Bất động sản thương mại và công nghiệp sẽ "đi đâu về đâu" năm 2023?

Có thể thấy, hiện nay Việt Nam đang sở hữu nhiều lợi thế về tăng trưởng kinh tế lạc quan và sức hút lớn đối với các doanh nghiệp nước ngoài muốn mở rộng văn phòng và tìm kiếm mặt bằng sản xuất, đặc biệt là các dự án hạng A với những yếu tố xanh, thân thiện với môi trường.

Bất động sản văn phòng hướng về phân khúc hạng A

Nhu cầu thuê văn phòng đáp ứng được các tiêu chuẩn bền vững đã gia tăng mạnh mẽ trong thời gian gần đây. Sau Covid, các tiêu chí lựa chọn văn phòng của khách thuê cũng thay đổi theo chiều hướng ưu tiên các tòa nhà mới, tập trung vào các yếu tố xanh, nâng cao sức khỏe thể chất, tinh thần và tối ưu tương tác với nhân viên.

Bà Hoàng Nguyệt Minh, Giám đốc cấp cao, Bộ phận Cho thuê Thương mại, Savills Hà Nội cho biết: “Sự dịch chuyển mạnh mẽ về nhu cầu khách thuê đã phần nào đẩy mạnh tính cạnh tranh giữa các tòa nhà, tạo ra áp lực về giá thuê cho các tòa nhà cũ, không đáp ứng được tiêu chí về môi trường. Việc xanh hóa các tòa nhà văn phòng gần như đã trở thành yêu cầu thiết yếu. Do đó, chủ đầu tư các dự án cần có chiến lược đầu tư hoặc cải tạo lại văn phòng Khách thuê cần có sự chuẩn bị kỹ càng để thích ứng và tìm kiếm mặt bằng phù hợp với chiến lược mở rộng cũng như các cam kết ESG đã đề ra.”

Theo báo cáo Prime Benchmark của Savills công bố tháng 1/2023, trong tương quan với các thị trường khác trong khu vực, Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh được đánh giá đang trong giai đoạn phát triển mạnh mẽ, song hành cùng các thị trường Singapore, Seoul hay Đài Loan. Tuy nhiên, giá thuê văn phòng Hạng A vẫn ở mức trung bình trong tương quan với các thị trường khác, đơn cử như tại thành phố Hồ Chí Minh, giá thuê gộp trung bình là 62,4USD/m2 và tại Hà Nội là 41,3 USD/m2. Trong khi đó tại Seoul, giá thuê được ghi nhận tại mức 96,3 USD/m2, Singapore là 100,5 USD/m2 và Hong Kong, thị trường có giá thuê cao nhất, là 208,6 USD/m2. Trong thời gian tới, giá thuê Hạng A dự kiến tại Hà Nội sẽ tiếp tục tăng nhẹ, tại mức 3% nhờ nguồn cung Hạng A mới. 

Tuy nhiên, thực tế hiện nay cho thấy, các khách thuê đang phải đối mặt với nhiều khó khăn về pháp lý khi xin phê duyệt mặt bằng mới, đặc biệt khi thuê tại các tòa nhà có công năng linh hoạt như văn phòng và thương mại dịch vụ nói chung. Khó khăn điển hình là các hoạt động liên quan đến xin cấp phép phòng cháy chữa cháy (PCCC). Bà Minh chia sẻ các quy định về an toàn PCCC được siết chặt hơn sẽ khiến nhiều khách thuê doanh nghiệp gặp khó khăn cả về tiến độ chuyển trụ sở văn phòng lẫn chi phí đội lên so với ngân sách ban đầu.

Theo Nghị định 136 có hiệu lực từ đầu năm 2021 và các Thông tư hướng dẫn ban hành rải rác từ đầu năm 2022, danh mục dự án công trình phải thẩm duyệt thiết kế PCCC của doanh nghiệp đã tăng hơn trước. Song, chỉ trong 18 tháng, từ giữa 2021 đến nay, đã có 3 văn bản quy phạm pháp luật quy định về các tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật khác nhau trong PCCC được ban hành, thay thế, bổ sung lẫn nhau. Việc liên tục thay đổi đã khiến doanh nghiệp gặp khó để điều chỉnh, chuyển đổi các điều kiện đáp ứng. Thậm chí đã xảy ra tình trạng nhiều doanh nghiệp đang đầu tư theo quy định cũ, tới khi thẩm định lại không thể đáp ứng được theo quy định mới, dẫn đến không giải quyết được tình hình, gây kéo dài thời gian thẩm định và cấp phép. 

“Việc siết chặt các quy định về PCCC đã khiến chi phí đầu tư văn phòng mới cho doanh nghiệp bị đội lên cao. Theo thông lệ, chỉ sau khi được phê duyệt về PCCC thì doanh nghiệp mới được sử dụng diện tích văn phòng mới đã thuê. Trong khi đó, thời gian tính phí thuê có thể đã được doanh nghiệp và chủ đầu tư thống nhất từ trước. Do vậy, việc kéo dài thời gian thẩm định PCCC khiến doanh nghiệp chưa thể chuyển về mặt bằng mới nhưng vẫn phải chi trả chi phí thuê, tạo ra áp lực về chi phí rất lớn cho khách thuê”. 

