Xây dựng nhà ở nội thành và thủ tục xin giấy phép xây dựng

TRẢ LỜI:

Câu hỏi được Luật sư  Vũ Thị Quyên (Đoàn Luật sư TP Hà Nội) trả lời như sau: 

1. Cần giấy phép xây dựng trước khi khởi công

Khoản 39 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020 quy định khi khởi công xây dựng công trình phải bảo đảm các điều kiện sau:
(1) Có mặt bằng xây dựng để bàn giao toàn bộ hoặc từng phần theo tiến độ xây dựng.
(2) Đối với công trình phải có giấy phép xây dựng thì phải có giấy phép theo quy định.
(3) Có thiết kế bản vẽ thi công của hạng mục công trình, công trình khởi công đã được phê duyệt.
(4) Chủ đầu tư đã ký kết hợp đồng với nhà thầu thực hiện các hoạt động xây dựng liên quan đến công trình được khởi công theo quy định pháp luật.
(5) Có biện pháp bảo đảm an toàn, bảo vệ môi trường trong quá trình thi công xây dựng.
(6) Chủ đầu tư đã gửi thông báo về ngày khởi công xây dựng đến cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng tại địa phương trước thời điểm khởi công xây dựng ít nhất là 03 ngày làm việc.
Riêng việc khởi công xây dựng nhà ở riêng lẻ chỉ đáp ứng điều kiện thứ (2).
Như vậy, đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng thì không được khởi công xây dựng nhà ở trước khi có giấy phép.

2. Mức phạt khi khởi công trước khi có giấy phép xây dựng

Hành vi khởi công xây dựng nhà ở trước khi có giấy phép xây dựng bị coi là hành vi xây dựng không phép và theo quy định sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính.
Khoản 5 Điều 15 Nghị định 139/2017/NĐ-CP quy định mức xử phạt đối với hành vi tổ chức thi công xây dựng không có giấy phép xây dựng mà theo quy định phải có giấy phép như sau:
(1) Phạt tiền từ 10 - 20 triệu đồng đối với nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa hoặc xây dựng công trình khác không thuộc trường hợp (2).
(2) Phạt tiền từ 20 - 30 triệu đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ tại đô thị.

3. Trường hợp bị lập biên bản xử lý thế nào?

Có 60 ngày để xin giấy phép xây dựng kể từ ngày lập biên bản
Khi xây dựng công trình nói chung và xây dựng nhà ở riêng lẻ nói riêng, nếu không có giấy phép xây dựng khi khởi công xây dựng là hành vi vi phạm pháp luật xây dựng.
Trường hợp đang thi công xây dựng thì cơ quan chức năng sẽ lập biên bản vi phạm và yêu cầu dừng thi công. Tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm phải làm thủ tục xin giấy phép xây dựng trong thời hạn 60 ngày. Nội dung này được nêu rõ tại khoản 12 Điều 15 Nghị định 139/2017/NĐ-CP như sau:
“12. Đối với hành vi quy định tại khoản 2, khoản 4 và khoản 5 Điều này mà đang thi công xây dựng thì xử lý như sau:
a) Lập biên bản vi phạm hành chính và yêu cầu tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm dừng thi công xây dựng công trình;
b) Trong thời hạn 60 ngày kể từ ngày lập biên bản vi phạm hành chính, tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm phải làm thủ tục đề nghị cơ quan có thẩm quyền điều chỉnh hoặc cấp giấy phép xây dựng;
c) Hết thời hạn quy định tại điểm b khoản này, tổ chức, cá nhân vi phạm không xuất trình với người có thẩm quyền xử phạt giấy phép xây dựng hoặc giấy phép xây dựng được điều chỉnh thì bị áp dụng biện pháp buộc tháo dỡ công trình, phần công trình xây dựng vi phạm.”.
Như vậy, tổ chức, cá nhân xây dựng nhà ở có thời hạn tối đa là 60 ngày kể từ ngày lập biên bản vi phạm hành chính để thực hiện thủ tục để nghị cấp giấy phép xây dựng.

- Nếu hết thời hạn trên mà cá nhân, tổ chức vi phạm không xuất trình giấy phép xây dựng thì người có thẩm quyền xử phạt ra thông báo thực hiện biện pháp buộc tháo dỡ nhà ở.

• Thông báo được gửi cá nhân, tổ chức vi phạm, Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có nhà ở vi phạm bằng hình thức gửi bảo đảm và niêm yết công khai tại nhà ở vi phạm.
• Nếu tổ chức, hộ gia đình, cá nhân vi phạm không nhận thông báo hoặc gỡ bỏ thông báo được niêm yết tại công trình vi phạm thì Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có nhà ở vi phạm có trách nhiệm niêm yết công khai thông báo tại trụ sở Ủy ban.
• Trong thời hạn tối đa 15 ngày kể từ ngày gửi thông báo (tính theo dấu bưu điện), cá nhân, tổ chức vi phạm có trách nhiệm thực hiện biện pháp buộc tháo dỡ nhà ở, phần nhà ở vi phạm.

- Riêng trường hợp xuất trình được giấy phép xây dựng thì chỉ được tiếp tục xây dựng nếu người có thẩm quyền xử phạt lập biên bản kiểm tra, ghi nhận hiện trạng công trình phù hợp với giấy phép xây dựng được cấp.

Trường hợp xác nhận hiện trạng công trình không phù hợp với giấy phép xây dựng được cấp thì trong thời hạn tối đa 15 ngày kể từ ngày lập biên bản kiểm tra, ghi nhận hiện trạng công trình, tổ chức, hộ gia đình, cá nhân vi phạm phải buộc tháo dỡ nhà ở, phần nhà ở không phù hợp với giấy phép xây dựng được cấp.

Tóm lại, ngay cả khi có giấy phép xây dựng thì có thể vẫn phải tháo dỡ toàn bộ hoặc một phần nhà ở nếu biên bản xác nhận hiện trạng nhà ở không phù hợp với giấy phép xây dựng được cấp. Do vậy, trước khi khởi công xây dựng cần phải có giấy phép xây dựng và thực hiện theo đúng nội dung giấy phép đó.