Chủ mặt bằng kinh doanh khách sạn, nhà hàng tại Hà Nội: Hai năm bĩ cực chưa biết ngày nào thái lai

Bất động sản "siêu cấp" rao bán lỗ

"Bán khách sạn đẳng cấp mặt phố cho thuê 3 tỷ/tháng, diện tích 150m2, 11 tầng mặt tiền 9m, Vị trí đẹp ngay phố Trần Thái Tông, Trương Công Giai, Cầu Giấy. Diện tích 150m2 x 11 tầng mặt tiền 9m. Nhà mới 11 tầng thang máy MITSUBISHI nhập khẩu, khu chia lô, mỗi tầng 5 phòng kinh doanh, tổng 33 phòng kinh doanh, tầng hầm để xe rộng, tầng 2 sẵn quầy lễ tân, tầng lửng 3 phòng kinh doanh; từ tầng 3 đến tầng 7 mỗi tầng 5 phòng kinh doanh (1 phòng đôi, 4 phòng đơn); tầng 8,9 mỗi tầng 2 phòng VIP; tầng 10 làm nhà hàng ăn uống, cafe, hiện chủ đã ký hợp đồng cho thuê 250 triệu/tháng khách mua về chỉ việc thu tiền theo hợp đồng, thửa đất vuông vắn, nhà không lỗi phong thuỷ. Nội thất và kiến trúc hiện đại, đầy đủ GPXD, hoàn công, PCCN theo quy định của pháp luật. Sổ đỏ sẵn két, bán 65 tỷ còn thương lượng thêm".

"Bán khách sạn Hoàng Đạo Thúy, diện tích 250 mét vuông, 9 tầng, đang cho thuê 2,5 tỷ/năm. Bán lại tòa khách sạn 3 sao Hoàng Đạo Thúy giao cắt Lê Văn Lương, nơi tập trung nhiều văn phòng, công ty và người nước ngoài sinh sống, tuyến đường được coi là phố khách sạn của Quận Cầu Giấy hiện tại. Sổ đỏ 250m2 xây mới 8 tầng nổi và 1 tầng hầm, mặt tiền 10m vuông vắn thoáng sau. Nhà xây đẹp, hiện đại, bản vẽ thiết kế làm khách sạn với tổng số phòng là 45 phòng kép kín, đầy đủ tiện nghi, nội thất cao cấp hạng sao. Trước nhà nhìn vườn hoa rộng nên không gian cực kỳ thoáng mát và yên tĩnh. Sổ đỏ chính chủ, đầy đủ giấy phép xây dựng, giấy phép kinh doanh, hệ thống báo cháy và chữa cháy, lượng khách luôn luôn ổn định và phát triển theo từng tháng, đang cho thuê giá cao 10.000USD/ tháng ổn định, lâu dài. Nay cần tiền nên chấp nhận bán giá 75 tỷ bao sang tên cho khách mua nhà".

"Bán nhà mặt phố lớn Cầu Giấy tập trung nhiều khách Hàn - Nhật,  9 tầng - Aparterment - 14 căn hộ nội thất cao cấp chỉ 39 tỷ. Diện tích 100m vuông, mặt tiền 6m, sổ đỏ vuông đẹp. Đang cho thuê 130 triệu/ tháng. Chủ muốn bán nhanh giá giảm sâu so với thị trường....", "sang nhượng biệt thự 3 tầng khu Trung Hòa, 250m, hiện đang kinh doanh nhà hàng, 40 tỉ còn thương lượng...".

Đây là những nội dung rao bán các bất động sản đang là khách sạn, căn hộ cao cấp cho thuê tại Cầu Giấy. Đặc điểm của bất động sản loại này là "nhà đất đẻ ra tiền", đang sử dụng để kinh doanh. Thực tế qua khảo sát, các bất động sản này đúng y như tin rao bán về diện tích, công năng, sổ đỏ hay cả các yếu tố phong thủy khác đi kèm, nhưng các thông tin "đang cho thuê kinh doanh 2,5 tỉ/năm hay 10.000 USD" là điều cần xem xét lại. Các khách sạn, tòa nhà có căn hộ cao cấp cho thuê vẫn đang hoạt động, nhưng đều không được phủ kín phòng. 

Các bất động sản có thể kinh doanh khách sạn hay căn hộ cao cấp cho thuê đều có chung đặc điểm là những bất động sản "xịn", nhà mặt phố hoặc mặt ngõ to trong các khu đông dân cư, nhiều văn phòng, đầy đủ tiện ích, an ninh tốt. Vì các đặc điểm này, bất động sản phân khúc này đều có giá bán tính bằng triệu đô, từ 20 tỉ đổ lên. Việc sở hữu một khách sạn hoặc tòa nhà căn hộ cho thuê tại 4 quận nội thành Hà Nội là mục tiêu nhà nhiều nhà đầu tư "tay to" luôn hướng đến, do lợi nhuận thu về tốt và giá trị lâu dài của bất động sản. 