Về triển vọng, Bà Minh chia sẻ, thị trường văn phòng Hà Nội đang có các dự án đáng chú ý, bao gồm Capital Place, 36 Cát Linh hay Taisei Hanoi Office Tower. “Khách thuê vẫn có nhiều lựa chọn về mặt bằng chất lượng cao trong tương lai. Với sự kiện đặc biệt hướng tới khách thuê doanh nghiệp, chúng tôi mong muốn mang đến những thông tin cập nhật nhất về tình hình hoạt động của thị trường văn phòng và các tư vấn mang tính chất kịp thời, hữu ích cho khách thuê trong quá trình tìm thuê mặt bằng văn phòng cũng như quản lý quá trình thuê. 
Điểm mấu chốt luôn nằm ở việc doanh nghiệp cần cân nhắc kỹ lưỡng, lên kế hoạch sớm cho việc thay đổi văn phòng, đặt chất lượng dự án và uy tín của chủ đầu tư lên hàng đầu. Chủ đầu tư cũng cần được tư vấn và hỗ trợ về các giải pháp văn phòng từ các đơn vị chuyên nghiệp ngay từ giai đoạn lên kế hoạch để được hỗ trợ và tư vấn giải pháp văn phòng phù hợp từ các đơn vị chuyên nghiệp. Với những bước chuẩn bị kĩ càng khách thuê doanh nghiệp mới có thể tránh được các chi phí không đáng có trong quá trình cho thuê, kiếm soát được rủi ro, đặc biệt là hài lòng với nơi được chọn làm văn phòng và gắn bó lâu dài”.

Bất động sản công nghiệp cần đầu tư để tăng sức hấp dẫn

Bên cạnh bất động sản văn phòng, trong những năm gần đây, bất động sản công nghiệp được đánh giá là điểm sáng đối với thị trường khi thu hút được lượng đầu tư nước ngoài lớn, đi kèm với tiềm năng và sức hấp thụ tốt. Theo quy hoạch phát triển các Khu công nghiệp (KCN) ở Việt Nam, hiện có khoảng 563 KCN tổng diện tích 210.900ha. Với số lượng KCN thực tế đã công bố là 406, trong đó 361 dự án nằm ngoài khu kinh tế, và 37 dự án thuộc khu kinh tế và 08 dự án nằm trong khu kinh tế cửa khẩu. 

Nhận định về triển vọng của bất động sản công Nghiệp trong năm 2023, ông Thomas Rooney, Quản lý cấp cao, Dịch vụ Tư vấn Công Nghiệp, Savills hà Nội cho biết: “Chỉ số rủi ro về kinh tế của Việt Nam hiện thấp hơn các thị trường mới nổi khác như Myanmar, Bangladesh, Laos, Cambodia hay Malaysia. Thêm vào đó, Việt Nam tiếp tục được hưởng lợi từ nguồn vốn đầu tư nước ngoài, lợi thế về nguồn cung lao động và cơ hội xuất khẩu lớn sang thị trường Trung Quốc. Hơn nữa, mặc dù các yếu tố bất lợi về địa chính trị trên thế giới, kinh tế nội địa được kỳ vọng tiếp tục giữ ổn định nhờ sức tiêu thụ trong nước.”

Tuy nhiên, thị trường vẫn tồn tại một số thách thức dài hạn, đặc biệt đối với khách thuê, về lao động có tay nghề và cơ sở hạ tầng. Ông Thomas chia sẻ, Việt Nam có lực lượng lao động lớn, nhiều khoản đầu tư sản xuất mới và nền kinh tế đang tiến lên chuỗi giá trị nhưng vẫn thiếu nguồn cung lao động có tay nghề cao. Vì vậy, khi thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư, Chính phủ cần đảm bảo chất lượng và số lượng lao động có tay nghề cao không quá chênh lệch so với các thị trường trong khu vực. Cho đến nay, Việt Nam đã vạch ra trong chiến lược phát triển kinh tế xã hội từ năm 2021 đến năm 2030 nhằm cải cách giáo dục, nâng cao chất lượng và khả năng tiếp cận đào tạo, song đây không phải là điều có thể làm trong một sớm một chiều. 

Về cơ sở hạ tầng, khu vực phía Nam đang rất cần được cải thiện mạng lưới giao thông, đặc biệt là đường bộ. Vào đầu tháng 1/2023, 12 dự án thành phần của cao tốc Bắc – Nam đã được khởi công đồng loạt. Dự án có tổng chiều dài 729km, đi qua 15 tỉnh, thành phố với tổng mức đầu tư khoảng 147 nghìn tỷ đồng. Dự án được kỳ vọng sẽ tạo động lực phát triển quan trọng, kết nối các tỉnh và mở ra không gian phát triển kinh tế - xã hội. Trong tương quan với các nước Đông Nam Á, Việt Nam là nước đã chi khá lớn để phát triển cơ sở hạ tầng (5,8% tổng GDP), tuy nhiên các dự án về đường cao tốc, cảng nước sâu và cảng dịch vụ cần được cải thiện thêm. 

“Để cải thiện chất lượng lao động, Việt Nam cần tập trung vào áp dụng khoa học – công nghệ và cải thiện nguồn nhân lực chất lượng để thúc đẩy năng suất và tăng trưởng kinh tế trong tương lai. Chính phủ Việt Nam cũng đang cho thấy nhiều nỗ lực trong cải cách hệ thống giáo dục nhằm nâng cao tay nghề lao động để đáp ứng nhu cầu của thị trường. Cải thiện cơ sở hạ tầng cũng là một yêu cầu bắt buộc để thu hút đầu tư với hệ thống giao thông tiện lợi hơn”, ông Thomas nhận định.