Hai năm dịch bệnh, bất động sản trở thành kênh đầu tư nóng sốt nhất, hút dòng tiền nhất. Đất lên giá ở khắp nơi, có những nơi tăng giá gấp đôi gấp ba, tăng theo tháng theo ngày.
Thủ đô vốn đất chật người đông, tấc đất tấc vàng, Hà Nội là nơi nhu cầu về nhà ở cao hàng đầu. Theo Savills, nguồn cung nhà ở tại Hà Nội đang thấp nhất 5 năm trở lại đây. Với tốc độ đô thị hóa cao, đến năm 2025, dân số Hà Nội dự kiến sẽ rơi vào khoảng 9 triệu người, tương đương số hộ gia đình tăng thêm 72.000 hộ mỗi năm, trong khi số lượng căn hộ mới là 27.000 căn mỗi năm. Hà Nội sẽ thiếu hụt số lượng nhà ở, trong đó biệt thự và nhà liền kề là rất thiếu hụt nguồn cung do không có dự án mới nào. Nguồn hàng này chỉ đến từ các dự án đã được triển khai, và số lượng còn lại là rất ít để bán.
Trong tháng 1 và tháng 2 của năm 2022, nhu cầu tìm mua bất động sản của người dân Hà Nội, cả về nhu cầu căn hộ lẫn đất nền, liền kề, biệt thự. Do nguồn cung không đủ đáp ứng nhu cầu, Hà Nội đã phải tính đến nhiều chính sách và giải pháp về nhà ở cho người dân.
Nhu cầu là cao như vậy, thế nhưng hàng trăm biệt thự tại nhiều dự án vẫn đang ở thực trạng bỏ hoang phí nhiều năm nay. Đến thời điểm hiện tại, khi khảo sát thực tế, chúng tôi ghi nhận chỉ có một số ít biệt thự đưa vào sử dụng, còn lại vẫn rất nhiều căn biệt thự bỏ hoang. Các biệt thự này chủ yếu nằm ở các dự án thuộc huyện Hoài Đức như khu đô thị Nam An Khánh, Vân Canh, Lideco, dự án biệt thự Vườn Cam, một vài biệt thự tại khu biệt thự liền kề Thiên Đường Bảo Sơn... Cá biệt, có những biệt thự nằm ngay Trung Văn (Quận Thanh Xuân) – tức rất gần trung tâm là khu vực 4 quận nội thành cũ.
Trong khi nhu cầu rất cao, nhiều người chỉ mơ có được “tấc đất cắm dùi” ở Hà Nội, giá đất tăng cao, thì việc biệt thự bỏ hoang giống như một nghịch lý. Ai nhìn thấy cảnh các biệt thự bỏ hoang này đều không khỏi cảm thấy xót xa. Hàng trăm căn biệt thự bỏ hoang là cả khối bất động sản giá trị nghìn tỉ cũng bỏ không, không được đưa vào sử dụng, rất lãng phí. Chủ trương không được lãng phí nguồn lực, trong đó có đất đai cũng đã được Chính phủ nhắc nhở rất nhiều lần.
Thời điểm năm 2008, một căn biệt thự tại khu Thiên đường Bảo Sơn có diện tích 300m có giá bán khoảng 1 triệu USD. Những biệt thự trong Khu đô thị Nam An Khánh – Sudico có giá bán từ 10 tỉ đồng đến nhiều chục tỉ đồng, toàn những con số cao chót vót. Cho đến thời điểm hiện tại, rất nhiều năm trôi qua, nhiều căn biệt thự triệu đô vẫn cứ ở tình trạng bỏ không, không được hoàn thiện và có người ở.
Với bất động sản, cụ thể ở đây là nhà nằm trên đất, thì người mua có 2 nhu cầu: mua nhà để ở và để đầu tư.
“Đây là một pha đầu tư mà tiền đi vào lòng đất theo đúng nghĩa của tôi. Đã đầu tư thì có lỗ có lãi, và việc đầu tư vào căn này là sai lầm cũng không lớn lắm, chưa thiệt hại gì nhưng không sinh lời. Tôi bỏ 17 tỉ vào đấy, sau 6 năm, vẫn là 17 tỉ, cùng lắm lên được 19 tỉ, thì về mặt đầu tư là thất bại rồi”, anh Thuận – một chuyên gia đầu tư bất động sản cho biết.
