Các địa phương đồng loạt siết việc mua bán “nhà hai giá” 

Bộ Tài chính ra “lệnh” nhằm chống thất thu thuế

Cuối năm 2021, công văn số 1425/BTC-VP của Bộ Tài chính gửi tới UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương và Tổng cục Thuế về chống thất thu thuế trong hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản. 

Nội dung công văn nêu rõ, để chống thất thu thuế trong hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản; hướng dẫn người dân, doanh nghiệp kê khai đúng giá chuyển nhượng bất động sản, nâng cao hiệu quả quản lý, đảm bảo nguồn thu ngân sách nhà nước. Bộ Tài chính đề nghị UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương chỉ đạo các cơ quan liên quan tăng cường phối hợp, trao đổi, cung cấp thông tin cho cơ quan thuế để quản lý chặt chẽ thuế đối với các hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản của người dân, doanh nghiệp.

Bộ cũng yêu cầu các tổ chức hành nghề công chứng, các cơ quan nhà nước liên quan hướng dẫn người dân, chủ đầu tư dự án bất động sản, doanh nghiệp kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản kê khai trên hợp đồng công chứng theo giá thực tế mua bán, để làm căn cứ tính thuế theo quy định của pháp luật.

Các trường hợp mua bán, chuyển nhượng “nhà hai giá”, kê khai giá trên hợp đồng thấp hơn giá chuyển nhượng là hành vi vi phạm pháp luật về thuế. Nếu thực hiện hành vi này sẽ bị xử lý theo quy định của pháp luật. 

Vì vậy, Bộ Tài chính đề nghị Tổng cục Thuế đẩy mạnh việc tuyên truyền, phổ biến chính sách pháp luật, đặc biệt là nội dung quy định về hành vi trốn thuế và xử lý vi phạm đối với hành vi trốn thuế trong pháp luật hình sự và chính sách thuế liên quan đến hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản để người dân, doanh nghiệp được biết thực hiện.

Đồng thời, tăng cường công tác quản lý thuế đối với hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản của người dân, doanh nghiệp. Chỉ đạo xử lý nghiêm hành vi trốn thuế. Chỉ đạo các Cục thuế phối hợp với cơ quan có thẩm quyền ở địa phương để quản lý thuế đối với các hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản nhằm chống thất thu thuế.

Nhằm thực hiện quyết liệt việc chống thất thu thuế trong hoạt động kinh doanh bất động sản. Đến đầu năm 2022, Bộ Tài chính lại tiếp tục ban hành văn bản số 438/BTC-VP về việc chống thất thu thuế trong hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản. 

Theo đó, Bộ Tài chính đề nghị Bộ Công an, Bộ Tư pháp và Tổng cục Thuế phối hợp với các địa phương điều tra xử lý nghiêm các hành vi kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản có dấu hiệu trốn thuế. 

Các địa phương siết mua bán “nhà hai giá” 

Tiếp nhận ý kiến từ Bộ Tài chính, hàng loạt các tỉnh, thành phố đã đưa ra các công văn chống thất thu thuế. Có thể kể đến một số địa phương như tỉnh Quảng Bình, Đà Nẵng, Lâm Đồng, Hà Nội,... 

Tại Quảng Bình, Sở Tư pháp tỉnh Quảng Bình đã có công văn về việc chống thất thu thuế trong hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản. Công văn này thông báo tới các tổ chức hành nghề công chứng trên địa bàn tỉnh Quảng Bình cần giải thích, hướng dẫn cho người yêu cầu công chứng hiểu rõ quyền và nghĩa vụ lợi ích hợp pháp, ý nghĩa và hậu quả pháp lý khi ký kết hợp đồng, giao dịch liên quan đến bất động sản. 

Trong đó, các đơn vị phải hướng dẫn chủ đầu tư dự án bất động sản, người dân, doanh nghiệp kinh doanh phải ghi đúng giá trong thực tế khi mua bán, chuyển nhượng trong giao dịch, hợp đồng để làm căn cứ tính thuế theo quy định của pháp luật. Nhằm tránh thất thu ngân sách của Nhà nước. 

Việc chỉ đạo các sở, ban, ngành đơn vị có liên quan nhằm thực hiện chống thất thu thuế trong hoạt động mua bán, kinh doanh bất động sản. Đồng thời ngăn chặn tình trạng mua “nhà hai giá” cũng được UBND tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu chỉ đạo quyết liệt. 

Tại tỉnh Lâm Đồng, UBND tỉnh này đã chỉ đạo các sở ngành về việc tạm dừng tiếp nhận, giải quyết các thủ tục liên quan đến việc phân lô, tách thửa đất, xây dựng nhà ở riêng lẻ tại nông thôn trên địa bàn tỉnh. 

Theo đó, Sở Tài nguyên và Môi trường, UBND các huyện, thành phố thuộc tỉnh Lâm Đồng sẽ tạm dừng toàn bộ việc tiếp nhận, xem xét, giải quyết các thủ tục liên quan đến tách thửa đất. Thực chất đây là các hiện tượng biến tướng để đầu tư dự án bất động sản đã được dư luận phản ánh trong một thời gian. Bởi các trường hợp này tách thửa đất thành nhiều thửa, sau đó chuyển nhượng, xây dựng nhà ở hình thành các khu, điểm dân cư mới tại nông thôn trên địa bàn tỉnh Lâm Đồng. 

