Bất động sản Việt Nam, “thỏi nam châm” hút vốn đầu tư nước ngoài

Thị trường vẫn ghi nhận những chuyển biến tích cực về sự quan tâm của các nhà đầu tư quốc tế đối với các dự án bất động sản ở nước ta mặc dù đầu tư nước ngoài cho bất động sản gặp phải không ít khó khăn, do ảnh hưởng của dịch bệnh Covid-19 và một số thủ tục pháp lý chưa sẵn sàng

Thời điểm năm 2021, bất động sản được coi là tâm điểm chú ý của các nhà đầu tư nhả vốn FDI. Trong đó, ba lĩnh vực bất động sản được các nhà đầu tư ngoại quốc đặc biệt quan tâm gồm: nhà ở, văn phòng và công nghiệp. Cụ thể, theo Bộ Xây dựng lĩnh vực kinh doanh bất động sản thu về nguồn vốn đầu tư nước ngoài đăng kí đạt hơn 31 tỷ USD. Trong đó, số vốn đã được giải ngân là 2,6 tỷ USD, giảm 1,6 tỷ USD so với năm 2020.

Bước vào năm 2022, bất động sản Việt Nam đứng trước cơ hội có bước tiến nhảy vọt trong việc mua bán - sáp nhập, hứa hẹn trở thành điểm dừng chân hấp dẫn của doanh nghiệp quốc tế. Biến vấn đề những nhà đầu tư nước ngoài đánh giá kỹ hơn về môi trường đầu tư tại Việt Nam thành lợi thế và từ những hạn chế của thị trường sẽ giúp doanh nghiệp phát huy tốt hơn tiềm năng thương mại.

Quá trình giải ngân nguồn vốn đầu tư trực tiếp từ nuóc ngoài (FDI) đang trở nên thuận tiện hơn, tỷ lệ thành công của các giao dịch M&A là rất lớn khi có quyết định mở của toàn bộ đường bay quốc tế từ ngày 15/3, quyết định này đã mở ra cánh của đón các nhà đầu tư, đồng thời, chính sách miễn thị thực nhập cảnh sẽ là bản lề thúc đẩy quá trình đàm phán của các thương vụ M&A cũng như tăng cường hoạt động đầu tư bất động sản. Khi du lịch thức dậy sau 2 năm đóng băng, các nhà đầu tư hoàn toàn có thể trực tiếp khảo sát các dự án và nghiên cứu thị trường, tìm hiểu mô hình kinh doanh hay đánh giá tầm nhìn chiến lược.

Vì sao Việt Nam thu hút được lượng lớn nguồn vốn FDI?

Xem xét các yếu tố vĩ mô, so với các quốc gia trong khu vực nền kinh tế Việt Nam đang phát triển ổn định và bền vững. Theo FocusEconomics, năm 2022 Việt Nam là quốc gia sẽ dẫn đầu về tốc độ tăng trưởng kinh tế và kéo dài đến năm 2023

Chuyên gia Savills, bà Lê Thị Phương Lan, Trưởng Bộ phận Tư vấn Đầu tư, Savills Hà Nội nhận định: "Việt Nam sở hữu nhiều yếu tố vĩ mô được đánh giá cao và chính những yếu tố đó sẽ tạo nên môi trường màu mỡ, thu hút các cá nhân và tổ chức nước ngoài tham gia hoạt động đầu tư. Đặc biệt, các phương án hỗ trợ doanh nghiệp và kiểm soát dịch bệnh của Chính phủ là một trong nhưng nguyên nhân giúp ổn định tình hình kinh tế và đảm bảo an ninh xã hội. Đây chính là hai yếu tố tạo dựng niềm tin của các doanh nghiệp FDI khi rót vốn đầu tư vào Việt Nam".

Cùng với đó, Việt Nam nhận rằng, muốn hàng hóa lưu thông thì hệ thống cơ sở hạ tầng cần được phát triển.  Muốn di chuyển giữa các địa phương trở nên dễ dàng hơn thì đường sá cũng cần được nâng cấp. Chính vì thế, đầu năm 2022, Chính phủ đã chính thức thông qua Chương trình phục hồi và phát triển kinh tế - xã hội, chương trình có trị giá gần 350 nghìn tỷ đồng. Trong số đó, hơn 100 nghìn tỷ đồng được dùng để đầu tư và phát triển kết cấu hạ tầng. Đã tạo ra nhiều cơ hội phát triển cho nhiều khu vực vệ tinh. Chính vì thế, doanh nghiệp đầu tư nước ngoài đã mạnh dạn mở rộng quy mô đầu tư ở các tỉnh mà không còn tập trung đầu tư tại các trung tâm lớn như Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh.