6 năm trước, anh bỏ 17 tỉ mua 1 căn biệt thự 3 tầng đơn lập trên nền đất 200m2 tại Hoài Đức. Theo tính toán, khi dự án hoàn thiện, hạ tầng hoàn thiện, anh bán nhanh “lướt sóng” là lời chí ít cũng được vài tỉ. Thế nhưng, đến vài năm sau, đường vào khu đô thị vẫn là con đường đất, ngày nóng thì bụi mù mịt, khi mưa thì lầy lội. Anh rao bán nhiều lần bằng giá mua nhưng rất ít khách hỏi, thậm chí trả giá thấp hơn. Xác định mua để đầu tư, không muốn bán lỗ, căn biệt thự của anh Thuận vẫn để không bao nhiêu năm nay. Trong khi đó, vài mảnh anh đã mua với giá rẻ tại các huyện ở Hòa Bình kiểu “bỏ phố về rừng” nay bán thu về khoản tiền gấp đôi gấp 3 khi đầu tư. Tiếp theo, anh Thuận chuyển hướng sang “bỏ phố về biển”, đầu tư phân khúc bất động sản ven biển hiện đang hấp dẫn sôi động nhất giải đoạn này. Căn biệt thự giữa Thủ đô, lại vẫn cứ để hoang thêm thời gian dài nữa.
Cả khu đô thị đã gần hoàn thiện nhưng không mấy người chuyển về sống, tiện ích không có, không đồng bộ là nguyên nhân nữa khiến nhiều biệt thự bỏ hoang. Chị Hoa – một người mua biệt thự với nhu cầu là để ở đã từng mơ về một căn nhà ấm áp trong một khu đô thị hiện đại, xin xò như chủ đầu tư đã vẽ ra khi quảng cáo dự án. Dồn hết tiền tiết kiệm vào căn biệt thự, sau khi được nhận nhà thô, gia đình chị bỏ thêm số tiền lớn hoàn thiện căn nhà. Cả gia đình chuyển từ trung tâm ra đây sống, nhưng đêm xuống thì... sợ ma vì giai đoạn đầu đèn điện trong đường nội khu còn chưa được thắp sáng. Có đêm, con gái chị đau bụng, gia đình không thể tìm đâu được hiệu thuốc gần nhà. Việc lái xe di chuyển vào trung tâm tưởng “chỉ 30 phút” như quảng cáo, nhưng mất cả tiếng đi buổi sáng rồi chiều lại mất cả tiếng về. Mỗi lần muốn đặt hàng online, chị Hoa lại tốn đến cả trăm nghìn tiền ship, thậm chí người bán hàng từ chối giao hàng. Sống tại khu này, trường học gần nhà không có, việc di chuyển đến trường học của con quá xa, rồi quá nhiều những bất tiện, chị Hoa đành cho thuê lại biệt thự rồi lại thuê nhà chung cư vào gần trung tâm để sống. Căn biệt thự do xa trung tâm nên rất khó cho thuê, cho thuê không được giá cao.
Với những lí do này, hiện trạng của nhiều căn biệt thự vẫn là bỏ hoang. Do để hoang lâu ngày, nhiều căn nhà xuống cấp, cây cối mọc um tùm. Một số căn biệt thự trở thành nơi ở của nhóm các công nhân xây dựng, người lao động làm thuê. Một nhóm các công nhân xây dựng cho biết: “Chỉ nhóm chúng tôi mới có thể ở được trong các căn nhà kiểu này, bởi nhà chưa được hoàn thiện, tường chưa trát, nền vẫn là nền xi măng, mùa hè không có điều hòa nhưng có gió trời lồng lộng. Điện nước đều là “câu” tạm vào dùng. Chúng tôi đùa vui với nhau rằng đời mình thế mà sướng, được ở biệt thự xịn trong thời gian thiếu việc vì dịch bệnh”.
Giai đoạn này, giá bất động sản nhìn chung là lên, một số biệt thự được rao bán lại. Tuy nhiên, phân khúc “bỏ hoang” này vẫn đứng im không nhúc nhích. Chị Trâm – 1 môi giới vừa dẫn vài khách qua khu Geleximco có vị trí khá gần ngay Lê Trọng Tấn – Hà Đông xem một căn biệt thự chủ nhà bán cắt lỗ khá sâu. Tuy nhiên, việc phải đầu tư hoàn thiện rất nhiều căn biệt thự đã bỏ hoang lâu ngày khiến khách ngần ngại. “Các dự án biệt thự về sau đều được hoàn thiện cơ sở hạ tầng, còn biệt thự dạng này điện – đường – trường – trạm còn thiếu như nhà ở trên miền núi, thì làm sao bán được”, chị Trâm cho biết.