Tại Đà Nẵng, Sở Tư pháp Thành phố Đà nẵng cho biết sẽ tăng cường công tác thanh, kiểm tra các tổ chức hành nghề công chứng trên địa bàn. Nhằm phát hiện các hồ sơ công chứng có dấu hiệu “ký chờ” hay “ký gửi”. Đặc biệt quan tâm tới các trường hợp mua bán, chuyển nhượng “nhà hai giá” với mục đích trốn thuế. Các trường hợp này sẽ chuyển cho công an xác minh, điều tra theo quy định pháp luật. 

Tại Thủ đô Hà Nội, Cục Thuế thành phố cũng cảnh báo tình trạng khai sai giá bất động sản để trốn thuế từ giữa năm 2021. Việc khai giá trên hợp đồng mua bán thấp hơn so với mức giá thực tế, khoản tiền này được giới đầu tư bất động sản gọi là “tiền chênh”, không có giấy tờ nào chứng minh. Khi có tranh chấp xảy ra, người mua có khả năng cao “mất trắng” số tiền này. Đồng thời sẽ bị xử phạt theo quy định của pháp luật nào hành vi này bị phát giác. Như vậy, người mua có thể “tiền mất tật mang” nếu liều lĩnh mua bán, chuyển nhượng “nhà hai giá”. 

Hành vi mua “nhà hai giá” diễn ra rầm rộ 

Trong nhiều năm qua, tình trạng người dân khai giá mua bán bất động sản trên hợp đồng công chứng thường thấp hơn giá thị trường. Bởi mức giá đó được tính toán theo barem thuế có sẵn. Giá tham chiếu của cơ quan thuế các địa phương có ý nghĩa chỉ là công cụ dùng để ngăn chặn những giao dịch với mức giá thấp dưới khung. Tuy nhiên trên thực tế mức giá này có khoảng cách rất xa so với giá thật. Vì vậy, bên bán và bên mua bất động sản sẽ thống nhất làm một hợp đồng trong đó để mức giá thấp để kê khai thuế. Đồng thời lập một phụ lục hợp đồng khác ghi đúng giá thực tế. 

Tại tỉnh Quảng Bình, chỉ trong một thời gian ngắn đã có hàng loạt công ty môi giới, kinh doanh nhà đất được thành lập mới, lượng mua bán chuyển nhượng nhà đất trên địa bàn tỉnh. Cụ thể, chỉ trong năm 2020, thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản đã tăng 20% so với năm 2019. 

Tuy nhiên, theo các chuyên gia giá đất thực tế theo bảng của UBND tỉnh Quảng Bình so với giá thị trường thấp hơn nhiều. Đất mặt tiền các đường trục chính ở thị xã Ba Đồn theo bảng giá của địa phương có giá cao nhất từ 4,7 - 5,8 triệu đồng/m2. Nhưng trên thị trường, giá của các lô đất này có giá cao hơn rất nhiều. Để trốn thuế, bên mua và bên bán thường khai giá chuyển nhượng ngang hoặc thấp hơn giá của UBND tỉnh. 

Hơn nữa các giao dịch mua bán nhà đất này là hợp đồng mua bán dân sự, thực hiện bằng tiền mặt trao tay. Do đó, các đơn vị chức năng khó có thể xác định rõ sự chênh lệch giữa giá bán được ghi trong hợp đồng và giá bán thực tế. 

Chính kẽ hở này đã tạo điều kiện cho nhiều người cố tình khai thấp giá trị mua bán, chuyển nhượng trong hợp đồng để giảm số tiền thuế phải đóng theo quy định của pháp luật. Trong hợp đồng, người bán sẽ đề nghị người mua chỉ kê khai một mức giá tượng trưng để làm cơ sở tính thuế. Còn trên thực tế, số tiền người mua phải thanh toán cao hơn rất nhiều so với con số được ghi trên hợp đồng. 

Chủ tịch Hiệp hội bất động TP Hồ Chí Minh (HoREA) cho rằng, việc thành lập hợp đồng mua bán, chuyển nhượng bất động sản cần được kiểm soát chặt chẽ hơn nữa để phòng ngừa và ngăn chặn các hành vi trốn thuế, lừa đảo. 

Trước đó, HoREA đã có văn bản đề xuất Thủ tướng Chính phủ xem xét các giải pháp nhằm ngăn chặn tình trạng sốt đất và bình ổn giá nhà. Trong đề xuất đánh thuế thu nhập với mức thuế suất rất cao đối với hành vi bán, chuyển nhượng lại nhà, đất ngay sau khi tạo lập. Nhằm dập tắt ý định đầu cơ của nhà đầu tư. 

Cụ thể, trong năm đầu tiên bán, chuyển nhượng lại nhà, đất phải chịu mức thuế suất rất cao. Và sẽ tiếp tục giữ mức thuế cao trong năm thứ 2 và thứ 3. Còn đối với các trường hợp bán, chuyển nhượng nhà, đất sau khi tạo lập được 3 năm, hoặc chứng minh được nhu cầu bán, chuyển nhượng nhà, đất là chính đáng, thì áp dụng thuế suất bình thường. Như vậy, sắc thuế này sẽ không ảnh hưởng đến người mua nhà để ở, có nhu cầu tạo lập nhà ở thực.

Có thể thấy, trước tình trạng mua bán, chuyển nhượng “nhà hai giá” xảy ra liên tục trong một thời gian dài đã cho thấy những kẽ hở của pháp luật. Từ đó, Bộ Tài Chính cùng các đơn vị liên quan đã nhanh chóng thực hiện các hành động nhằm ngăn chặn tình trạng thất thu thuế và được sự hưởng ứng từ các địa phương nhằm tránh thất thoát ngân sách của Nhà nước.