Việt Nam quốc gia sở hữu lực lượng lao động trẻ và dồi dào cùng chi phí nhân công đang ở mức giá cạnh tranh so với các nước trong khu vực kết hợp tốc độ đô thị hóa cao cũng tạo điều kiện thuận lợi cho sự mở rộng về kinh tế - xã hội tạo thành các khu đô thị mới có sự phát triển nở rộ.

Ngoài những lý do đó, nhà nước kịp thời quan tâm và hỗ trợ là một trong những yếu tố tiên quyết giúp doanh nghiệp FDI khi đầu tư vào Việt Nam vững tin hơn bao giờ hết. Trước tình hình phức tạp của dịch bệnh, Chính phủ đã kịp thời ban hành nhiều quyết sách nhằm tháo gỡ nút thắt khó khăn trong việc duy trì hoạt động của doanh nghiệp như: cơ cấu lại nợ; giãn, hoãn, miễn giải tiền thuế;…

Các doanh nghiệp nước ngoài đặt niềm tin tuyệt đối vào sự phục hồi của thị trường Việt Nam vì chúng ta thực hiện thành công mục tiêu tiêm chủng vaccine cho toàn dân. Nhờ triển khai nhanh gọn, kịp thời công tác tiêm chủng đã đưa Việt Nam trở thành top 6 nước có tỷ lệ tiêm chủng vaccine cao nhất thế giới.

Rào cản trong thị trường M&A Việt Nam

Các nhà đầu tư cho rằng, hệ thống pháp luật về đất đai tại nước ta rườm rà, phức tạp. Các bộ luật vẫn tồn tại nhiều điểm thống nhất gây ra nhiều hệ quả, lãng phí nghiêm trọng, hiện đang là bài toán chưa tìm được hướng giải quyết. Mặc dù, Chính phủ trong những năm qua đã có những cải cách về mặt thể chế.

Cấu trúc giao dịch khi được đặt lên bàn cân để xem xét kĩ lưỡng đa số doanh nghiệp đầu tư nước ngoài đều có nguyện vọng được triển khai cấu trúc liên doanh, vì với họ mô hình liên doanh sẽ giúp họ nắm chủ yếu quyền đưa ra quyết định và nhà đầu tư Việt Nam là nơi hỗ trợ họ về mặt pháp lý của dự án. Song do sự khác biệt trong thói quen kinh doanh cũng như hệ thống luật pháp, vấn đề thương lượng giữa hai bên tốn khá nhiều công sức, thậm chí còn dẫn đến những mâu thuẫn ở giai đoạn hậu M&A.

Có lẽ, thị trường M&A là khái niệm khá mới mẻ tại Việt Nam, nhiều doanh nghiệp vừa và nhỏ, chưa sẵn sàng cho việc sáp nhập. Những doanh nghiệp sở hữu dự án lớn, đôi khi họ chưa có kế hoạch cụ thể cho sự phân chia hợp lý ngay từ giai đoạn đầu quy hoạch dự án, gây ra nhiều khó khăn trong việc huy động nguồn vốn đầu tư hoặc chuyển nhượng.

Người mua và người bán đang có cách tiếp cận định giá khác nhau, vô tình tạo ra những khác biệt về mức giá kỳ vọng, khiến cho việc đàm phán để tìm được mức giá phù hợp giữa hai bên là rất khó.

Mặc dù những khó khăn, vướng mắc vẫn còn rất nhiều nhưng cơ hội và tiềm năng mà Việt Nam mang tới vẫn rất lớn, cụ thể Bà Lê Thị Phương Lan đánh giá: “Đầu năm 2022, Việt Nam ghi nhận tình hình hoạt động M&A một cách tích cực, kinh doanh bất động sản xếp thứ 2 toàn ngành, trong khi tổng vốn đầu tư thu về số vốn gần 1,52 tỷ USD, chiếm 30,4% thị phần. Con số này đã phản ánh nhu cầu, kỳ vọng của các doanh nghiệp ngoại quốc trong việc phát triển các dự án bất động sản tại Việt Nam.

Mặc dù thế nhưng, chúng ta vẫn cần tập trung giải quyết những hạn chế tồn đọng trong hệ thống pháp lý, vì những cách thức doanh nghiệp tiếp cận M&A sẽ hạn chế và làm giảm khả năng chuyển đổi của các giao dịch. Phải tận dụng thời điểm các doanh nghiệp có nhu cầu tự do di chuyển, đây chính là thời điểm vàng để thị trường bất động giữ chân nguồn vốn đã dịch chuyển vào Việt Nam, đồng thời tạo nên một môi trường thu hút thêm nguồn đầu tư.