Việc đất nền, biệt thự ở khu vực phía Tây Hà Nội khiến mức độ quan tâm của nhà đầu tư đến phân khúc này có tăng lên, tuy nhiên theo khảo sát thì giao dịch thực tế cũng không nhiều. Chủ sở hữu những căn biệt thự này muốn bán được buộc phải cắt lỗ so với mức giá mua ban đầu.
Việc biệt thự bỏ hoang là hệ quả của 1 giai đoạn thị trường phát triển nóng, thủ tục pháp lý còn nơi lỏng. Khi ấy, các chủ đầu tư xin được dự án, việc dựng lên những khung bê tông rồi gắn vào đấy cái mác biệt thự được đánh giá rằng chỉ là hành động “phân lô bán nền nâng cấp”. Xây dựng các khu biệt thự kiểu ăn xổi, thiếu qui hoạch đồng bộ nhưng vẫn bán được, dẫn đến giờ đây nhiều chủ đầu tư bán chẳng được ở chẳng xong. Thời điểm Hà Tây sáp nhập về Hà Nội, nhiều dự án được “phê duyệt trong ngày”, để lại hệ quả cho đến tận bây giờ.
Trước thực trạng biệt thự để không lãng phí tài nguyên đất đai, Uỷ ban Nhân dân thành phố Hà Nội đã tính đến những giải pháp nhằm hạn chế tình trạng này. Nhiều ý kiến cho rằng Bộ tài chính nên đánh thuế với những chủ nhà để hoang hóa biệt thự, đánh thuế cao cho người sở hữu từ bất động sản thứ 2 trở lên. Với biệt thự bỏ hoang có thể đánh thuế từ 5 đến 10% dựa trên giá trị hợp đồng. Thành phố Hà Nội nên có mức xử phạt 10 đến 20 triệu đồng 1 căn biệt thự bỏ hoang. Tuy nhiên, các ý tưởng đánh thuế này qua 10 năm chưa thực hiện được.
Việc không để hoang hóa, lãng phí là cần thiết, nhưng “của đau con xót”, người mua nhà – đã bỏ “cả đống” tiền vào 1 căn biệt thự đâu ai muốn tiền của của mình chôn chân, đôi khi họ là... nạn nhân. Nhiều chủ nhà chờ đợi việc cơ sở hạ tầng dần được hoàn thiện, cư dân vào ở đông hơn sẽ có các dịch vụ tiện ích đi kèm, biệt thự sẽ ở được hoặc bán được giá. Nhưng cá biệt, có những dự án vướng mắc pháp lý dẫn đến việc nhùng nhằng đến cả chục năm. Dự án Điểm dịch vụ sinh thái Song Phương do Công ty Cổ phần thương mại và dịch vụ Phương Viên là chủ đầu tư nằm tại xã Song Phương (Hoài Đức). Theo phê duyệt ban đầu, đây là dự án du lịch sinh thái nghỉ dưỡng, sau đó chủ đầu tư dự án chuyển thành xây dựng nhà ở, biệt thự cao cấp. Năm 2018, Thanh tra Chính phủ đã thanh tra toàn diện dự án này, chủ đầu tư còn nợ thuế đất 152 tỉ đồng.
Cho đến thời điểm hiện tại, dự án này vẫn là vài chục nhà đơn lập, song lập dạng khung bê tông xây thô, bỏ hoang rất nhiều năm. Đường nội khu, đường dẫn không có mà chỉ là đường đất. Cũng tại huyện Hoài Đức, Dự án Khu biệt thự Vườn Cam do Công ty Cổ phần VinaPol làm chủ đầu tư cũng ở tình trạng tương tự. Ai nhìn cũng thấy, “dự án” kiểu như này thì sẽ còn nhiều năm nữa mới có thể vào ở được, và lỗi thì không phải do người mua nhà.
Những biệt thự vẫn cứ bỏ hoang nhiều năm nay, bất động sản “sốt nóng” thì đây vẫn cứ là những món hàng tồn kho khó bán. Giải pháp để bớt hoang hóa những căn nhà này vẫn là câu hỏi chưa có đáp án đầy đủ.