Trước đây, săn được những tòa nhà kiểu này là khá khó, từng có nhiều chủ đầu tư ôm cả cục tiền đi để mua lại 1 khách sạn tại phố cổ hoặc quận Cầu Giấy nhưng tìm mãi không có mấy người bán, hoặc đòi giá quá cao. Anh Tuấn - 1 chủ đầu tư lâu năm nhiều kinh nghiệm đang sở hữu 3 tòa nhà căn hộ cho thuê và từng xây dựng, mua đi bán lại nhiều bất động sản kiểu này cho biết: "Cái chính nhất khi kinh doanh phân khúc này là dòng tiền. Khách sạn, căn hộ cao cấp cho thuê luôn có đầu tư ban đầu lớn, nhưng dòng tiền tốt, hàng tháng thu về cao. Nếu cứ có độ phủ tốt của phòng và căn hộ thì rất ổn". 

Từ đầu năm 2021 đến thời điểm hiện tại, những bất động sản "siêu cấp" dạng này tại khu vực quận Cầu Giấy được rao bán nhiều hơn. Giá trị cao nên rao bán khó, nhiều khách sạn, căn hộ cao cấp đã phải giảm giá bán, mà vẫn chưa "trôi". Nhiều môi giới cho biết cách đây tầm 4-5 năm, nhiều khách hàng đưa ra đề bài tìm tòa nhà khách sạn, căn hộ tại Cầu Giấy để thuê hoặc mua lại thì không có, còn hiện tại thì ngược lại, nhiều người muốn bán mà không tìm ra khách mua. Với nhiều môi giới, chốt được 1 giao dịch giá trị cao tầm mấy chục tỉ như phân khúc này thì đã có thể có luôn nửa năm ấm no với hoa hồng môi giới cao. 

Hai năm gồng lỗ vì dịch bệnh, nhiều người không còn chịu nổi nhiệt 

Anh Hải - một chủ sở hữu tòa nhà cao cấp cho thuê tại phố Trương Công Giai cho biết: "Tôi có tòa nhà gồm 24 phòng cho thuê đi cùng 1 mặt bằng có thể làm spa, đã đầu tư đầy đủ. Căn hộ của tôi chủ yếu phục vụ khách Hàn - Nhật, mặt bằng spa trước đây sử dụng nhưng giờ cho thuê 100 triệu/1 tháng. Hiện tại vẫn thừa phòng, không có khách thuê, mặt bằng mở spa nhiều tháng nay không có người thuê. Mỗi tháng phải trả ngân hàng 180 triệu, doanh thu hiện tại của tòa nhà là 200 triệu, chỉ còn lại 20 triệu. Số tiền này không đủ trả lương nhân viên vận hành căn hộ, đau đầu lắm... Hai năm vừa rồi dịch dã, mệt quá rồi...". 

Chị Yến - giám đốc điều hành một chuỗi bao gồm nhà hàng, khách sạn M.W rất có thương hiệu ở khu vực Cầu Giấy cho biết: "Tôi...về hưu rồi. Doanh nghiệp đã hoạt động lâu, và chưa bao giờ lại thấy khó khăn như 2 năm vừa rồi. Bắt đầu từ năm 2019, quãng thời gian giãn cách xã hội, 3 nhà hàng trong hệ thống đã phải tạm đóng trong thời gian dài rồi mở lại. Khách sạn cũng vắng hẳn, trong thời gian giãn cách thì đóng hẳn. Hiện tại, khi các cấp chính quyền thực hiện tốt các biện pháp chống dịch, người dân được tiêm Vắc - xin nhiều, chúng ta hướng đến bình thường mới để phục hồi kinh tế, tuy nhiên khó khăn vẫn còn nhiều lắm. Hai năm nay, doanh nghiệp đã buộc phải cắt giảm rất nhiều nhân sự, nguồn thu chỉ bằng 10% so với trước, và giờ thì tôi cũng xin nghỉ rồi". 

