, tầm nhìn đến năm 2050, dự kiến Đồng bằng sông Cửu Long sẽ được phát triển thêm về hệ thống cơ sở hạ tầng, nền tảng tạo sức hút cho bất động sản công nghiệp với 6 tuyến cao tốc có chiều dài 1.166 km.

Thế nhưng, ông John Campbell cũng nói về một số thách thức nhất định của bất động sản Công nghiệp Việt Nam ở thời gian tới.

Đầu tiên là chất lượng đảm bảo thông suốt của mọi cơ sở hạ tầng giao thông tại Việt Nam so với các quốc gia trong khu vực vẫn còn thấp hơn. Cơ sở hạ tầng giao thông vận tải đang mở rộng nhanh chóng, tuy vậy sự phát triển vẫn chưa đáp ứng được tốc độ tăng trưởng kinh tế và xã hội. Động lực chính cho nhu cầu cơ sở hạ tầng là sự tăng trưởng nhanh chóng về vận tải hàng hóa và dân số đô thị, trong khi đó, năng lực của cảng biển và cảng chưa cho thấy được hết tiềm năng.

Thứ hai, nhu cầu về lao động có tay nghề sẽ tăng lên khi Việt Nam chú trọng chuyển sang thu hút các ngành công nghiệp có giá trị gia tăng cao và tăng năng suất để ngang bằng với các quốc gia trong khu vực. So với Trung Quốc, chi phí lao động tại Việt Nam chỉ bằng ⅓, tuy nhiên năng suất cũng thấp hơn ở mức tương đương.

Thứ ba, các quy định mới về chữa cháy nghiêm ngặt được áp dụng vào cuối năm ngoái. Điều này khiến các nhà phát triển công nghiệp, nhà sản xuất hay công ty dịch vụ logistics gặp khó khăn. Các nhà đầu tư ngoại chủ lực đang gặp khó trong việc có được chứng chỉ phù hợp và một số dự án đã bị trì hoãn bởi vấn đề này.