Chị Mai đã phải đóng 3 khách sạn, bao gồm 2 khách sạn tại khu vực Cầu Giấy và 1 khách sạn trên phố cổ. Chị Mai cho biết: "Thực tế là nhiều khách sạn, nhà hàng ở Cầu Giấy chủ yếu phục vụ đối tượng khách hàng Trung Quốc, Nhật Bản, Hàn Quốc, dù cũng có số lượng khách Việt Nam nhất định, còn khách sạn trên phố cổ thì là cho Tây, cho khách du lịch nước ngoài. Các căn hộ cao cấp thì chủ yếu là khách hàng Trung Quốc, Nhật Bản, Hàn Quốc, những người lưu trú lâu dài, kí hợp đồng dài hạn. Cũng giống như dân ta thôi, ai cũng muốn ở đâu có cộng đồng ở đấy.

Mỗi tòa nhà cho khách Trung thì chủ yếu là khách Trung, hoặc Nhật Bản, Hàn Quốc, kéo theo các nhà hàng món ăn Hàn. Người Hàn hầu như rất ít nấu ăn vào buổi tối, họ đi ăn ngoài nên chọn những khu vực nhiều nhà hàng Hàn Quốc. Khách Nhật thì thích riêng tư, không ồn ào. Hai năm dịch bệnh, khách Trung Quốc vẫn chưa sang Việt Nam du lịch trở lại. Số lượng khách lưu trú Nhật Bản, Hàn Quốc cũng giảm nhiều. Kinh doanh khách sạn, căn hộ cho thuê chưa bao giờ khó khăn như hiện nay. Cuối 2020, tôi lỗi mỗi tháng 300 - 400 triệu, qua đến nửa đầu 2021, gục rồi, không gồng nổi nữa". Chị Mai đã có cả 1 thời gian dài bị trầm cảm, stress nặng nề khi kinh doanh thua lỗ đồng thời dương tính với Covid-19 trong thời gian đầu. 

Với các chủ sở hữu đã mua đứt cả khách sạn hoặc cả căn hộ, sở hữu kiểu "sổ đỏ tên tôi cất két nhà tôi", thanh toán hết tiền thì vẫn còn sống được, nhưng số chủ sở hữu "tiền cả cân" này không nhiều. Bài toán kinh doanh, rất nhiều chủ đầu tư đi vay để xây khách sạn, căn hộ, hoặc thuê lại mặt bằng để kinh doanh, dòng tiền vốn trước rất tốt do kinh doanh ổn định, thì bị chặn lại đột ngột sau khi "con Cô-vi" đến. 

Hiện tại, dù là "bình thường mới", thị trường mặt bằng cho thuê để kinh doanh khách sạn, căn hộ cao cấp, nhà hàng cao cấp vẫn còn rất trầm lắng. Ngoài các hệ thống nhà hàng đã có thương hiệu và lượng khách ổn định vẫn hoạt động tốt thì thêm các mô hình kinh doanh ăn uống qui mô nhỏ. Qua tham khảo, nhiều người vẫn giữ tâm lý phòng thủ, chưa dám đầu tư kinh doanh trở lại. Chị Mai chia sẻ vui: "Suốt 2 năm qua, kinh doanh cao cấp, khách sạn xịn thì méo mặt, còn làm kiểu nhà nghỉ, hotel giá rẻ thuê theo giờ thì vẫn cứ tốt. Bạn tôi có vài nhà nghỉ kiểu này, 120 nghìn/ 2 tiếng đầu, vẫn cứ sống tốt. Một người bạn khác từ chủ một nhà hàng lớn, giờ vẫn đam mê với ẩm thực, về bán đồ ăn online và mở một tiệm bánh mỳ nhỏ, lại có doanh thu tốt để mà sống". 

Khó khăn với người này thành cơ hội cho người khác, khách sạn, căn hộ cao cấp sụt giá lại là lúc chủ đầu tư khác "bắt đáy". Anh Tuấn cho biết: "Vừa chốt xong 1 tòa, hơn 50 tỉ ông ạ, chủ cũ vay ngân hàng để đầu tư, 2 năm rồi không gồng nổi nên bán cắt lỗ. Giá này thấp hơn thời gian trước gần chục tỉ, trước đây toàn này rao bán 70 tỉ. Có khách sạn ở Hà Nội vẫn cứ là...ấm 3 đời, kinh doanh đến đời con đời cháu. Dịch dã rồi dần sẽ qua, mở cửa trở lại, khách quốc tế lại sang thì chỉ có cháy phòng. Đấy, hỏi sao bao người kinh doanh du lịch khi nghe tin mở lại đường bay đã khấp khởi mừng. Hai năm bĩ cực, rồi kiểu gì cũng phải đến ngày thái lai..."

Tham khảo thêm thông tin chi tiết về nhà đất quận Hoàng Mai tại Bán đất nền Hoàng Mai với đầy đủ các tin tức về chủ đất, vị trí và giá thành.